Sektor nieruchomości komercyjnych już prawie w całości należy do kapitału zagranicznego, a wciąż rosnące zainteresowanie nim potwierdza ostatni raport CBRE, który wskazuje, że w pierwszym półroczu 2022 r. w Polsce zainwestowano kolejne 2,88 mld euro, czyli o 44 proc. więcej niż rok temu. To jeden z najlepszych wyników w historii na naszym kontynencie. Jedyną dostępną możliwością inwestowania dla zwykłego Kowalskiego w nieruchomości komercyjne wciąż pozostają, zarabiające na turystyce oraz podróżach służbowych — apart i condohotele.

Spis treści:
Rosnący rynek condo i aparthoteli
Pandemia zweryfikowała oferty
Na co trzeba zwrócić uwagę?
Inwestuj z głową, dokładnie sprawdzaj oferty

Duże międzynarodowe giełdowe fundusze REIT, wykupują również hurtowo mieszkania od deweloperów, by następnie przeznaczyć je w całości na wynajem w tzw. modelu PRS. W Polsce wciąż nie mamy krajowych funduszy inwestycyjnych REIT, pozwalających małym inwestorom bezpiecznie zarabiać na całym lukratywnym sektorze nieruchomości komercyjnych. Alternatywą są inwestycje w modelach condo i aparthotelowych, które jednak przez brak odpowiednich zabezpieczeń prawnych niosą spore ryzyka. Prócz klientów, cierpi reputacja rzetelnych firm, które wywiązują się ze swoich obietnic. Uporządkowanie tego obszaru byłoby korzystne dla całego rynku.

Nieruchomości komercyjne to obiekty przeznaczone do prowadzenia działalności gospodarczej lub generowanie przychodów z ich wynajmu. Do tej kategorii zalicza się m.in. lokale usługowe, biura, magazyny i budynki komercyjne, takie jak — galerie, kina, centra handlowe czy hotele. Polska jest ciągle nielicznym z krajów, gdzie przez brak przepisów o krajowych funduszach tzw. REIT-ach zwykli obywatele, mają bardzo ograniczone pole do zarabiania w tym intratnym sektorze.

Rosnący rynek condo i aparthoteli

Krajowa branża hotelarska może cieszyć się powrotem do normalności, rośnie liczba gości i organizowanych imprez. Jak obliczył GUS w samym pierwszym kwartale 2022 r. z turystycznych obiektów noclegowych, skorzystało 5,9 mln turystów, którym udzielono 15,5 mln noclegów. W porównaniu z analogicznym okresem ub.r. liczba turystów przebywających w obiektach noclegowych zwiększyła się o ponad 280 proc., natomiast liczba udzielonych im noclegów o 292 proc. Natomiast jak podaje Polski Instytut Ekonomiczny, w całym pierwszym półroczu 2022 r. polskie obiekty noclegowe obsłużyły 14,7 mln turystów. Nic więc dziwnego, że pomimo głosów sceptyków, nadal sporym zainteresowaniem cieszy się zakup apartamentów hotelowych w atrakcyjnych miejscowościach turystycznych.

O tym, że nieruchomości są jednym z najpopularniejszych sposobów na bezpieczne ulokowanie swoich finansów, nikogo nie trzeba przekonywać. Z raportu „Postawy Polaków wobec finansów 2022”, przeprowadzonego na zlecenie fundacji Think! i Fundacji Citi Handlowy, wynika, że aż 11 proc. rodaków deklaruje, że swoje oszczędności inwestuje właśnie w nieruchomości. Niestety zarabianie poprzez dość powszechny zakup mieszkania pod wynajem, szczególnie w małej skali, niesie za sobą sporo kosztów i kłopotów operacyjnych. Coraz mocniej wiąże się również z konkurowaniem z wielkimi międzynarodowymi firmami oferującymi PRS-y, czyli profesjonalnie zorganizowany najem instytucjonalny na dużą skalę.

Stąd w ostatniej dekadzie rosnącą popularnością cieszy się rynek condo i aparthoteli. Inwestując w tych modelach, nie potrzebujemy dużego zaangażowania, ponieważ to operator obiektu zajmuje się zarządzaniem nieruchomością oraz wynajmem. Niejako „bezobsługowo” dzielimy się ustalonymi zyskami z wynajmowania, a często też usług dodatkowych oferowanych przez większe obiekty — cały czas będąc właścicielami zakupionego bez 23 proc. podatku VAT lokalu, którego wartość rynkowa również wzrasta.

Taka inwestycja w apartamenty hotelowe, którymi zarządza wiarygodny i solidny partner, może być bardzo korzystną formą ulokowania kapitału. Jest jednak jeden kluczowy warunek — musimy to zrobić z głową, solidnie sprawdzając rzetelność ofert i stojących za nimi firm.

Pojęcia condohotel oraz aparthotel często bywają używane zamiennie, a różnice pomiędzy nimi są w rzeczywistości nieznaczne, zwłaszcza z punktu widzenia przyszłego najemcy lokalu. Na condohotel zwykle składają się pojedyncze lokale o charakterze pokoi hotelowych, najczęściej pozbawione aneksu kuchennego. Natomiast aparthotel oferuje gościom apartamenty mieszkalne z oddzielną sypialnią oraz aneksem kuchennym.

Ten model inwestowania narodził się w Stanach Zjednoczonych, a pierwsze obiekty powstały w Miami już w latach 50. XX w. Z czasem stawał się, coraz popularniejszy na całym świecie. W wielu krajach podlega on restrykcyjnym regulacjom prawnym. Dla przykładu w USA bardzo surowo podchodzi się do rodzaju reklamy, jaką można zastosować w przypadku jego promocji. W Polsce pierwsze condohotele zaczęły się pojawiać już prawie trzy dekady temu.

Pandemia zweryfikowała oferty

Co zrozumiałe pandemia COVID-19 i kolejne lockdowny spowodowały obniżenie przewidywanych stóp zwrotu. Okres ten był swoistym egzaminem i testem, który pokazał, ile w praktyce warte są obietnice deweloperów i operatorów. Jak zbadali eksperci portalu InwestycjewKurortach.pl, w przypadku 52,4 proc. lokali, czyli 4 263 jednostek rozumianych jako pokój lub apartament w obiekcie hotelowym, nastąpiły problemy z wypłatami zysków. Jednak w finale większość firm pomimo kryzysu wypłaciła ustalone zobowiązania lub zrobiła to z opóźnieniami i po renegocjacji umów. Na szczęście w tym roku rynek turystyczny oraz podróży służbowych wydaje się dość szybko i dynamicznie powracać do dobrej formy.

Jak wynika z raportu „Rynek hoteli oraz condohoteli w Polsce 2022”, przygotowanego przez Emmerson Evaluation, w naszym kraju funkcjonuje obecnie ponad 35 tys. aktywnych apartamentów condohotelowych, a w trakcie budowy jest kolejne 5 tys. Z kolei portal RynekPierwotny.pl doliczył się w aktualnych ofertach sprzedaży ponad 2,8 tys. apartamentów wakacyjnych znajdujących się w 60 różnych inwestycjach. Wojna w Ukrainie przełożyła się także na obiekty condohotelowe, osłabło zainteresowanie wschodnim regionem Polski. Jednak głównym powodem obecnego spowolnienia sprzedaży w tym segmencie jest — podobnie jak w mieszkaniówce, chwilowy spadek popytu, związany z rosnącymi stopami procentowymi, które ograniczają zdolność kredytową osób zainteresowanych zakupem lokalu na kredyt, a także inne oferowane na rynku formy lokowania oszczędności.

Pomimo tych czynników nowe obiekty nadal znajdują wielu nabywców. W ub.r. najwięcej condohoteli i budynków z apartamentami powstawało w rejonie nadmorskim, a drugim najbardziej rozwijającym się obszarem było południe Polski, w tym wakacyjne obszary górskie. Jeżeli chodzi o największe aglomeracje, to nowe obiekty zostały uruchomione w Warszawie, Gdańsku i Gdyni. W pasie nadmorskim funkcjonuje już ponad 18 tys. apartamentów inwestycyjnych, a do 2024 r. ma ich być o 14 proc. więcej, czyli dodatkowa 2,5 tys. Podobna liczba ma powstać w pasie górskim, choć tu istniejąca baza jest znacznie mniejsza — 12,5 tys. lokali. Następne w kolejności pod względem podaży są aglomeracje — ok. 8,7 tys. apartamentów plus 1 tys. nowych, które zostaną wybudowane do 2024 r. Daleko w tyle jest Warmia i Mazury — tylko nieco ponad 1,1 tys. lokali, ale za to tutaj spodziewana dynamika wzrostu do końca 2024 r. jest największa, o 27,5 proc.

Ciekawostką może być fakt, że na rynku włoskim właśnie ruszył pierwszy condohotel finansowany z crowdfundingu, który obejmuje przekształcenie XIV-wiecznego zamku, znajdującego się na liście dziedzictwa UNESCO. Crowdfunding to forma finansowania projektów, poprzez dużą liczbę drobnych, jednorazowych wpłat dokonywanych przez internautów, zainteresowanych przedsięwzięciem w za zamian ustalone korzyści. Nowoczesne technologie blockchain i NFT wpływają na rosnącą popularność takich możliwości zbierania funduszy, ale z powodów mentalnościowych i legislacyjnych, upłynie pewnie jeszcze sporo czasu, zanim staną się powszechnymi.

Na co trzeba zwrócić uwagę?

Firmy kuszą nie zawsze uczciwie, a lokując pochopnie kapitał, ryzykujemy jego utratę. W polskim prawie brakuje nawet oficjalnej definicji apart i condohoteli, która przez lata przechodziła modyfikacje. Obecnie pod tymi pojęciami znajdują się mocno zróżnicowane produkty inwestycyjne. Dla przykładu jeden z czołowych graczy na rynku hotelarskim w Polsce stworzył nawet swój własny produkt — nazwany Systemem Arche, który ma odróżnić jego doświadczenie, zabezpieczenia i znacznie szerszą propozycję ofertą.

W miarę jak ostatnich latach inwestowanie w apart i condohotele zyskuje na popularności, rynek coraz bardziej sygnalizuje potrzebę wprowadzenia odpowiednich zabezpieczeń prawnych, które z jednej strony będą chronić inwestorów, a z drugiej wyeliminują „czarne owce”, które negatywnie wpływają na postrzeganie całego sektora. Choć obowiązek informacyjny gwarantują nam już obecne przepisy prawa, to różnie z tym bywa.

Od lat UOKiK apeluje, aby zanim zainwestujemy w condo czy aparthotel, bardzo wnikliwie zapoznać się z warunkami ofert, jak i być świadomym ryzyka. Kilka lat temu ruszyła, kampania informacyjna pt. „Nie dajmy się oczarować”. Podstawą decyzji powinny być rzetelne i prawdziwe informacje o inwestycji. Z fikcyjnymi obietnicami gwarantowanych zysków walczyła też Komisja Nadzoru Finansowego.

W praktyce jednak często nie informuje się klientów o ryzyku inwestycji i przychodów, o tym, jak jest finansowana budowa, za to podkreśla się tylko jej bezpieczeństwo. Niestety wielu kupujących wcale też nie pyta o te ważne kwestie. Często za nośną reklamą i wielkimi międzynarodowymi markami franczyzowymi oraz promującymi celebrytami, stoją małe spółki celowe, bez kapitału i niezbędnego doświadczenia. Klienci, którzy zainwestują w takie projekty, mogą zostać na lodzie. Niestety wciąż wielu z inwestorów w ogóle nie ma świadomości zagrożeń płynących ze strony nierzetelnych firm.

Inwestuj z głową, dokładnie sprawdzaj oferty 

Czas pokazał, że same ostrzeżenia to za mało, bo kwestia apart i condohoteli nie jest odpowiednio uregulowana i zabezpieczona prawne. Zapewne należałoby doprowadzić do tego, żeby wszyscy deweloperzy grali uczciwie według tych samych standardów, które wyeliminują możliwości powstania piramid finansowych i innych patologii. Dopóki nie mamy zabezpieczeń choćby podobnych, jak te dla inwestycji deweloperskich z rynku mieszkaniowego, musimy zdać się na własną wiedzę i intuicję.

Oto, 10 kluczowych elementów weryfikacji ofert, które warto przeanalizować przed wybraniem inwestycji:

1. Nie wahaj się pytać. Jeśli czegoś nie rozumiesz, zasięgnij niezależnej porady specjalisty. Daj sobie czas do namysłu, dokładnie wszystko policz i przeczytaj umowę, zanim ją podpiszesz. Zweryfikuj, czy udzielone odpowiedzi są zgodne ze stanem faktycznym. Bardzo ważne jest ustalenie typu zarządu. To wspólnoty właścicieli powinny decydować o najważniejszych rzeczach np. potrzebach wymiany urządzeń, czy kosztach remontów. O ile, nie otrzymasz tego prawa, nie będziesz miał na nie realnego wpływu. Zapytaj też, czy na przyszłe zyski, będzie pracować jedynie zakupiony lokal, a może też inne usługi jak np. SPA, gastronomia, czy sale konferencyjne.
2. Sprawdź reputację firmy, kto za nią stoi, czy zrealizowała inne inwestycje, jakie posiada doświadczenie, czy wypłaciła zobowiązania umów w czasie pandemii? Bardzo często o popularności danej inwestycji i jej końcowym sukcesie decyduje przede wszystkim profesjonalizm, rzetelność, znajomość rynku i doświadczenie. Nikt nie chce brać udziału w eksperymentach. Wiele osób najpierw szuka informacji, ocen i opinii w internecie. Jeśli to możliwe, przeanalizuj raportowanie firmy i jej wyniki z ostatniego okresu. Możemy też skorzystać z wiedzy w kilku źródłach weryfikacji kontrahentów jak np. Centralna Ewidencja Informacji o Działalności Gospodarczej (CEIDG), Krajowy Rejestr Sądowy (KRS), Urzędzie Skarbowym i ZUS-ie, czy w Rejestrze Dłużników BIG InfoMonitor. Kto i jak zajmie się procesem współpracy? Czy będzie to rozwiązanie kompleksowe, a może do każdego etapu np. budowania obiektu, wyposażania, czy zarządzania — oddzielna spółka celowa; wymagająca podpisania kolejnych umów?
3. Zbadaj potencjał lokalizacji. O atrakcyjności obiektu w pierwszej kolejności decyduje jego lokalizacja, ale nawet pozornie nieatrakcyjne, peryferyjne położenie może stać się z inwestycyjnego punktu widzenia strzałem w dziesiątkę, pod warunkiem że w następnych latach będzie zyskiwać na uroku. Warto sprawdzić, czy w okolicy jest planowana budowa innych obiektów, a może inwestycja, która spowoduje wzmożony ruch. Czy i jakie posiada walory historyczne, które mocniej przyciągają gości, jaki ma potencjał do organizacji imprez firmowych, czy wesel i przez ile miesięcy w roku posiada wysoki potencjał turystyczny? Condohotele dysponujące sensownie zaprojektowanymi SPA z basenami, dobrą gastronomią, czy centrami konferencyjnymi, są w stanie pozyskać dużo więcej gości i to przez cały rok — kreując znaczące wielofunkcyjne inwestycje miastotwórcze będące celem turystycznym samym w sobie.
4. Istotne jest zweryfikowanie finansowania dla całej inwestycji. Czy deweloper — szczególnie ten na etapie przygotowania budowy lub jej planowania, będzie w stanie samodzielnie ukończyć projekt, czyli gdyby nie sprzedał wymaganej liczby lokali, to i tak hotel będzie funkcjonował? Wiele z inwestycji w modelu condo jest finansowane z wpłat klientów i jeśli nie pozyskają one całości finansowania, nie powstaną, a klienci, zostaną z niczym.
5. Jeśli inwestycja znajduje się dopiero w fazie projektów, warto również zweryfikować status prawny działki, na której ma powstać. Przydatne może być uzyskanie aktualnego wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków. Zapytaj też o status prawny decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzonego w niej projektu budowlanego. O ile, istnieje dla danego obszaru — można też sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zdarzało się, że grunty rolne były reklamowane, jako nieruchomości inwestycyjne, a sprzedający zapewniał nabywców o gwarantowanej możliwości ich przekształcenia w działki budowlane, co w rzeczywistości jest niezwykle skomplikowanym, kosztownym i długotrwałym procesem.
6. Przedmiot inwestycji. Zweryfikuj, co kupujesz — lokal, apartament hotelowy, pomieszczenie mieszkalne, czy udział? Czy posiada on swoją księgę wieczystą lub, czy po zakończeniu budowy inwestycji nastąpi wydzielenie lokalu mieszkalnego i utworzenie osobnej KW dla każdego konkretnego lokalu? Zapytaj o realizowane udogodnienia towarzyszące inwestycji. Uboga infrastruktura hotelowa wcale nie musi oznaczać niższych opłat związanych z zarządzaniem. Często małe, butikowe lub średniej wielkości aparthotele, lub condohotele mogą mieć wysokie opłaty, przy czym nie posiadając bogatej infrastruktury, nie przyciągną gości dodatkowymi atrakcjami.
7. Operator i zarządzanie nieruchomością. Pamiętaj, że kluczowe znaczenie w dostarczaniu dobrych wyników finansowych, ma doświadczenie operatora, zarządzającego obiektem. Zweryfikuj więc jego kompetencje, sprawdź, jak wyglądać będzie raportowanie i w jakich okresach otrzymasz te informacje. Konieczne jest też bardzo dokładne sprawdzenie podpisywanej umowy, także pod kątem ewentualnej możliwości zmiany operatora w przypadku nieefektywnego lub wadliwego zarządzania obiektem. Na jaki czas zawierana jest umowa, czy można ją przedłużyć i czy zysk operatora ogranicza się tylko do czasu jej trwania? To również znacząco wpłynie na wartość ewentualną odsprzedażą inwestycji w przyszłości. Jak będziesz mógł sprawdzić ponoszone koszty np. opłat, za wodę, czy prąd?
8. Zyski i częstotliwość wypłat. Sprawdź deklarowaną w skali roku stopę zwrotu oraz w jakich transzach będzie wypłacana. Licząc zysk z tego typu inwestycji, trzeba uwzględnić koszty zarządzania, utrzymania, remontów, ew. zagraniczne licencje np. z tytułu marki hotelowej, ubezpieczenia oraz kwestie podatkowe. Dokładnie zweryfikuj wartości apartamentu — np. czy chodzi o stan deweloperski, czy gotowy z wyposażeniem i garażem oraz przy jakich założeniach tzw. obłożenia prognozowano oferowaną rentowność, brutto, czy netto? Sprawdź również, czy zyski będziesz otrzymywał, co miesiąc czy może kwartalnie. Ważne są też programy lojalnościowe i inne benefity. Zapytaj więc, co dodatkowo oferują, kto i jak często może z tego korzystać np. czy możesz również mieszkać w innych hotelach danej sieci i na jakich zasadach?
9. Zanim podejmiesz ostateczną decyzję o zainwestowaniu swoich pieniędzy, sprawdź, wskaźnik zwrotu inwestycji tzw. ROI. Jeśli chcemy oszacować rentowność, możemy to zrobić w prosty sposób. Dane, jakich będziemy potrzebowali to przede wszystkim łączne koszty związane z zakupem nieruchomości i jej utrzymaniem, a także szacunkowy dochód w skali roku. Obliczenie dochodu netto z nieruchomości w skali roku, podzielonej przez jej wartość, pozwoli zobaczyć, która oferta jest najrentowniejsza. Dla przykładu może okazać się, że wybór lokalu za 12 tys. zł za m kw. jest lepszy od znacznie droższego z najwyższej półki premium. Jednak najważniejsze jest bazowanie na rzetelnych i faktycznych informacjach o możliwych przychodach i realnych kosztach. Pamiętaj, że prócz wypłacanego zysku, stale też wzrasta rynkowa wartość zakupionej nieruchomości, co dodatkowo chroni ją przed inflacją.
10. Wyjście z inwestycji. Apartament w apart i condohotelu można sprzedać podobnie jak mieszkanie. Jedyna różnica jest taka, że sprzedajemy go z podpisaną umową najmu. Jest to jednak dużą zaletą, ponieważ kolejnego nabywcę głównie będzie interesowało przejęcie praw i obowiązków dotychczasowego właściciela oraz korzyści z długoterminowego bezobsługowego najmu, który generuje stały dochód. Zapytaj dewelopera o sposoby wyjścia z inwestycji. Być może w warunkach umowy jest zapis o pierwszeństwie odkupu twojej inwestycji? Jak będzie wyglądać taki proces? Dokonaj oceny możliwości potencjalnej sprzedaży lub przeniesienia własności, już w momencie analizy jej zakupu.

Warto też obserwować aktualne rekomendacje i komunikaty Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów oraz Komisji Nadzoru Finansowego. Sprawdzaj na bieżąco sytuację w mediach. W razie obaw zasięgnij rekomendacji lub porady ekspertów i prawników.

Autor: Adam Białas — ekspert rynku nieruchomości, dyrektor BIALAS Consulting & Solutions i dziennikarz biznesowy.