Hotel w zamku Krąg na Pomorzu
Od kilku do kilkudziesięciu milinów złotych trzeba zapłacić za atrakcyjnie położony i rentowny hotel na rynku wtórnym. Inwestorzy szukają przede wszystkim lokalizacji o potencjale turystycznym, przy ważnych węzłach komunikacyjnych, bądź w największych miastach kraju.
Bardzo dobra koniunktura w branży hotelarskiej skłania do zakupów w celach inwestycyjnych. Hotele stanowią obecnie atrakcyjną alternatywę wobec „typowych” obiektów biurowych, magazynowych, handlowych. Wartość transakcji na tym rynku rośnie. Z raportu firmy Knight Frank wynika, że do końca III kw. 2017 wyniosła ona ponad 330 mln euro, co jest wynikiem rekordowym.
Zainteresowanie inwestorów obiektami hotelowymi to pokłosie szybko rosnącego rynku takich usług. W 2016 roku wg danych STR Global wskaźnik Revpar (przychód na każdy dostępny pokój) wzrósł o 11 proc., co było jednym z najwyższych wzrostów w Europie. Jeśli chodzi o bazę hotelową, ta w ciągu 10 lat baza noclegowa w Polsce wzrosła aż o 80 proc. Na koniec 2015 roku działało w naszym kraju ponad 2,5 tys. hoteli oferujących ok. 125 tys. pokoi oraz 250 tys. miejsc noclegowych. Według danych STR Global Polska jest piątym rynkiem w Europie pod względem liczby markowych projektów hotelowych planowanych i będących w realizacji.
Systematycznie wzrasta liczba udzielonych noclegów i gości sieci hotelowych i ogólnie branży noclegowej. W 2016 roku nasz kraj odwiedziła rekordowa liczba zagranicznych turystów – 17,5 mln. Co prawda na razie jeszcze nie znamy pełnych danych ubiegłorocznych, ale prawdopodobnie będą one jeszcze lepsze. Już natomiast wiadomo, że sezon był udany nad Bałtykiem. Wg GUS w sezonie letnim 2017 w 10 zbadanych miejscowościach nadbałtyckich udzielono ponad 8,2 mln noclegów. To wynik o niecałe 3 proc. wyższy niż rok wcześniej, ale niektóre lokalizacje notowały znacznie większe wzrosty. Przykładowo: w Kołobrzegu wyniósł on ponad 10 proc. rok do roku, a w Gdańsku – ponad 8.
Całościowy obraz jest więc bardzo pozytywny dla inwestorów. Krótko mówiąc: opłaca się wejść na ten rynek. Widoki na duże zyski są całkiem wyraźne. Co więcej – na popularności zyskują też nowe formuły inwestowania dla klientów indywidualnych – m.in. system condo.
Ceny obiektów hotelowych na rynku wtórnym
Stawki za nieruchomości hotelowe i szerzej – pensjonatowe są oczywiście bardzo różne. Pod względem lokalizacji zdecydowanie przodują miejscowości turystyczne i największe miasta kraju. Drogie mogą być też hotele w ważnych węzłach komunikacyjnych, np. przy zjazdach z autostrad, przy drogach krajowych itp. Pod względem technologii postawienia, wieku i standardu można mówić o dominacji bądź to nowych nieruchomości, a więc maksymalnie kilkuletnich oraz obiektów zabytkowych – w dawnych pałacach, zamkach, posiadłościach – oczywiście gruntownie zrewitalizowanych. Te dwa typy nieruchomości hotelowych są wyceniane najwyżej. Najniższe stawki dotyczą natomiast budynków przestarzałych, postawionych w przestarzałej technologii, nieatrakcyjnych wizualnie, o niskim standardzie – do takich możemy zaliczyć pensjonaty i hotele z czasów PRL.
Oczywiście na wycenę obiektu ma wpływ także jego lokalizacja, a przede wszystkim udokumentowana rentowność.
Hotele kilkuletnie
Stawki za 1 mkw. zdecydowanie powyżej średnich, ceny całości na poziomie kilkunastu milionów złotych – z danych WGN wynika, że taki jest rząd wielkości cen za nowe obiekty hotelowe w dobrych lokalizacjach.
Przykładowo: za stylizowany na góralski, drewniano, kamienny zajazd w rejonie Piotrkowa Trybunalskiego, wzdłuż drogi krajowej nr 8 Katowice – Warszawa jeden z oferentów oczekuje blisko 20 mln zł.
Inny przykład nowoczesnego obiektu hotelowego to luksusowy obiekt między Szklarską Porębą a Jelenią Górą, a więc świetnie położony – przy głównej trasie tranzytowej, drodze krajowej nr 3. Nieruchomość, na którą składa się także aquapark, wyceniono na 17,6 mln zł. Trzyletni pensjonat w Ciechocinku wyceniono natomiast na 6,5 mln zł, co daje stawkę powyżej 7 tys. zł/mkw. Pensjonat położony w najbliższym sąsiedztwie ciechocińskich tężni, w samym centrum miasta.
Hotele zabytkowe
Jak już wspomnieliśmy segment hotelarski bardzo dobrze „czuje się” w zabytkowych murach – co nie powinno dziwić, bowiem dobrze czują się w nich także klienci. Dziś to głównie branża hotelowa „napędza” rewitalizacje dawnych pałaców, zamków, dworków, a w miastach – kamienic, które również idealnie nadają się pod obiekty hotelowe. Ceny mogą być bardzo wysokie.
Do najdroższych obecnie nieruchomości tego typu, wystawionych na sprzedaż w WGN należy zachwycający zamek rycerski z XV wieku w miejscowości Krąg na Pomorzu. Ten uroczy, gruntownie odrestaurowany obiekt, wraz z parkiem i całą zabudową działa obecnie jako hotel. Nieruchomość o powierzchni 2880 mkw. wyceniono na 23 mln zł, co daje stawkę rzędu blisko 8000 zł od metra kwadratowego.
Jeśli natomiast chodzi o kamienice w największych miastach kraju jedną z najdroższych w WGN nieruchomości jest pięciogwiazdkowy hotel w zabytkowej, XVIII – wiecznej Kamienicy pod Murzynkiem na gdańskiej starówce. Nieruchomość o powierzchni 500 mkw. wyceniono aż na 14 mln zł, co daje bardzo wysoką cenę metra kwadratowego – blisko 28 tysięcy. Podobna oferta to hotel w zabytkowej kamienicy przy głównym deptaku w Jeleniej Górze. Obiekt wyceniono na ponad 10 mln zł.
Marcin Moneta – komercja24
