Jak to jest naprawdę: są chętni na krajowe biura czy galerie handlowe, ale nie ma odpowiedniego „towaru”, czy raczej inwestorzy zatrzymali się na chwilę i obserwują nasz rynek oraz gospodarkę? Czy nadal najbardziej konserwatywni inwestorzy wierzą w Polskę? Na ten temat mówi Jędrzej Suchowolec, Senior Advisor w firmie Cresa Polska.
Czego szukają ci, którzy chcą dziś wydać pieniądze właśnie w Polsce?
Jędrzej Suchowolec, Senior Advisor w firmie Cresa Polska: Jesteśmy w takim momencie cyklu koniunkturalnego, w którym szczególnym zainteresowaniem nabywców cieszą się dobrze zlokalizowane biurowce, nie tylko w Warszawie, oraz obiekty handlowe dominujące w regionach.
W Polsce nie jest drogo?
Ceny nieruchomości są u nas atrakcyjne w stosunku do oferty Europy Zachodniej. Poza tym w przypadku obiektów najlepszych w swojej klasie poziom ryzyka związany z inwestowaniem w Polsce jest akceptowany przez najbardziej konserwatywnych inwestorów, czyli na przykład niemieckie fundusze emerytalne. Widzimy też wysoki popyt ze strony kapitału i ograniczoną podaż projektów najwyższej jakości. W efekcie, w ramach formalnych procesów sprzedaży dużych obiektów komercyjnych do drugiej rundy składania ofert przystępuje obecnie nawet kilka pozytywnie zweryfikowanych podmiotów, realnie zainteresowanych nabyciem. Spodziewamy się, że w najbliższych miesiącach osiągnięte zostaną nowe rekordy cenowe.
Ale nie na wszystko, co jest do wzięcia, są chętni.
Nie każda nieruchomość wystawiona na sprzedaż cieszy się tak dużym zainteresowaniem. Niski poziom stóp procentowych w Europie i dostęp do taniego pieniądza – powodujące presję na spadek stóp kapitalizacji – sprawiają, że aby uzyskać wymagane przez siebie zwroty, inwestorzy muszą wybierać takie obiekty, które mają potencjał wzrostu generowanego przez nie dochodu.
Dlatego szczególnym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości mające możliwość rozbudowy lub wprowadzenia nowych najemców do centrum, aby zwiększyć jego wartość – zarówno dla klienta, jak i inwestora.
Drugorzędne obiekty, bez potencjału rozwoju, cieszą się najmniejszym zainteresowaniem i często mają problem ze znalezieniem nabywcy bezpośrednio po wejściu na rynek.
Co przeszkadza w szybkiej finalizacji transakcji sprzedaży nieruchomości?
Oddalanie się zamknięcia transakcji w czasie może być podyktowane zarówno uwarunkowaniami zewnętrznymi, jak i dynamiką rozmów przy stole negocjacyjnym.
W przypadku większości transakcji inwestor nabywający nieruchomość nie jest jedynym podmiotem angażującym środki w dane przedsięwzięcia. Ważnym ogniwem jest oczywiście instytucja finansująca, która również musi dokonać pozytywnej weryfikacji stanu prawnego, finansowego i technicznego obiektu.
Drugim stałym elementem praktycznie każdej transakcji jest konieczność uzyskania interpretacji podatkowej przez obydwie strony umowy, która potwierdza czy sprzedawana jest zorganizowana część przedsiębiorstwa czy aktywo. Zgodnie z obowiązującymi w Polsce przepisami, organ podatkowy powinien wydać i doręczyć odpowiedź wnioskodawcy w ciągu trzech miesięcy od otrzymania wniosku. Posiadanie pozytywnej interpretacji stanowi jeden z podstawowych warunków zawieszających zapisywanych w warunkowej umowie nabycia nieruchomości.
A jakie są nietypowe sytuacje przedłużające sprzedaż?
Czasami trzeba uregulować stan prawny nieruchomości, przykładowo: w przypadku budynku, który stoi na dzierżawionej działce, warunkiem może być wykupienie gruntu przez zbywającego lub chociaż przedłużenie okresu użytkowania.
Przeciąganie się transakcji może być także wynikiem przyjętej przez kupującego taktyki negocjacyjnej. Na przykład mając świadomość, że jest on jedynym podmiotem, z którym prowadzone były rozmowy, może próbować powrócić do stołu negocjacyjnego, aby zrewidować warunki cenowe.
Także prowadzona dziś w Polsce polityka, a w szczególności jej konsekwencje fiskalne, czy dyskutowane przez rząd potencjalne ograniczenia w prowadzeniu działalności – np. handlu w niedziele, dają dodatkowe argumenty do podjęcia dyskusji o warunkach, na jakich transakcje są zawierane i w efekcie prowadzą do opóźnienia w ich finalizacji.
Skąd głównie pochodzi kapitał, który ma być inwestowany w Polsce?
Lwia część transakcji inwestycyjnych wciąż realizowana jest z zaangażowaniem kapitału zagranicznego. Głównie pochodzi on z takich krajów jak Niemcy, Stany Zjednoczone, Wielka Brytania. W grze są także fundusze z Republiki Południowej Afryki, które w ostatnich latach zanotowały znaczący wzrost udziału w rynku.
W ostatnich kwartałach mamy też do czynienia z coraz większym napływem kapitału z Azji, w tym z Singapuru. Spodziewamy się, że trend ten utrzyma się.
W tym roku doszło także do zamknięcia jednych z najbardziej znaczących transakcji z zaangażowaniem kapitału czeskiego, czyli nabycia Centrum Handlowego Ogrody w Elblągu przez CPI Property Group oraz zakupu biurowca Proximo przez fundusz REICO. Zapewne takich transakcji będzie więcej, mając na uwadze niską podaż produktów na tamtejszym rynku i atrakcyjne stopy kapitalizacji w Polsce.
informacja prasowa – Cresa
