Rosnąca konkurencja, zmiany ekonomiczne, nowe marki, rekomercjalizacja, rozbudowa i przebudowa obiektów, jak również zmieniające się oczekiwania polskich konsumentów powodują, że wartość centrów handlowych może podlegać bardzo dynamicznym zmianom – podkreśla Joanna Kaczmarek-Walas, dyrektor w Dziale Wycen międzynarodowej firmy doradczej JLL

Jej zdaniem aby jak najlepiej reagować na zmieniające się warunki, wskazana jest regularna wycena centrum. Wycena tego typu obiektów zasadniczo nie różni się metodologicznie od wyceny pozostałych nieruchomości komercyjnych, takich jak biurowce czy magazyny.

Jak wygląda wycena centrum handlowego?

Wg ekspert JLL w  przypadku centrów handlowych istotną kwestią jest siła nabywcza mieszkańców danego miasta, nasycenie powierzchnią handlową, a tym samym istniejąca i planowana konkurencja. Ocenia się lokalizację w kontekście bliskości osiedli mieszkaniowych, łatwości dostępu, a tym samym zasięgu danego centrum (catchment area).

Pojawiają się również pewne dodatkowe aspekty dotyczące samego centrum, które należy wziąć pod uwagę w procesie wyceny. Chodzi przede wszystkim o obroty generowane przez dany obiekt, odwiedzalność (footfall) czy dobór najemców (tenant mix). To one w pierwszej kolejności świadczą o atrakcyjności centrum handlowego. Przyjmuje się, że dobrze prosperujący obiekt to taki, którego średnie roczne obroty kształtują się na poziomie co najmniej 8 000 PLN^/mkw. Należy jednak podkreślić, że najlepsze centra handlowe w Polsce potrafią osiągnąć średnie roczne obroty przekraczające 15 – 16 000 PLN/mkw.

Bardzo istotną kwestią są również czynsze obowiązujące w danym obiekcie. Oczywiście ich poziom jest ściśle uzależniony od atrakcyjności projektu. Im lepiej działające centrum, tym wyższy poziom czynszów możliwych do osiągnięcia, a tym samym wyższa wartość nieruchomości. W tej chwili czynsze za najlepsze powierzchnie handlowe (około 100 mkw.) w warszawskich centrach osiągają nawet 110-130 euro/mkw./miesiąc, natomiast w innych głównych miastach kształtują się na poziomie 45-55 euro/mkw. /miesiąc.

Ważny jest współczynnik RSR (rent to sales ratio). Pokazuje on stosunek poziomu czynszów do obrotów generowanych przez dane centrum handlowe. Przyjmuje się, że zdrowy współczynnik RSR dla polskich centrów handlowych to ten oscylujący na ogół w okolicach 10-12%.

Kolejnym, niezwykle ważnym czynnikiem  jest stopa kapitalizacji.  Im lepsza nieruchomość tym niższa stopa kapitalizacji, a tym samym wyższa wartość obiektu.  Obecnie przyjmuje się, że stopy kapitalizacji za najlepsze centra handlowe w kraju kształtują się na poziomie około 5%.