Eksperci rankomat.pl podkreślają, że najem instytucjonalny może być remedium na wzrost cen nieruchomości. Plany rozwoju sektora najmu instytucjonalnego w Polsce to odpowiedź między innymi na potrzeby tysięcy osób, które nie mają możliwości zakupu własnego mieszkania. Obecnie jednak rynek zdominowany jest przez mieszkania, których właścicielami są osoby prywatne – to ok. 1,1 mln lokali. Firmy i fundusze zajmujące się profesjonalnym najmem dysponują zasobem niemal 15 tys. gotowych lokali, co oznacza, że mieszkania od firm wynajmuje jedynie 0,3 proc. Polaków. Zgodnie z zapowiedziami pula lokali dostępnych w najmie instytucjonalnym końca bieżącej dekady powinna przekroczyć 100 tys. jednostek.

Eksperci rankomat.pl przeanalizowali sytuację na rynku wynajmu mieszkań. Sprawdzili nie tylko bieżącą dostępność lokali na wynajem w najmie instytucjonalnym, ale też prześledzili strategię rozbudowy tego sektora, który zapowiada ambitne plany rozwoju. Zdaniem ekspertów, głównymi hamulcami mogą być wysokie stopy procentowe i zmiany legislacyjne.

– Rozwój najmu instytucjonalnego w Polsce i profesjonalizacja usług to szansa na wyższą dostępność lokali i bardziej przejrzyste relacje pomiędzy najemcą a wynajmującym. To także odpowiedź na potrzeby tysięcy osób, które z uwagi na wysokie ceny nieruchomości nie mogą pozwolić sobie na zakup własnego mieszkania. Coraz większe zasoby operatorów PRS przełożą się na dostęp do lokali o zróżnicowanej jakości, lokalizacji oraz odpowiedniej efektywności energetycznej. Z kolei wieloletnie umowy najmu, to dobra okazja do zerwania z tradycją kontraktów rocznych, co jest szczególnie ważne dla budowy poczucia stabilizacji – mówi Bartłomiej Borucki ekspert rankomat.pl.

Zaporowe ceny nieruchomości i ograniczona podaż lokali do wynajęcia

Rozwój i profesjonalizacja najmu instytucjonalnego (PRS, ang. Private Rented Sector) w Polsce ma być remedium na problemy związane z dynamicznym wzrostem cen nieruchomości oraz ograniczoną podażą lokali do wynajęcia. Zgodnie ze wstępnymi danymi GUS, w okresie styczeń – październik 2023 r. oddano do użytkowania 180,9 tys. mieszkań, tj. 4,3 proc. mniej niż w analogicznym okresie w 2022 r. Deweloperzy przekazali do eksploatacji 110,4 tys. mieszkań – o 2,5 proc. mniej niż przed rokiem, natomiast inwestorzy indywidualni – 66,9 tys. mieszkań, tj. o 8,5 proc. mniej.

Dostępność lokali na wynajem ogranicza również prawo utrudniające eksmisję nieuczciwych najemców, co skłania właścicieli mieszkań do utrzymywania pustostanów. Swoją rolę odegrało również fiasko programu Mieszkanie Plus. Według danych NIK na koniec października 2021 r. z deklarowanych przez rząd 100 tys. mieszkań do użytku oddano niewiele ponad 15 tys. lokali, a 20,5 tys. znajdowało się w budowie. Natomiast Ministerstwo Rozwoju i Technologii podało, że na koniec I kwartału 2023 r. wybudowanych zostało ponad 19,8 tys. lokali mieszkalnych, a ok. 32,4 tys. lokali znajdowało się w budowie. Ostatecznie program Mieszkanie Plus został zamknięty.

Zasoby mieszkań na wynajem głównie w rękach osób prywatnych

Najem mieszkań od firm i funduszy, czyli najem instytucjonalny, ma obecnie szczątkowy udział w krajowym rynku. Jak wynika z raportu „Najem 2030 – kierunki rozwoju najmu w Polsce” opracowanego przez zespół ThinkCo, we współpracy z Otodom, PFR Nieruchomości oraz Simpl.rent na wynajęcie mieszkania od firmy zdecydowało się zaledwie 0,3 proc. badanych.

Najczęściej lokale zamieszkiwane są przez ich właścicieli (50 proc.) albo osoby spokrewnione lub znające się z właścicielem mieszkania (24 proc.). Na kolejnych pozycjach uplasował się wynajem od: osoby prywatnej (12 proc.), władz lokalnych (5 proc.), spółdzielni mieszkaniowej (4 proc.) i towarzystwa budownictwa społecznego (1 proc.). Badani najrzadziej wskazywali akademik (0,1 proc.) i mieszkanie służbowe (0,1 proc.).

Wysokie zasoby mieszkań na wynajem znajdujące się w rękach osób prywatnych są głównym powodem wpływającym na popularność najmu tradycyjnego. Z uwagi na przepisy chroniące nawet nieuczciwych lokatorów, wynajmujący starają się na własną rękę ograniczać ryzyko, co ma odzwierciedlenie m.in. w krótkich umowach i kontrolach stanu lokalu, co zakłóca domowy mir najemców i zmniejsza ich poczucie stabilizacji. Najem prywatny jest również mocno rozproszony i nie zawsze pozwala znaleźć nieruchomość w poszukiwanym standardzie w odpowiedniej lokalizacji.

W najmie instytucjonalnym stroną wynajmującą lokale są wyłącznie przedsiębiorcy. Od strony formalnej najemca musi podpisać bardziej skomplikowaną umowę wraz z notarialnym oświadczeniem o poddaniu się egzekucji, co upraszcza proces ewentualnej eksmisji. W zamian operatorzy PRS mogą zaoferować lokale o odpowiednich standardach z dostępem do rozbudowanej infrastruktury tj. sale do organizowania przyjęć czy wypożyczalnie sprzętu RTV i AGD. Najem instytucjonalny to także szansa zawarcia umowy na wieloletni okres.

Do końca 2028 r. zasoby PRS mogą wzrosnąć do 85 tys. lokali

Według raportu „Dekada polskiego rynku najmu” opracowanego przez Politykę Insight, na zlecenie PFR Nieruchomości, liczba mieszkań oferowanych przez osoby prywatne na wynajem długoterminowy wynosi 1,1 mln lokali. Marginalny udział najmu instytucjonalnego w rynku wynika przede wszystkim ze skromnych zasobów mieszkaniowych zarządzanych przez operatorów PRS, ale w najbliższych latach ma się to zmienić.

Zgodnie z raportem PwC „Najem instytucjonalny – po chwili oddechu czas na ambitne plany” w pierwszej połowie 2023 r. liczba lokali PRS zwiększyła się o 3.912 sztuk. Przełożyło się to na wzrost całkowitej liczby obiektów tego typu do niemal 14.700 sztuk – to o 36 proc. więcej w stosunku do I półrocza 2022 r. Z kolei liczba jednostek w budowie zmalała z 17.222 lokali na koniec I półrocza 2022 r. do 13.279 lokali rok później.

Źródła:

1. https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/przemysl-budownictwo-srodki-trwale/budownictwo/budownictwo-mieszkaniowe-w-okresie-styczen-pazdziernik-2023-roku,5,145.html

2. https://www.nik.gov.pl/aktualnosci/program-mieszkanie-plus.html

3. https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/nowa-atrakcyjna-oferta-dojscia-do-wlasnosci-albo-zakupu-mieszkan-polskiego-funduszu-rozwoju-nieruchomosci

4. https://thinkco.pl/najem-2030/

5. https://www.pwc.pl/pl/pdf-nf/2023/przeglad-rynku-prs-pazdziernik-2023.pdf

6. https://ec.europa.eu/eurostat/web/products-eurostat-news/w/ddn-20231003-1

7. https://nieruchomosci.pfr.pl/raport/

Źródło: Rankomat.pl (fragment raportu).