Rozwój e-handlu ma coraz większy wpływ na rozwój sektora nieruchomości przemysłowych. Źródła należy doszukiwać się w zmianie naszych przyzwyczajeń zakupowych – popularyzacja e-commerce zrewolucjonizowała operacje logistyczne w magazynach. To tylko czubek góry lodowej! Sprawdź, jak handel internetowy odmienia polski rynek magazynowy.

Czynniki takie jak zmiana przyzwyczajeń zakupowych konsumentów, rozwój handlu transgranicznego i coraz łatwiejszy dostęp do technologii pozostają jednym z głównych motorów napędowych handlu elektronicznego na całym świecie. W 2018 r. liczba klientów w sieci na całym świecie wyniosła blisko 1,8 miliarda, a w 2019 roku spodziewane jest przekroczenie 1,9 miliarda (źródło: Admitad). To prawie jedna czwarta ludności świata. Przewiduje się, że w 2019 r. całkowity wolumen sprzedaży detalicznej online przekroczy 3 biliony dolarów a prognozowany udział handlu elektronicznego w całkowitym handlu detalicznym wyniesie 13,7%, podczas gdy jeszcze w 2017 roku nieznacznie przekraczał 10% (źródło: Statista).

W Polsce wartość rynku e-commerce w 2018 roku przekroczyła 51 mld PLN notując wzrost aż o 21% w ujęciu rocznym (źródło Źródło: Business Insider, PMR, Bisnode Polska). Udział handlu elektronicznego w całości handlu detalicznego wynoszący prawie 5%, według prognoz wzrośnie do 10% już w ciągu najbliższych 2-3 lat (źródło: Admitad). W ujęciu branżowym rozwój ten dotyczy takich kategorii produktowych jak odzież i obuwie, sprzęt AGT&RTV, elektronika, FMCG, wyposażenie wnętrz, książki, meble czy części motoryzacyjne.

E-commerce motorem napędowym polskiego rynku magazynowego

Pod silnym wpływem rozwoju e-commerce pozostaje sektor nieruchomości magazynowych i logistycznych. Jego dynamiczny rozwój obserwowany w ostatnich latach był w dużej mierze inicjowany przez zapotrzebowanie firm z sektora sprzedaży internetowej. Wyraźnym trendem w handlu elektronicznym jest tzw. cross-border, tj. internetowy handel transgraniczny. Obserwujemy znaczący wzrost przesyłek międzynarodowych, w tym zamówień składanych zarówno przez zagranicznych konsumentów w polskich sklepach internetowych, jak również w polskich konsumentów w sklepach zagranicznych.

Atutem Polski jest centralne położenie w Europie pozwalające na sprawną obsługę innych krajów (krajów regionu Europy Środkowo-Wschodniej, w tym krajów bałtyckich, a także największych rynków zachodnioeuropejskich). Na rzecz lokalizacji centralnych magazynów e-commerce w Polsce przemawiają także koszty najmu – nadal najniższe w Europie. Z uwagi na powyższe rosnący popyt na powierzchnie logistyczne zgłaszany jest przez zagraniczne firmy z sektora e-commerce. Dobrym przykładem jest duża aktywność tego typu najemców m.in. w rejonie Polski zachodniej, gdzie realizacja drogi ekspresowej S3 umożliwia sprawną dystrybucję przesyłek na rynki zagraniczne takie jak Niemcy i kraje skandynawskie, a po ukończeniu inwestycji – również w kierunku Czech, Słowacji oraz Węgier.

Momentem przełomowym dla naszego rynku był rok 2013, kiedy to podpisane zostały umowy na realizację pierwszych obiektów dla Amazona. Największa na świecie platforma handlu elektronicznego korzysta już z kilku wielkopowierzchniowych centrów logistycznych w Polsce m.in. w rejonie Wrocławia, Poznania, Szczecina, Sosnowca czy Bolesławca. Biorąc pod uwagę dalszą ekspansję firmy w Polsce, wkrótce będzie ona dysponować 8 obiektami wybudowanymi w formule BTS (build-to-suit) o łącznej powierzchni prawie miliona mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej.

Inny potentat branży e-commerce, firma Zalando dysponuje już prawie 400 tys. mkw. w ramach trzech centrów logistycznych zlokalizowanych w Głuchowie k. Łodzi, Ameryce k. Olsztynka oraz Gardnie k. Szczecina. Aktywne pozostają także firmy działające w kanale detalicznym, które rozwijają strategię omnichannel (np.: Smyk, Vistula Retail Group, KRM, LPP, Leroy Merlin, Decathlon, MediaMarkt Saturn) jak również operatorzy logistyczni mający doświadczenie we współpracy z e-commerce (np.: Arvato Bertelsmann, Fiege, Rhenus Logistics, DHL Supply Chain, Spedimex) czy też firmy z branży KEP (przesyłek kurierskich, ekspresowych i paczkowych) – np.: DHL, DPD, InPost, TNT/FedEx, GLS, UPS. Zgodnie z ostatnim raportem firmy Cushman & Wakefield pt. „Jak ugryźć E-commerce w magazynie” już prawie 4 mln mkw. powierzchni magazynowej w Polsce, czyli 24,5% całkowitej podaży, przeznaczone jest do obsługi rynku e-commerce.

Wymagania techniczne magazynu dla e-commerce

Branża e-commerce ma szczególne potrzeby w zakresie powierzchni oraz całej infrastruktury magazynowej. Konieczność szybkiego przyjęcia dostaw i udostępnienia towaru do sprzedaży, wymagania dotyczące błyskawicznych kompletacji oraz nieodłączność dużych wahań wolumenów w zależności od sezonów, świąt i okresów wyprzedaży powodują, że tradycyjny magazyn z regałami paletowymi nie będzie spełniał wymagań najemców. Aby jak najefektywniej wykorzystać powierzchnię magazynową, coraz częściej spotyka się antresole, zawierające np. kartonowe, wielowarstwowe regały półkowe, windy do zasilania stocku, taśmociągi do przekazywania skompletowanych towarów do strefy pakowania itd. Instalacja antresoli pozwala na bardziej efektywną adaptację dostępnej przestrzeni oraz optymalne dopasowanie jej do indywidualnych potrzeb i warunków panujących w magazynie. Zbudowanie antresoli wymaga odpowiednio wzmocnionej posadzki oraz bardziej wydajnych systemów wentylacji i właściwego oświetlenia. Konieczne jest doświetlenie powierzchni, na której wykonywana jest praca stała, czyli strefy pakowania towarów czy procesowania zwrotów.

Ustawodawca wymaga zresztą odpowiedniego poziomu doświetlenia miejsc, w których czas przebywania jednej osoby w ciągu doby przekracza 4 godziny. Coraz częściej pojawiają się takie obiekty, w których strefa kompletacji jest dodatkowo doświetlona i znacznie przewyższa minimalną normę 300 lx. Budowa antresoli wiąże się również z większymi wymaganiami w stosunku do ochrony przeciwpożarowej, jak np.: konieczność zainstalowania dodatkowych systemów tryskaczowych. W ciągu ostatnich kilku lat pojawiły się w Polsce takie magazyny wybudowane w wariancie build-to-own i build-to-suit. Zostały one dostarczone według indywidualnych wymagań klientów i są często wyższe od standardowych obiektów, z dodatkowymi powierzchniami sięgającymi nawet do 18 metrów wysokości, gdzie zainstalowane zostały wielopoziomowe antresole, tzw. pick-towery do efektywnej i kompleksowej obsługi wielu zamówień jednocześnie.

–Nie ulega wątpliwości, że branża e-commerce ma szczególne potrzeby w zakresie powierzchni oraz całej infrastruktury magazynowej. Konieczność szybkiego przyjęcia dostaw i udostępnienia towaru do sprzedaży, wymagania dotyczące błyskawicznych kompletacji oraz nieodłączność dużych wahań wolumenów w zależności od sezonów, świąt i okresów wyprzedaży powodują, że tradycyjny magazyn z regałami paletowymi nie będzie spełniał wymagań najemców – komentuje Damian Kołata, Associate, Senior Business Development Manager w Cushman & Wakefield.

W kontekście e-commerce możemy wyróżnić klika rodzajów obiektów magazynowych w zależności od spełnianej funkcji. Są to: centra obsługi zamówień internetowych, huby kurierskie/sortownie, miejskie centra logistyczne, centra obsługi zwrotów czy magazyny artykułów spożywczych sprzedawanych online. Presja związana z szybkim dostępem do klienta końcowego i wyzwania związane z jak najkrótszym terminem dostawy, wpływają na rozwój segmentu tzw. magazynów miejskich, które mają powierzchnię od kilkuset do kilku tysięcy metrów kwadratowych. Moduły takie powstają już w największych aglomeracjach (Warszawa, Łódź, Poznań, Wrocław, Gdańsk, Szczecin, Bydgoszcz). Będą również dobrym rozwiązaniem w takich lokalizacjach jak: Białystok, Częstochowa, Rzeszów czy Toruń.

Mały magazyn miejski może być doskonałym miejscem nie tylko do szybkiego odbioru zamówienia, czy też jego zwrotu, lecz może również pełnić funkcję showroomu, a nawet centrum usług dodanych (na przykład drobne i ekspresowe usługi krawieckie dla firm z branży fashion, co doskonale wpisuje się w kolejny trend rynkowy – tym razem personalizację produkcji). Jeśli najemca wykaże takie zapotrzebowanie – w magazynie typu „city logistics”, możliwe będzie również zaaranżowanie biura lub małej powierzchni do lekkiej produkcji. Dzięki temu możliwe będzie skoncentrowanie w jednym miejscu wszystkich istotnych elementów działalności operacyjnej firmy.

Autor: Adrian Semaan, konsultant w dziale powierzchni przemysłowych i logistycznych, Cushman & Wakefield.