Chcesz zadebiutować w branży hotelowej i poszukujesz dobrego obiektu? Sporo ofert sprzedaży takich nieruchomości w Polsce zlokalizowanych jest w kurortach górskich. Te – przynajmniej teoretycznie – powinny gwarantować obłożenie twojego hotelu. Ile trzeba zapłacić za taki obiekt? Ceny są bardzo zróżnicowane – od kilku do nawet blisko 10 milionów złotych. Najdrożej zapłacisz oczywiście w turystycznej stolicy polskich gór, czyli w Zakopanem. Liczą się obiekty nowe, dobrze położone i z atrakcyjnymi widokami.
Rynek i oferta hotelowa w naszym kraju powiększa się dynamicznie. Pod tym względem „gonimy” Europę Zachodnią. Z danych GUS-u wynika, że w zeszłym roku w naszym kraju było ponad 2100 skategoryzowanych hoteli, co oznacza wzrost w porównaniu do roku 2012 o ponad 4 proc. W sumie obiektów hotelowych (czyli samych hoteli i innych obiektów świadczących takie usług, ale bez kategorii) jest obecnie w Polsce blisko 3500, natomiast cała baza turystycznych obiektów noclegowych (hotele, pensjonaty, motele, schroniska itd.) wynosi ponad 9 tysięcy.
Warto dodać, że liczba hoteli rośnie niezwykle dynamicznie. Jeszcze w 2010 roku było ich nieco ponad 1800, co oznacza, że w ciągu 3 lat pojawiało się średnio po 100 nowych hoteli rocznie. Jak więc widać, rynek systematycznie i dynamicznie się powiększa. To oczywiście dobra wiadomość dla klientów, ale dla potencjalnego inwestora, który będzie zainteresowany „wejściem” w tę branżę, będzie to oznaczało silną konkurencję. Nie będziemy tutaj analizowali wszystkich uwarunkowań rynku hotelarskiego w Polsce, bo interesują nas przede wszystkim ceny nieruchomości o takim przeznaczeniu, ale warto jeszcze dodać, że największe nasycenie obiektami noclegowymi w Polsce ma województwo pomorskie (dane GUS – 1407), małopolskie (1397) i zachodniopomorskie (1293). Te wyniki w pewnym sensie są oczywiste – baza noclegowa jest rozwinięta w miejscach atrakcyjnych turystycznie, czyli nad Bałtykiem i w górach.
W WGN średnia cena nieruchomości hotelowej (szeroko rozumianej) wynosiła w ostatnim półroczu nieco ponad 3100 zł/ m kw. Oczywiście zupełnie inaczej kształtują się ceny w znanych kurortach. Stawki są też dużo wyższe w przypadku hoteli działających, bądź nowych.
W województwie małopolskim, ze stolicą górskiej turystyki, czyli z Zakopanem i innymi tatrzańskimi miejscowościami, ceny obiektów hotelowych są dużo wyższe od przeciętnych. Najdroższe obiekty sięgają blisko 10 mln zł. Tyle m.in. oczekuje oferent za willę – hotel w Zakopanem, na zboczu Gubałówki, z szybkim, bezpośrednim dojazdem do Krupówek. Budynek jest w sprzedaży na rynku pierwotnym. Stawka za metr kwadratowy to w tym przypadku 7600 zł/ m kw.
Na bogatym w pasma górskie Dolnym Śląsku ceny obiektów hotelowych nie są aż tak wygórowane. Przeciętne stawki w WGN nie różnią się od średnich, choć za hotele w górach również oferenci liczą sobie naprawdę sporo.
W Stroniu Śląskim, w Kotlinie Kłodzkiej do kupienia jest nowoczesny i działający obiekt hotelowy w cenie 7,4 mln zł. Stawka za metr to 3700 zł. Dużo ofert dotyczy też innych, znanych kurortów takich jak Polanica Zdrój, Lądek Zdrój, czy Karpacz.
W Lądku Zdroju jeden z oferentów za budynek hotelowy o powierzchni 2200 metrów oczekuje 4,5 mln zł. W Jeleniej Górze sprzedający wystawił z kolei na sprzedaż zrewitalizowany hotel z 1860 roku. Cena wynosi 5,5 mln zł.
Jak widzimy podaż obiektów hotelowych w górach jest duża. Pod względem cenowym tatrzańskie Zakopane bije pozostałe lokalizacje na głowę. Wyższe wyceny uzyskują też obiekty działające, dobrze prosperujące i w miarę nowe.
Warto wspomnieć, że rynek hotelarski w Polsce wydaje się perspektywiczny, biorąc pod uwagę nie tylko powiększenie, ale i poszerzenie oferty. Powstają m.in. znane na Zachodzie od dziesięcioleci apart i condo – hotele, czyli obiekty, gdzie można sobie wykupić i wynajmować pokój hotelowy. Na razie w górach takich ofert co prawda nie spotykamy, ale są one coraz częstsze w dużych miastach i nad Bałtykiem.
Dla inwestorów zainteresowanych rynkiem hotelowym, którzy chcą odróżnić się od konkurencji i uatrakcyjnić swoją ofertę warto jeszcze wspomnieć, że z danych GUS wynika, iż najczęściej polskie obiekty noclegowe wyposażone są w: boisko do siatkówki, siłownię i saunę ( odpowiednio 20, 12 i 16 proc.). Hotelarze odwracają się od solarium. Ich liczba spadła w ciągu 4 lat o ponad 100, za to prawdziwy wysyp dotyczy usług typu SPA. Jeszcze w 2009 roku GUS nie odnotował w ogóle ich w obiektach hotelowych, natomiast w 2013 było ich blisko 800. Obecnie około 8 procent wszystkich hoteli i miejsc noclegowych ma w swej ofercie SPA. Polskim hotelom za to wyraźnie brakuje wyposażenia w zajęcia typu aerobik i joga (zaledwie 7 proc. wszystkich obiektów noclegowych), baseny kryte ( 6 proc.) i hipodrom/ stadninę koni (jedynie 2 proc. obiektów).
Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN
