W trzecim kwartale roku można już dostrzec wpływ Covid-19 na wyniki rynku biurowego. O ile pierwsza połowa roku napędzona była negocjacjami rozpoczętymi jeszcze przed pandemią, to obecne dane widocznie już pokazują spowolnienie na rynku. Należy przy tym zaznaczyć, że największych zmian w aktywnościach zarówno deweloperów, jak i najemców oczekujemy w kolejnym roku.
Jednym ze wskaźników, który w pewien sposób odzwierciadla obecny nastrój niepewności i oczekiwania jest popyt. Od lipca do września 2020 roku zdecydowanie osłabło zainteresowanie najemców, którzy w ciągu kwartału wynajęli najmniej powierzchni biurowej od dekady – zaledwie 113 000 m kw. (w I połowie roku było to ok. 334 000 m kw.). Dla porównania analogiczny kwartał w ubiegłym roku zanotował rekordowo wysoki popyt na poziomie 284 000 m kw., ale jednocześnie należy tutaj wspomnieć, że część zasług we wspaniałych wynikach najmu za trzy kwartały ub.r. trzeba przypisać kilku dużym transakcjom. Tak niski wskaźnik popytu nie bez przyczyny związany jest z pandemią oraz niepewnością na rynku. Najemcy świadomie wstrzymują podejmowanie długofalowych decyzji, skłaniając się raczej do pozostania w biurze, które do tej pory zajmowali, niż wynajmowanie przestrzeni w nowej lokalizacji czy ekspansja dodatkowej powierzchni.
Interesująca jest również zmiana w strukturze podpisanych umów. Niemal połowa wynajętej w III kwartale powierzchni w Warszawie stanowiły renegocjacji wcześniejszych umów najmu. Tak wysoki wynik dotychczas niespotykany w historii stołecznego rynku biurowego jest potwierdzeniem, że najemcy wybierają bezpieczniejszą opcję i zostają w dotychczasowych lokalizacjach. Dla porównania w okresie I-III kwartał 2019 roku renegocjacje stanowiły 35% wolumeny transakcji, co wówczas było rekordowym wynikiem. Dodatkowym sygnałem płynącym z rynku, a wskazującym na ograniczenie zainteresowania nową powierzchnią jest zdecydowany spadek udziału umów pre-let, które w minionym kwartale wyniosły zaledwie 4% wolumenu popytu (średnia dla pierwszych trzech kwartałów ub.r. to 27%).
Biorąc pod uwagę podaż nowej powierzchni biurowej, to w III kwartale 2020 roku do użytku oddano ponad 131 000 m kw. w ramach sześciu projektów. Zestawiając to z pierwszym półroczem kiedy w ramach 4 inwestycji na rynek warszawski trafiło 107 000 m kw. nowej powierzchni, wynik jest wysoki. Aktualnie w budowie pozostaje ponad 650 000 m kw. Największymi projektami dostarczonymi na stołeczny rynek w ostatnich trzech miesiącach były: kompleks The HUB (dwa budynki) należący do Ghelamco Poland, który łącznie oferuje ok. 89 000 m kw. biur oraz budynek Biura przy Warzelni kompleksu Browary Warszawskie (24 000 m kw.), zrealizowany przez Echo Investment. Mniej optymistyczny wydaje się wskaźnik komercjalizacji nowych budynków. Projekty ukończone w III kwartale w momencie oddania do użytku były zabezpieczone umowami w 66%, podczas gdy budynki ukończone w pierwszej połowie roku były niemal w pełni wynajęte. Za sprawą wysokiej nowej podaży, całkowite istniejące zasoby biurowe w Warszawie na koniec września 2020 roku przekroczyły 5,8 mln m kw.
Spadek aktywności najemców oraz wysoka podaż nowej powierzchni, która nie była w pełni wynajęta, przełożyły się na wzrost współczynnika pustostanów. Z naszych danych wynika, że na koniec września wyniósł on 9,6%, co przekłada się na niemal 560 000 m kw. dostępnej powierzchni od zaraz. Wzrost o 1,7 pp. do poprzedniego kwartału oznacza poziom najwyższy od dwóch lat. Analizując poszczególne obszary koncentracji wzrost współczynnika pustostanów odnotowano niemal w każdej strefie. Wyjątek stanowiła strefa Zachód, a największa zmiana w strefie Centrum, w której ukończono najwięcej nowych inwestycji.
Faktyczna oferta dostępnej od zaraz powierzchni biurowej jest zdecydowanie szersza. Ostatnie miesiące to bliższa analiza rosnącego trendu, którym jest podnajem. Zmiana modelu pracy wymuszona pandemią, przejście na system hybrydowy oraz pogarszająca się sytuacja gospodarcza wymusiła na niektórych firmach oszacowanie swojego zapotrzebowania na powierzchnię biurową od nowa. Co za tym idzie, niektóre organizacje poszukując oszczędności zdecydowały się ograniczyć zajmowaną powierzchnię i podnająć jej część. Na koniec września 2020 roku na stołecznym rynku oferta podnajmu obejmowała już ponad 100 000 m kw. biur gotowych do wynajęcia od zaraz.
Pomimo zmieniającej się sytuacji rynkowej wywoławcze stawki czynszu na stołecznym rynku wciąż utrzymują się na stabilnym poziomie.
Autor: Bożena Garbarczyk, Straszy Konsulatnt w Dziale Badań Rynku Knight Frank.
