Jakub_Kleban
– Rok 2015 był bardzo dobrym rokiem dla sektora hotelowego w Polsce – pomimo dalszego dynamicznego wzrostu podaży, współczynnik RevPAR wzrósł na wszystkich najważniejszych rynkach hotelowych w kraju – komentuje : Jakub Kleban, Dyrektor, Działu Wycen w Polsce, JLL
Podkreśla, że wskaźnik RevPAR, czyli przychód na dostępny pokój, wzrósł w ubiegłym roku w Polsce o około 10% (według danych STR), a na niektórych rynkach – takich jak Łódź czy Trójmiasto -nawet przekroczył ten poziom. W większości dużych miast wzrósł popyt zarówno ze strony gości krajowych jak i zagranicznych.
Jak wynika z danych Ministerstwa Sportu i Turystyki, w 2014 r.nasz kraj odwiedziło 15,8 mln turystów, którzy co najmniej jedną noc spędzili w hotelu.Liczba gości rośnie systematycznie od kilku lat, a dane z pierwszego półrocza 2015 pokazują blisko 5% wzrost. Oprócz wzmożonego ruchu turystycznego dynamicznie rozwija się sektor MICE (Meeting, Incentive, Conference &Exhibition), który jest jednym z głównych motorów rozwojowych hotelarstwa.
Branża reaguje na popyt. W ostatnich pięciu latach co roku oddawano do użytku średnio 100 nowych hoteli. Na koniec 2014 r. funkcjonowało w Polsce około 2500 hoteli, oferujących ponad 120000 pokoi.
Wg eksperta zdecydowana część popytu na usługi hotelowe generowana jest przez gości głównie z segmentu biznesowego i korporacyjnego. Dlatego dobre wyniki hoteli zawdzięczamy m.in. dalszemu rozwojowi sektora nowoczesnych usług dla biznesu, szczególnie w takich miastachjak Kraków, Wrocław czy Trójmiasto,gdzie obok Warszawy powstaje najwięcej obiektów tego typu. Warszawa jest nadal największym rynkiem hotelowym w Polsce, zarówno pod względem podaży pokoi hotelowych (chociaż Kraków ma najwięcej hoteli), jak i popytu na miejsca noclegowe. Co ciekawe, średni przychód na dostępny pokój (RevPAR) w 2015 r. dla obu miast był na takim samym poziomie i wyniósł nieco ponad 200 zł.
Wzrost atrakcyjności polskiego rynku hotelowego i jego dobre perspektywy dalszego rozwoju powodują zwiększenie zainteresowania ze strony inwestorów. Świadczą o tym transakcje, takie jak zakup hotelu Sheraton Warsaw przez JV Benson Elliot Capital Management LLP, Walton Street Capital i Algonquin czy ‘forward purchase’ projektu hotelowego Holiday Inn Warsaw City Centre (otwarcie zaplanowane na rok 2018) przez Union Investment, który to fundusz nabył również Radisson Blu Wrocław oraz hotel Hampton by Hilton Warsaw City Centre. Również lokalni inwestorzy widzą potencjał w branży hotelarskiej, co pokazują transakcje hotelami Orbisu pod marką Mercure w Mrągowie, Lublinie i Zamościu. Pierwszy został kupiony przez spółkę Deporium za około 20 mln złotych, a dwa pozostałe przez DWP za 21,5 mln złotych.
Według globalnego raportu Hotel Investment Outlook 2016 przygotowanego przez JLL, ubiegły rok był jednym z najlepszych pod względem transakcyjnym –na świecie sprzedano hotele na łączną kwotę 85 mld dolarów, czyli o 50% więcej niż w 2014. Według analityków JLL, w 2016 r. inwestorzy będą szukać okazji na mniej dojrzałych rynkach regionu Europy, Bliskiego Wschodu i Afryki i w miastach poza ścisłą czołówką. Spodziewane jest również większe zainteresowanie tymi lokalizacjami ze strony ‘private equity’ z uwagi na atrakcyjne stopy zwrotu w porównaniu z rynkami bardziej dojrzałymi
Jak wycenia się hotele?
Wycena hoteli jest nieco bardziej skomplikowana niż wycena innych nieruchomości komercyjnych. Oprócz analizy kluczowych wskaźników operacyjnych,takich jakob łożenie,średnia cena za pokój czy zysk na dostępny pokój, szczegółowo analizowane są koszty i przychody z gastronomii (Food & Beverage) oraz pozostałych funkcji hotelu (Minor OperatedDepartments), jak SPA itp. Niezbędna jest również analiza i tzw. benchmarking współczynników dochodowości poszczególnych departamentów oraz pozycji kosztowych względem rynku, aby móc ocenić efektywność operacyjną danego hotelu.
