Jakie czynniki w największym stopniu wpływać będą na kształtowanie się rynku mieszkaniowego w najbliższych latach? Co determinować będzie główne kierunki jego rozwoju? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl

Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia S.A.
Rynek nieruchomości cechuje duża inercja. Z opóźnieniem reaguje na to, co dzieje się w gospodarce. W związku z tym nie spodziewamy się, aby w tym roku nastąpiły na nim rewolucyjne zmiany. Potrzeby Polaków pozostają niezaspokojone. Według różnych szacunków w naszym kraju brakuje nawet 1,1 miliona mieszkań. Kondycja finansowa nabywców pozostaje dobra. Bezrobocie jest niskie, a zarobki konsekwentnie rosną, w związku z czym nie obawiają się podejmować decyzji o zakupie nieruchomości. Oprócz osób nabywających lokale na własne potrzeby mamy również dużą grupę kupców inwestycyjnych. Mimo kolejnych podwyżek stóp procentowych, przy inflacji wynoszącej ponad 9 proc., realna stopa pozostaje głęboko ujemna, przez co mieszkania wciąż są dobrą, bezpieczną inwestycją, pozwalającą chronić oszczędności przed inflacją.
Kurcząca się oferta działek pod zabudowę w dużych miastach oraz przedłużające się procedury administracyjne sprawiają, że branża nie ma możliwości odpowiedniego zwiększenia produkcji. W tej sytuacji trudno spodziewać się innego scenariusza niż dalsze wzrosty cen, choć już nie o takiej intensywności, jak w ubiegłych latach.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal S.A.
Rynek mieszkaniowy nie jest typową branżą, którą determinują okresy hossy i bessy. Ponadto, trzeba pamiętać, że sektor jest stymulowany też takimi czynnikami, jak luka mieszkaniowa, chęć poprawy dotychczasowych warunków mieszkaniowych, migracje wewnętrzne z mniejszych miejscowości do dużych aglomeracji oraz rosnąca liczba cudzoziemców osiedlających się w Polsce na stałe. Ponadto inflacja również sprzyja lokowaniu kapitału w nieruchomości.
W obecnej sytuacji spodziewamy się ruchów konsolidacyjnych i profesjonalizacji sektora. Ograniczona dostępność gruntów, bardziej wymagające otoczenie rynkowe, wyższe koszty materiałów budowlanych i robocizny będą powodować, że najlepiej poradzą sobie największe podmioty, które są w stanie efektywnie funkcjonować w takich warunkach.
Klienci poszukują czegoś więcej niż tylko lokalu do zamieszkania. Oczekują atrakcyjnych części wspólnych, jak np. strefy wellness, rozwiązań ekologicznych oraz projektów multifunkcyjnych, gdzie obok mieszkań dostępne będą też lokale handlowo-usługowe czy biurowe. Coraz większą rolę będą odgrywać tzw. miasta 15-minutowe, gdzie sklepy, usługi, miejsce pracy, czy tereny zielone będą w bliskiej odległości od domu. Zwiększa się zainteresowanie przestronnymi mieszkaniami, najlepiej z tarasem, balkonem lub ogródkiem, z elastyczną przestrzenią, którą można przearanżować według własnych potrzeb, np. na biuro.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska
Ceny mieszkań determinowane są przede wszystkim przez koszty ich budowy, a te nadal rosną. Wpływa na to ma wiele czynników, m.in. coraz wyższe ceny gruntów, skokowo rosnące ceny materiałów budowlanych, systematyczny wzrost kosztów pracy. Te zjawiska oczywiście przekładają się na warunki realizacji inwestycji, a do tego dochodzi również zmniejszająca się podaż nowych mieszkań na rynku pierwotnym.
Wszystko to sprawia, że dalszy wzrost cen mieszkań jest nieunikniony. Trudno jednak powiedzieć, na jakim poziomie. Wzrost cen jest bardzo prawdopodobny nawet przy ewentualnie mniejszej podaży, ponieważ obecnie nic nie wskazuje na to, by wspomniane trendy rynkowe miały osłabnąć.
Chcę wskazać jeszcze jeden trend o charakterze długofalowym, to idea zrównoważonego budownictwa, która staje się coraz istotniejszym punktem odniesienia, zarówno dla deweloperów, jak i dla klientów. W firmie przyjmujemy taką zasadę, że w każdym nowym projekcie wykorzystamy przynajmniej trzy rozwiązania ekologiczne. Naszym celem jest tworzenie przestrzeni najlepszych do życia, sprzyjających aktywności, relaksowi i kontaktowi z przyrodą. Zależy nam również na rozwiązaniach wzmacniających bioróżnorodność i pozwalających odpowiedzialnie korzystać z zasobów.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.
Według szacunków w Polsce może wciąż brakować nawet 2 mln mieszkań, ponad 30 proc. domostw jest przeludnionych. Z uwagi na znaczenie posiadania mieszkania, czy dążenia do poprawy warunków mieszkaniowych rynek nadal będzie się rozwijał. Czy jednak będzie się rozwijał szybko czy wolniej będzie zależało od wielu czynników, zarówno po stronie popytowej, jak i podażowej. Popyt mogą spowolnić rosnące stopy procentowe. Podaż zaś rosnące koszty budowy mieszkań.
Tymczasem rośnie grupa ludzi, którzy nie chcą, bądź nie mogą zdecydować się na własne lokum, ale zależy im na podniesieniu komfortu życia. Chcą być bardziej mobilni, móc szybko przeprowadzić się do innego miasta. Oni wybierają najem. Widać także, że zainteresowanie najmem rośnie nie tylko wśród młodych, niezależnych osób, ale także wśród rodzin o stabilnej, dobrej sytuacji. W obliczu wciąż rosnących cen mieszkań i stóp procentowych, zdecydowanie będzie więc zyskiwał na popularności rynek PRS.

Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper S.A.
W Polsce mamy znaczny niedobór mieszkań. Szczególnie silnie odczuwalne jest to w dużych miastach, do których następuje migracja ludności ze względu na dobrze płatną pracę. Postępują zmiany społeczne, w wyniku których obserwujemy wcześniejsze wychodzenie młodych ludzi z domu rodzinnego, a także zakładanie własnych, często jednoosobowych gospodarstw domowych. Od kilku lat doświadczamy też napływu migrantów zarobkowych ze wschodu, a po napaści Rosji na Ukrainę, mierzymy się z masowym napływem uchodźców. Nawet jeśli wojna nie będzie trwała długo, to wiele z tych osób nie będzie miało do czego wracać. Trzeba będzie zapewnić im godziwe warunki do życia tutaj.
Jednocześnie państwo polskie od dziesięcioleci nie prowadzi żadnej polityki mieszkaniowej. Ad hoc tworzone są nieprzemyślane ustawy dotyczące wybranych zagadnień, bez jakiejkolwiek strategii rozwoju mieszkalnictwa. Tymczasem nasza działalność z roku na rok jest coraz bardziej ograniczana. Blokowany jest obrót ziemią należącą do państwa, procedury administracyjne dotyczące uchwalania planów miejscowych zagospodarowania przestrzennego, wydawania pozwoleń na budowę są przestarzałe i coraz bardziej powolne. Nic więc dziwnego, że deweloperzy nie są w stanie zaspokoić popytu na mieszkania. Takiego stanu rzeczy nie poprawia wyczerpywanie się zasobów gruntów pod zabudowę.
W ostatnich trzech latach doświadczamy bardzo dużego wzrostu kosztów wytworzenia mieszkań: gruntów, materiałów, wykonawstwa, a ostatnio kosztów finansowych. Wymusza to podwyżki cen mieszkań nawet o ponad 10 proc. rocznie. Jednocześnie rosnące stopy procentowe ograniczają grono osób, które mogą pozwolić sobie na zaciągnięcie kredytu wystarczającego na sfinansowanie zakup nieruchomości. Pomimo więc, że oferta mieszkań na rynku jest uboga, to nie ma dużych nadziei na jej szybkie istotne poszerzenie. Wiele inwestycji deweloperskich już posiadających pozwolenia na budowę nie trafi do oferty i będzie wstrzymywanych do czasu, aż zdolność finansowa klientów poprawi się na tyle, aby mieszkania mogły znaleźć nabywców.
Sytuacja mogłaby ulec zmianie, jeśli pojawią się programy wspomagające zakup, finansowanie lub najem mieszkań. Ważne, aby było to realne wsparcie dla klientów, które jednocześnie będzie stymulowało zrównoważony, ekologiczny rozwój miast. Ten aspekt wydaje się bardzo istotny. Z uwagi na zmiany klimatyczne i polityczne, w kolejnych latach powinniśmy zrewidować podejście do zabudowy, ograniczać prywatny ruch kołowy w mieście na rzecz komunikacji zbiorowej, zaniechać zabetonowywania przestrzeni pomiędzy budynkami, parkingami podziemnymi i naziemnymi na rzecz zieleni wysokiej. Jednocześnie należy intensyfikować zabudowę w śródmieściu, aby ograniczać rozlewanie się miast na peryferia, dążyć do tworzenia miast 15-minutowych.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper
Jest kilka czynników kształtujących aktualną sytuację na rynku, m.in. rosnące stopy procentowe, inflacja, mała dostępność gruntów, wzrost cen materiałów budowlanych czy nowa ustawa deweloperska i deweloperski fundusz gwarancyjny.
Jeżeli chodzi o sektor mieszkaniowy, to podaż nowych mieszkań w Polsce w dalszym ciągu nie nadąża za popytem, co pozwala sądzić, że rok 2022 w dalszym ciągu będzie sprzyjał utrzymaniu wysokiego poziomu sprzedaży.
Na kierunek rozwoju sektora mieszkaniowego niewątpliwie będzie miała wpływ polityka stóp procentowych. W przypadku bardzo dużej ingerencji może ona wywołać ograniczenie popytu, ale relatywnie niska podaż wciąż będzie podtrzymywała wartość rynku.
Dodatkowo na popularności mają szansę zyskać inwestycje instytucjonalne, które niebawem mogą stać się kierunkiem na rynku nieruchomości dzięki współpracy deweloperów z funduszami.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic
Rynek mieszkaniowy nadal będzie się rozwijał ze względu na zapotrzebowanie na mieszkania. Dalsza migracja ludności do miast, imigracja w celach zarobkowych przyczyniają się do wzrostu popytu na mieszkania, zarówno do zakupu, jak i wynajmu. Są jednak konieczne zmiany umożliwiające sprawne odpowiadanie na potrzeby rynku. Zdobycie gruntu, przebrnięcie przez procedury urzędowe jest coraz bardziej czasochłonne i pracochłonne. Ograniczenie podaży przy stałym lub rosnącym popycie będzie miało oczywisty skutek – dalszy wzrost cen.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest
Z optymizmem patrzymy w przyszłość. Jesteśmy doświadczonym deweloperem z ponad 17 letnim doświadczeniem. W związku z tym nie boimy się o przyszłość sektora mieszkaniowego. Planujemy dalszy rozwój w tym kierunku. Nieustanie poszukujemy gruntów pod nowe inwestycje mieszkaniowe. Wszyscy zdajemy sobie sprawę z tego, że ludzie potrzebują gdzieś mieszkać. Jeśli nawet czasowo nie będą mieli zdolności, aby zaciągnąć kredyt, to wkrótce zainteresują się najmem mieszkań. Z kolei inwestorzy nadal będą kupować mieszkania, gdyż powszechnie wiadomo, że nieruchomości są jedną z najbezpieczniejszych form lokowania kapitału. Jest to szczególnie istotne przy galopującej inflacji oraz innych czynnikach związanych z obecną sytuacją w kraju i na świecie. Do tego dochodzą także fundusze, które mają apetyt na zakupy całych inwestycji od deweloperów.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w ciągu najbliższych 2 lat będzie się stabilnie rozwijał. Spodziewamy się, że nadal popyt będzie przewyższał podaż, ze względu na wymogi proceduralne i administracyjne dotyczące wprowadzania nowych inwestycji. Wzrost popytu może być także stymulowany przez nabywców lokujących swój kapitał, jednak nadal kupujący mieszkanie na własne potrzeby będą stanowić istotną część nabywców, bo w Polsce wciąż brakuje bowiem kilku milionów mieszkań.
Jeśli chodzi o problemy na rynku, analizy pokazują, że podaż jest wciąż niewspółmierna do popytu, co jest wynikiem dużego zainteresowania zakupem mieszkań połączonym z wolniejszym ich wprowadzeniem na rynek przez deweloperów z powodu wydłużonych procedur administracyjnych. W efekcie oferta deweloperów maleje kolejny kwartał z rzędu. Na przykład w Warszawie zwykle deweloperzy oferują liczbę mieszkań na trzy kwartały do przodu, a obecnie oferta skurczyła się do około jednego kwartału. To jest bezpośrednia przyczyna, obok drożejących gruntów i materiałów budowlanych, rosnących cen mieszkań. Bardzo ważne jest zatem, aby samorządy maksymalnie przyspieszyły procedury administracyjne w tym zakresie.

Boaz Haim, prezes Ronson Development
Przepowiadaniu przyszłości w tak ciekawych i zmiennych czasach musi towarzyszyć margines błędu. Z całą pewnością nieruchomości są i będą bezpieczną przystanią dla oszczędności. Spodziewamy się, że 2022 rok przyniesie wyhamowanie wzrostu cen do wartości jednocyfrowych. Jednak towarzysząca inflacja, rosnące ceny kredytów, wszystko to może zmienić wektory na rynku. Szczególnie, że wielu klientów, głównie z segmentu popularnego już teraz mierzy się z ograniczoną zdolnością kredytową i zwraca się ku segmentowi najmu. To właśnie dla tej grupy klientów otwieramy naszą nową aktywność w segmencie PRS.
Oprócz czynników ekonomicznych, bardzo ważne są też uwarunkowania demograficzne. Młodsze pokolenia cenią mobilność, niezależność finansową, a co za tym idzie – elastyczną ofertę mieszkaniową, dostosowaną do ich bieżących potrzeb. Właśnie z tego powodu zdecydowaliśmy, że w 2022 roku będziemy rozwijać równolegle drugi filar naszego biznesu – najem instytucjonalny, a do końca 2025 roku w naszej ofercie mieszkań na wynajem znajdzie się około 3 000 lokali. Bardzo duży wpływ na działalność deweloperów mają także postępujące zmiany klimatu i konieczność zrównoważonej na nie odpowiedzi. Stąd w naszych inwestycjach bardzo duży nacisk kładziemy na rozwiązania ekologiczne oraz zieleń, która ma wielkie znaczenie dla komfortu życia naszych klientów.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. rozwoju w Wawel Service
Wzrost kosztów budowy, mniejsza ilość rozpoczynanych budów, wyższe ceny mieszkań i wyższy koszt zakupu działek pod budownictwo wielorodzinne to czynniki, z którymi przyjdzie się mierzyć branży mieszkaniowej w najbliższych latach. Zapowiadany przez Polski Ład program „Mieszkanie bez wkładu własnego” może zwiększyć popyt na mieszkania, ale nieznaczne. Szczególnie w dużych miastach ciężko będzie znaleźć lokal spełniający określone przez program wymagania. Przy wszystkich tych zmianach, warto pamiętać, że zakup nieruchomości nadal jest i jeszcze długo będzie atrakcyjną opcją inwestycyjną.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development
Najbliższe lata będą należeć do mniejszych miast i projektów na obrzeżach, gdzie już coraz więcej się buduje. W dużych miastach brakuje działek w rozsądnych cenach, a przeciągające się procedury administracyjne nie sprzyjają rozpoczynaniu nowych inwestycji. Nie wiemy też jak w rozwinie się sytuacja na Ukrainie i jaki to będzie miało wpływ na rynek mieszkaniowy.

Jarosław Kozak, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa
Nie przewidujemy spadku cen mieszkań. Biorąc pod uwagę rosnące koszty związane z zakupem materiałów oraz niedostateczną ilość gruntów możemy powiedzieć – ze sporą dozą pewności – że nie ma czynników determinujących obniżki w sektorze nieruchomości. Oczywiście spory wpływ na kształtowanie się rynku mieszkaniowego ma inflacja oraz rosnące stopy procentowe, ale wskazane czynniki ekonomiczne mogą spowodować jedynie wzrost cen, a nie spadek. Przypuszczamy, że wymienione powyżej okoliczności będą kształtować rynek mieszkaniowy, ale w inny sposób niż życzyliby sobie nabywcy. Mimo tego chętnych nie zabraknie. Aktualnie więcej jest ludzi zainteresowanych zakupem mieszkania niż dostępnych lokali na rynku. Wnioski nasuwają się same, podaż nie jest w stanie zaspokoić popytu. Oczywiście analizy wskazują, że może być niewielki spadek ludzi poszukujących mieszkań, ale nieszczególnie odczuwalny dla branży deweloperskiej.

Marcin Michalec, CEO Okam
Coraz bardziej w ostatnich czasach uwidoczniły się potrzeby związane z posiadaniem choćby skrawka zieleni, przestrzeni do wspólnego użytkowania z innymi lokatorami czy bliskości sklepów i najważniejszych punktów usługowych, a to wszystko wzmogła jeszcze pandemia. W najbliższym czasie powstawać będzie więcej miejsc łączących wiele funkcji, przy zastosowaniu także rozwiązań prośrodowiskowych, które w sektorze nieruchomości mieszkaniowych zyskiwać będą na znaczeniu.
Znaczącym dla branży elementem będzie również fakt, że aglomeracje i większe miasta zaczynają mieć niezwykle ograniczone zasoby centralnych terenów pod realizację inwestycji mieszkaniowych. Niewątpliwie zatem rozbudowywać się będą obrzeża, gdzie stawiane będą nie tylko domy, a także rozwijać osiedla w sąsiadujących z aglomeracją miejscowościach podmiejskich. Tam, gdzie to możliwe prawdopodobny jest też rozrost najbardziej zewnętrznych, okalających miasta dzielnic czy osiedli. Znaczenie będzie mieć przy tym rozbudowa na tych terenach infrastruktury drogowej czy transportowej służącej sprawnemu przemieszczaniu się do centrum miasta.
Na sytuację na rynku mieszkaniowym, w szczególności na popyt wpływ będą miały też oczywiście wskaźniki ekonomiczne i poziom płac. Ich wzrost skonfrontowany z poziomem inflacji, ewentualne kolejne podwyżki stóp procentowych oddziałujące na zdolność kredytową, czy na wysokość rat kredytowych i możliwości ich spłaty.

Źródło: dompress.pl