W ostatnich latach duży popyt na nowoczesną powierzchnię biurową, przemysłową i handlową w Polsce oraz perspektywy osiągnięcia wysokich stóp zwrotu z najmu przyciągały firmy zagraniczne. Rynek nieruchomości w 2019 roku odnotował rekordowy wolumen inwestycji w wysokości 7,7 mld euro. Chociaż w 2020 roku aktywność inwestycyjna w sektorze spadła o 30% w porównaniu z rekordowym rokiem poprzednim, to i tak wyniosła 5,3 mld euro. Obecnie nieruchomościami nadal interesują się inwestorzy, choć wiele zależy od ich charakteru.

Według ekspertów EMIS, twórców raportu „Poland Real Estate Sector 2020/2024”, nieruchomości przemysłowe były podsektorem, który najlepiej poradził sobie w czasie pandemii. Wzrost w tym obszarze był podyktowany tzw. nearshoringiem, czyli potrzebą skrócenia łańcuchów dostaw, a także rozwojem e-commerce. Oczekuje się również, że biura, zwłaszcza wysokiej klasy budynki w atrakcyjnych lokalizacjach, nadal będą stanowiły interesujące opcje dla inwestorów w kolejnych latach.

Wyzwania stojące przed polskim rynkiem nieruchomości komercyjnych

Napływ kapitału w sektorze nieruchomości pochodził głównie z USA, Wielkiej Brytanii, Chin, Korei Południowej, a także od inwestorów z Europy Zachodniej i Środkowo-Wschodniej (z Węgier, Czech). Jedna czwarta wolumenu inwestycji, czyli 1,3 mld euro, pochodziła z Azji Wschodniej i Południowo-Wschodniej. Po raz pierwszy w historii największy udział w łącznej kwocie transakcji miały nieruchomości przemysłowe (ok. 50%, czyli 2,6 mld euro), a następnie biurowe i handlowe, których udział wyniósł odpowiednio 37% (1,9 mld euro) i 13% (0,7 mld euro). Polski rynek nieruchomości przemysłowych kontynuował silną tendencję wzrostową: w ciągu pięciu lat w okresie 2016 – 2020 zasoby wzrosły o 74%. Największa aktywność najemców miała miejsce w Warszawie i na Górnym Śląsku, odpowiednio 24% i 21,3% ogółu.

W podsektorze biurowym, łączna powierzchnia lokali osiągnęła 11,7 mln m2 na koniec 2020 roku, z czego nieco ponad połowa przypadła na obszar Warszawy. Łącznie deweloperzy oddali do użytku prawie 700 tysięcy m2 powierzchni korporacyjnych, z czego aż 314 tysięcy w stolicy. Mimo takich liczb, eksperci są zdania, że pracownicy nie powrócą do biur w takim wymiarze jak przed pandemią. Pracodawcy już zaczęli wynajmować mniejsze powierzchnie i wdrażać tzw. hot deski. Oznacza to, że stanowiska nie zawsze będą odpowiadały liczbie osób pracujących w danej firmie. Pracownicy oczekują elastyczności, a biura muszą być do tego dostosowane. Eksperci EMIS uważają, że silny popyt będzie dotyczył atrakcyjnie zlokalizowanych, nowoczesnych biurowców, spełniających wymogi w zakresie budownictwa przyjaznego środowisku. Sprawi to, że zarządcy starszych budynków w mniej atrakcyjnych lokalizacjach staną przed wyzwaniem, gdyż trudno będzie przekonać pracowników, aby wybrali biuro zamiast swojego domu, co z kolei może przełożyć się na zainteresowanie lokalami.

Walka o zapewnienie ciągłości łańcuchów dostaw i dark stores możliwością dla Polski

Chociaż pandemia COVID-19 sprawiła, że lata 2020 i 2021 nie były łatwe, wydaje się, że duża część rynku dostosowała się do nowej rzeczywistości, a perspektywy dla polskiego sektora nieruchomości wyglądają obiecująco. Oczekuje się, że podsektor nieruchomości przemysłowych w Polsce osiągnie 30 mln m2 do 2030 roku. Jego wzrost będzie napędzany przede wszystkim przez e-commerce i nearshoring. Trend polegający na minimalizowaniu ryzyka zakłóceń łańcuchów dostaw, umożliwi firmom obniżenie rosnących kosztów transportu między Azją a Europą oraz usprawni komunikację z fabrykami. Polska, dzięki swojemu centralnemu położeniu, przystępnym kosztom pracy i rozbudowanej infrastrukturze transportowej, jest doskonałym kandydatem, aby stać się centrum logistycznym.

Rozwój handlu elektronicznego również będzie napędzał popyt na powierzchnie przemysłowe, w szczególności magazyny i centra dystrybucyjne. Obecnie inflacja powoduje wzrost cen więc konsumenci jeszcze intensywniej szukają najlepszych ofert w Internecie. Prawdopodobnie handel elektroniczny będzie nadal kontynuował tendencję wzrostową. Dynamiczny rozwój zakupów internetowych skutkuje zwiększonym zapotrzebowaniem na magazyny, usługi logistyczne oraz „dark stores”, czyli centra dystrybucji dla zakupów internetowych. Pandemia uwypukliła również zagrożenia związane z długimi łańcuchami dostaw, gdyż niektóre z nich uległy załamaniu w następstwie pandemii. Wiele firm chce je skracać, minimalizując ryzyko ponownych zakłóceń. Kolejnym czynnikiem, który będzie napędzał wzrost w podsektorze, są małe jednostki biznesowe (SBU – Small Business Units), zlokalizowane w pobliżu miast lub centrów biznesowych, które na koniec I kwartału 2021 roku stanowiły już 8% całej powierzchni przemysłowej w Polsce.

Prywatny sektor nieruchomości szansą dla uchodźców z Ukrainy

Zdaniem ekspertów EMIS w najbliższych latach będziemy obserwowali rozwój PRS (z ang. Private Rented Sector, czyli tzw. rynku wynajmu prywatnego). Zyskuje on już na znaczeniu w całej Europie, ale w Polsce, gdzie ten segment jest wciąż bardzo mały, ma znaczny potencjał wzrostu. Ograniczenie stanowią między innymi stale rosnące ceny nieruchomości (a wraz z nimi czynsze) oraz utrudnienia związane z uzyskaniem kredytów przez osoby młode. Według danych Eurostatu, od 2010 roku w Unii Europejskiej wciąż obserwuje się tendencję wzrostową wynajmu. Podczas gdy w pierwszej połowie 2021 roku w Polsce było około 5,6 tysięcy lokali prywatnych (z czego 2,5 tysiąca w Warszawie), deweloperzy już zapowiedzieli oddanie do użytku 25,6 tysięcy nowych mieszkań w kolejnych latach. Część z nich z pewnością będzie wynajmowana.

W świetle obecnych druzgocących wydarzeń w Ukrainie, napływ uchodźców do Polski spowoduje wzrost zainteresowania mieszkaniami na wynajem. Szacuje się, że aktualna ilość lokali jest w stanie zaspokoić zapotrzebowanie maksymalnie 250 tys. osób. Jak podkreślają eksperci EMIS to zdecydowanie za mało, biorąc pod uwagę fakt, że granicę kraju od początku wojny przekroczyło już niemal półtora miliona osób.

Źródło: Poland Real Estate Sector 2022/23 Report (emis.com).