Wywiad z Pawłem Nowakowskim z Cresa Polska:
Rośnie grono inwestorów, którzy dotychczas omijali rynek hotelowy i skupiali się na bardziej rozwiniętym sektorze biurowym. Tych inwestorów oraz inwestorów, którzy chcą wejść na polski rynek, przyciąga nowa, coraz bardziej popularna struktura działalności operatorów hotelowych – mówi Paweł Nowakowski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w firmie Cresa Polska.
Ubiegły rok był rekordowy pod względem wolumenu transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych. Jak na tym tle wyglądają hotele, czy jest to interesująca klasa aktywów dla inwestorów?
Obiekty hotelowe zyskują coraz bardziej na popularności wśród inwestorów instytucjonalnych oraz private equity, ponieważ pozwalają często na ciekawą dywersyfikację portfela nieruchomości komercyjnych. Udział tej klasy aktywów w całym rynku transakcyjnym jest nadal niewielki, obserwujemy jednak w ostatnich latach znaczny wzrost zainteresowania inwestorów tym segmentem rynku. Warto podkreślić, że całkowita wartość rynku transakcyjnego w tym sektorze w Polsce przekroczyła w zeszłym roku 1 miliard euro. Najwięcej transakcji odnotowano w 2017 roku, w którym 13 obiektów hotelowych sprzedanych zostało za łączną kwotę ok. 350 milionów euro. W 2018 roku wolumen transakcji wyniósł 120 milionów euro, a do połowy bieżącego roku odnotowano transakcje na łączną kwotę ok. 150 milionów euro. Biorąc pod uwagę transakcje w toku, zakładam, że ten rok może się zamknąć wynikiem na poziomie ok. 320 milionów euro. Rośnie również cena za pokój – najczęściej stosowany wskaźnik wartości rynkowej nieruchomości w tym segmencie rynku. W rekordowym 2017 roku wynosiła 123 tysiące euro za pokój, w 2018 roku – 146,5 tysiąca euro, a w połowie bieżącego roku już 193 tysiące euro za pokój. Obecnie najwyższej klasy hotele pięciogwiazdkowe w centrach największych polskich miast sprzedawane są za ok. 300 tysięcy euro za pokój.
Kto kupuje hotele w Polsce? Skąd pochodzi kapitał?
Najaktywniejsi są tradycyjnie inwestorzy zza naszej zachodniej granicy. Fundusze takie jak Deka czy Union Investment od lat działają na polskim rynku nieruchomości i to praktycznie w każdym jego sektorze. Równie aktywni są inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych i Wielkiej Brytanii. Obserwujemy także rosnące zainteresowanie kapitału z Azji i Bliskiego Wschodu, który poczynił już pierwsze inwestycje w sektorze hotelowym i szuka nowych możliwości inwestycyjnych na tym rynku. Wymienione powyżej podmioty to inwestorzy wyspecjalizowani w inwestycjach na rynku hotelowym, rośnie jednak także grono inwestorów, którzy dotychczas omijali ten segment rynku i skupiali się na bardziej rozwiniętym sektorze biurowym. Tych inwestorów oraz inwestorów, którzy chcą wejść na polski rynek, przyciąga nowa, coraz bardziej popularna struktura działalności operatorów hotelowych.
No właśnie, dotychczas hotele działały w oparciu o umowy franczyzowe lub kontrakty na zarządzanie…
I nadal zdecydowana większość hoteli będzie działała na takich zasadach. Na rynku pojawiły się jednak sieci hotelowe, które oferują długoletni bezpośredni najem nieruchomości. Jest to bardzo atrakcyjna formuła dla inwestorów i deweloperów, ponieważ przerzuca w całości ryzyko operacyjne prowadzenia hotelu na operatora. Właściciel otrzymuje przez 20-25 lat stały czynsz najmu, niezależnie od koniunktury na rynku hotelowym. W tym sektorze działają również wyspecjalizowane firmy, które jako operatorzy zewnętrzni oferują umowę najmu właścicielowi nieruchomości, stając się jednocześnie franczyzobiorcą rozpoznawalnej sieci hotelowej – są to tzw. sandwich deals. Bezpośrednie umowy najmu zawierane z sieciami hotelowymi występują najczęściej w segmencie ekonomicznym i dotyczą hoteli dwu- i trzygwiazdkowych. W przypadku hoteli cztero- i pięciogwiazdkowych przeważającą formułą pozostają franczyza i kontrakt na zarządzanie. W tym przypadku, jeżeli inwestor nie chce ponosić ryzyka działalności operacyjnej, jedynym rozwiązaniem jest najem pośredni od zewnętrznego operatora w ramach transakcji typu „sandwich”.
Czyli budowanie hoteli na najem staje się alternatywą dla coraz bardziej nasyconego rynku biurowego?
Nie chodzi tylko o budowanie nowych hoteli. Większość istniejących budynków biurowych oferuje możliwość konwersji na hotel, gdzie w zależności od układu powierzchni i okien można wygenerować większą lub mniejszą liczbę pokoi hotelowych. Dzięki temu wiele dobrze zlokalizowanych budynków, które nie spełniają już dzisiejszych wymagań najemców co do nowoczesnej powierzchni biurowej, może uzyskać drugie życie. Dla właścicieli nieruchomości, operator hotelowy jest pożądanym najemcą z dwóch powodów. Po pierwsze, oferuje on długoterminową umowę najmu, dzięki czemu właściciel nie musi co kilka lat przedłużać umów z najemcami lub szukać nowych najemców, a to przekłada się na oszczędności na zachętach finansowych, zwolnieniach z czynszu i kosztach procesu wynajmu w związku z przedłużaniem istniejących lub zawieraniem nowych umów. Po drugie, sprzedaż nieruchomości oferującej stabilny przepływ finansowy w długim okresie czasu jest dużo łatwiejsza i odbywa się po atrakcyjnych stopach kapitalizacji. Z tych powodów w kilku budowanych obecnie w Warszawie wysokościowcach oferujących kilkadziesiąt tysięcy metrów kwadratowych powierzchni najmu każdy, część powierzchni przeznaczona jest dla najemców hotelowych.
Jakie są perspektywy rozwoju rynku? Czy należy spodziewać się znacznego wzrostu liczby transakcji w tym segmencie?
Rynek najmu hoteli w Polsce dopiero się tworzy. Część nieruchomości sprzedawana będzie na tzw. forwardzie (na wczesnych etapach inwestycji), część po wybudowaniu. W ciągu najbliższych 12-18 miesięcy spodziewam się większej liczby transakcji hotelami na umowach najmu. Popyt na tego typu produkty inwestycyjne jest duży, spora liczba inwestorów, głównie z Europy i Azji, czeka na pierwsze projekty będące przedmiotem transakcji, a stopy zwrotu powinny być zbliżone do stóp uzyskiwanych za najlepsze projekty biurowe. Polska znajduje się na radarze wielu sieci hotelowych, które zamierzają rozpocząć działalność w naszym kraju. Za tymi sieciami przyjdą inwestorzy, którzy mają w swoim portfelu hotele tych marek w innych częściach świata i będą kupować je również w Polsce. Większa konkurencyjność rynku hotelowego, objawiająca się rozwojem różnych struktur operacyjnych takich jak najem bezpośredni, najem pośredni („sandwich deal”) czy kontrakty na zarządzanie z gwarancją minimalnego dochodu, przyczyni się w najbliższych latach do wzrostu zarówno wolumenu, jak i wartości transakcji na rynku hotelowym.
Źródło: Cresa Polska.
