Rosnąca dojrzałość polskiego sektora nieruchomości przemysłowo-logistycznych kieruje uwagę inwestorów na obiekty magazynowe w miastach. A jak wynika z danych JLL i SEGRO, dostępne grunty inwestycyjne oraz możliwość rozbudowy istniejących parków w ośmiu największych aglomeracjach umożliwiają realizację nawet 4 mln mkw., co pozwoliłoby odpowiedzieć na wyzwania związane z dostępnością tego typu produktu.
Miejskie obiekty magazynowe to pożądane produkty w ofercie deweloperów oraz portfelach inwestorów. Dzięki lokalizacji w obrębie dużych aglomeracji lub blisko ich granic, ten typ nieruchomości logistycznych osiąga wyższe ceny sprzedaży za metr kwadratowy, a to równoważy wyższe koszty gruntu i czynsze płacone przez najemców, jeśli zestawimy je w magazynami typu big-box położonymi dalej od centrów miast. Same magazyny miejskie stanowią też ciekawe wyzwanie urbanistyczno-biznesowe, jako że pozwalają na realizację projektów o charakterze mixed-use, które oprócz roli magazynów łączą też funkcje biurowe, wystawiennicze i związane z obsługą handlu, szczególnie e-commerce,
tłumaczy Bożena Krawczyk, Dyrektor Inwestycyjna SEGRO na Europę Centralną.
Popyt przewyższa podaż
Rosnące zapotrzebowanie inwestorów na obiekty magazynowe typu last-mile/city logistics, które są zlokalizowane w obrębie miast, to m.in. efekt globalnych trendów i dynamicznej urbanizacji. Rynek z pewnością będzie dalej rozwijał się w tym kierunku, a wraz z nowymi parkami pojawi się popyt ze strony najemców i vice versa. Inwestorzy są gotowi płacić wyższe ceny w przypadku transakcji portfelowych, a jednocześnie z uwagi na braki produktu, w całym kraju prowadzone są transakcje typu forward-funding, mające na celu budowę takich właśnie portfeli. Powodem jest sama dostępność produktu, zwłaszcza w przypadku inwestycji na większą skalę,
komentuje Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych JLL w Polsce.
Łączna powierzchnia gruntów dostępnych pod miejską zabudowę magazynową w ośmiu polskich aglomeracjach wynosi około 600 ha, co teoretycznie umożliwia budowę 3 mln mkw. powierzchni. Należy również zauważyć, że niektóre z istniejących parków, które już oferują moduły miejskie, mają jeszcze dalsze możliwości rozbudowy. Powierzchnia, która mogłaby powstać w ramach tych parków to około 1 milion mkw., co zwiększa całkowitą wielkość potencjalnych nowych miejskich zasobów magazynowych do około 4 milionów mkw.,
wskazuje Tomasz Mika, Dyrektor Działu Powierzchni Magazynowych JLL w Polsce.
Nowe inwestycje miejskie muszą sprostać coraz bardziej restrykcyjnym przepisom planistycznym, głównie z uwagi na fakt, że znaczna część obszarów wewnątrz aglomeracji jest już pokryta lokalnymi planami zagospodarowania. Co więcej, działki przemysłowe mogą wymagać pewnych dodatkowych inwestycji uwzględniających istniejące otoczenie oraz infrastrukturę, np. budowę dróg dojazdowych czy zabezpieczenie dostępu do prądu, co jest kluczowe szczególnie w przypadku operatorów centrów danych. Jednak rosnący popyt zarówno ze strony najemców oraz funduszy inwestycyjnych to mocny argument, aby firmy deweloperskie decydowały się na realizację projektów zlokalizowanych w miastach,
podsumowuje Bożena Krawczyk.
