Wszystko wskazuje na to, że w latach 2022-2023 model pracy hybrydowej zostanie w polskich firmach na dłużej, a dość stabilny popyt pozwoli stopniowo wypełnić nowopowstające biurowce. Jednak w tym złożonym ekosystemie pojawiają się sygnały zmian, które powinni wziąć pod uwagę najemcy, właściciele nieruchomości oraz branżowi doradcy reprezentujący obie strony. Podczas negocjacji warunków umów najmu dużo uwagi poświęca się obecnie przygotowaniu biura do użytkowania.

„Zbliżamy się do końca roku i na rynku biurowym widać spore ożywienie. Po okresie niepewności, ograniczania wydatków przez najemców i przedłużania umów o rok-dwa, biura znów są wynajmowane na pięć, siedem, a nawet więcej lat” – mówi Robert Karniewski, prezes firmy doradczej Reina Company, wyspecjalizowanej w reprezentacji najemców biurowych.

W konsekwencji odżyła też branża fit-out. „Jeszcze w połowie roku z klientami rozmawialiśmy głównie o podstawowych projektach, dzięki którym mogli łatwo przearanżować lub zbudować biuro od podstaw i szybko wprowadzić do niego pracowników powracających z home office. Tematy, którymi zajmujemy się dzisiaj, są znów zakresowo większe, zdecydowanie bardziej dostosowane do specyficznych wymagań poszczególnych najemców” – komentuje Jakub Prokocki, dyrektor działu kosztorysowego w Reesco.

Wydłużone terminy

Przed pandemią najemca mógł wprowadzić się do nowego, przygotowanego według indywidualnego projektu biura zazwyczaj w ciągu 3-4 miesięcy od podpisania umowy najmu. Dzisiaj większość podmiotów aktywnych na rynku nieruchomości przyznaje, że sama część budowlana, związana z aranżacją przestrzeni, może zająć nawet pół roku.

Na rynku nadal jest sporo niepewności. W okresie nasilenia pandemii wszyscy poszukiwali metod na zabezpieczenie biznesu – najemcom zależało na możliwie niskich czynszach efektywnych, co wiązało się z ograniczonym zakresem robót fit-out, a producenci materiałów budowlanych i wykończeniowych wytwarzali ich mniej, aż poziomy zapasów w wielu kategoriach stopniały praktycznie do zera.

Zaburzony łańcuch dostaw

Równowaga materiałowa jest nadal zaburzona na całym świecie i wpływa także na realizację prac w biurowcach w Polsce. Dłużej czeka się m.in. na tworzywa sztuczne, lakiery czy płyty do zabudów stolarskich. Ciekawym przykładem są podłogi podniesione – ich producenci skarżą się na brak komponentów, które transportowane są np. z Chin. Przez pewien czas brakowało wełny mineralnej – materiału masowo wykorzystywanego w projektach fit-out. „Ponieważ podczas pandemii doszło do znacznego ograniczenia dostępności styropianu, po wełnę mineralną zastępczo sięgnęli wykonawcy budownictwa kubaturowego, a to z kolei ograniczyło dostawy tego materiału dla firm takich jak nasza” – tłumaczy Jakub Prokocki z Reesco. „Analogicznie wygląda sytuacja z drewnem – Polska jest potentatem w produkcji tego surowca, ale trafia on w pierwszej kolejności np. do firm produkujących drzwi czy meble na rynek masowy, a nie do producentów zaopatrujących branżę fit-out” – dodaje.

To wszystko przekłada się na terminy prac wykończeniowych w biurowcach. O ile fizyczne prace trwają tyle samo co wcześniej, problemy z pracownikami nie są większe niż przed pandemią, a technologie budowlane nie zmieniły się aż tak bardzo, o tyle głównym wyzwaniem jest dostępność materiałów.

Wzrost cen

Na przedstawionych poniżej wykresach widać, jak zmieniały się ceny dwóch benchmarkowych pozycji budowlanych podczas wykańczania biura, czyli ściany G-K podwójnie płytowanej (12,5 cm) z robocizną oraz podwójnego malowania z robocizną, a także tendencję zmian ich kosztu względem 2015 r.

Symptomatyczna jest też chociażby cena płyt OSB – materiału, który tylko od marca br. podrożał o 50%. Z kolei poziom cen stali w pewnym momencie zaburzył produkcję profili do ścianek GK.

Sytuacja na linii najemcy – wynajmujący

W kontekście względnie stabilnego popytu na powierzchni biurowe oraz wzrostu cen fit-out, pogodzenie dotychczasowych czynszów efektywnych z powszechną na rynku zasadą zerowego nakładu inwestycyjnego najemcy na wykończenie biura, jest coraz większym wyzwaniem.

„Paradoksalnie to właśnie wzrost kosztów przygotowania powierzchni może przekładać się na powrót do dłuższych umów najmu. Przed pandemią już typowa „pięciolatka” pozwalała właścicielowi budynku na sfinansowanie fit-outu dla najemcy. Teraz okres ten może wydłużyć się do siedmiu, ośmiu lat” – tłumaczy Robert Karniewski, prezes Reina Company. Wymienia też możliwe scenariusze zmian w podejściu do finansowania wykończenia powierzchni biurowej, które w ostatnich latach stanowiło jedną z typowych zachęt właścicieli biurowców dla ich klientów:

Zachowanie obecnego status quo przy dłuższych umowach
Przy umowach krótszych – skromniejszy niż do tej pory zakres prac wykończeniowych.
Tak zwane rentalizowanie części ponadstandardowych kosztów wykończenia biura w trakcie obowiązywania umowy – taki model był stosowany w Polsce już kilkanaście lat temu.
Wybór przez część najemców opcji samodzielnego sfinansowania aranżacji swojej przestrzeni biurowej, w zamian za niższy czynsz efektywny.
Firmy fit-out radzą sobie ze zmianami

Podwyżki cen materiałów rzędu 15-20% i to w krótkim okresie, stają się normą. „Dobra znajomość realiów rynku pozwala zawczasu reagować na niepokojące sygnały płynące od producentów materiałów czy kontraktować podwykonawców z wyprzedzeniem. Agregujemy różne informacje rynkowe, bierzemy pod uwagę sezonowość prac i wiele innych czynników. Staramy się też racjonalnie tłumaczyć klientom wszystkie procesy” – wyjaśnia Jakub Prokocki z Reesco.

Najemcy mogą spodziewać się, że w ich biurze zostaną wykorzystane (wciąż jakościowe) produkty i rozwiązania alternatywne, choć dotyczy to głównie elementów, których przeciętny użytkownik biura nigdy nie zauważy. Możliwe są również modyfikacje harmonogramu budowy oraz inne etapowanie prac. Na przykład – wspomniana podłoga podniesiona jest trudna do zastąpienia we współczesnym biurowcu, więc w oczekiwaniu na jej dostawę, można stawiać ściany działowe od stropu zamiast od podłogi, co pozwala na utrzymanie terminów. Inny przykład to zabudowy stolarskie, które w przypadku ograniczonej dostępności materiałów, mogą zostać uzupełnione już po oddaniu biura do użytku.

mat.pras.