Mieszkanie to inwestycja na lata. Jej powodzenie zależy od bardzo wielu czynników. Na co koniecznie musisz zwrócić uwagę, chcąc wybrać taką nieruchomość, która będzie nie tylko zaspokajać twoje potrzeby, ale także da możliwość wypracowania zysku? Poniżej kilka podstawowych rad.
1) Wybór nieruchomości – lokalizacja. Lokalizacja to słowo klucz na rynku nieruchomości. Od niej zależy bardzo wiele. Dobrze zlokalizowane mieszkania będą się łatwo sprzedawać i zyskiwać na wartości. Jeśli chcemy zarabiać na wynajmie, lepsze są dzielnice bliżej centrum. Im dalej, tym potencjalnie trudniej o najemców. Ponieważ w dobrych lokalizacjach mieszkania są zazwyczaj drogie, powinniśmy szukać tzw. okazji cenowych, a więc nieruchomości wycenionych poniżej swojej realnej wartości. Jak określić, czy mieszkanie jest niedowartościowane? Np. poprzez porównanie z cenami średnimi w okolicy, z innymi ofertami, wreszcie można samodzielnie zapłacić za rzeczoznawcę, który określi jego wartość.
2) Kwestie prawne – zapisy umowne, dokumenty. Jeśli kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym kluczowe dla kupującego są zapisy w księdze wieczystej nieruchomości. Tu dowiemy się dokładnie do kogo ona należy, jakie ma parametry, czy jest obciążona hipoteką, dożywociem, czy jest współwłasność itp. Na rynku pierwotnym najważniejszym dla nas dokumentem powinien być prospekt informacyjny. Tu znajdziemy najważniejsze dane, w tym finansowanie projektu, terminarz, pozwolenie na budowę, informacje z księgi wieczystej nieruchomości, dane dotyczące rachunków powierniczych czy warunki odstąpienia od umowy, informacje o inwestycjach planowanych w sąsiedztwie nieruchomości. Jest też część poświęcona konkretnym lokalom, ich parametrom, wykończeniu itp. Prospekt powinien stanowić podstawowe źródło wiedzy dla kupującego. Druga sprawa to zapisy umowne – warto je skonfrontować z listami tzw. klauzul abuzywnych, czyli niezgodnych z prawem. Można skorzystać z pomocy prawnika, rzecznika konsumentów itp. Najwięcej kontrowersji budzą kwestie odpowiedzialności dewelopera przy niedotrzymanych terminach, sprawa przeniesienia własności, zasady dokonywania odbiorów mieszkań, sprawa rękojmi, możliwość odstąpienia od umowy itp.
Sprawdźmy też jak, niezależnie czy na rynku pierwotnym czy wtórnym nazywane są pieniądze, które wpłacamy przy umowie przedwstępnej. Chodzi o ważne rozróżnienie – zadatek, czy zaliczka? Nie są to pojęcia tożsame i tylko zadatek jest unormowany prawnie. To pieniądze, gwarantujące obu stronom umowy nie tylko zwrot środków ale także rekompensatę, gdy druga strona się z transakcji nie wywiąże. Jeśli wpłacamy zadatek, a następnie zrezygnujemy z kupna mieszkania, tracimy pieniądze. Jeśli sprzedający się rozmyśli, ma zwrócić zadatek, ale podwojony. Warto też pamiętać, że wady prawne nieruchomości, podobnie jak te fizyczne podlegają rękojmi. Możemy dochodzić swoich praw z jej tytułu przez okres do 5 lat od nabycia mieszkania.
3) Stan budynku, opłaty, meldunek – im wyższe opłaty, tym rentowność naszej inwestycji mniejsza i większe kłopoty przy ewentualnej sprzedaży mieszkania w przyszłości. Dlatego warto nie tylko zapoznać się z ogólnym stanem budynku, sprawdzić wysokość czynszu, w tym funduszu remontowego, ale też postarać się dowiedzieć, jakie są planowane przez wspólnotę kolejne remonty. Bywa bowiem tak, że np. w starych kamienicach, nakłady remontowe dynamicznie rosną, a potrzeby są duże. Zbywający mieszkanie powinien załatwić dla nas także dokumenty ze spółdzielni mieszkaniowej, potwierdzające fakt wymeldowania, braku zaległości czynszowych itp.
4) Sąsiedztwo – ta sprawa często jest pomijana przez kupujących, tymczasem bywa ona niezwykle istotna. Sąsiedzi za ścianą potrafią umilić, bądź uprzykrzyć życie. Powinniśmy koniecznie dowiedzieć się, kim oni są – zwłaszcza ci z naprzeciwka. Zdarzają się niestety sytuacje bardzo ciężkie – np. sprzedaż mieszkania z sąsiadami alkoholikami za ścianą, obecność ludzi chorych psychicznie, zagrażających otoczeniu itp.
Paweł Kanturski – Komercja24
