Od momentu zdiagnozowania pierwszych przypadków COVID-19 w Polsce, prowadzone są analizy i rozważania na temat wpływu pandemii na branżę nieruchomości. Jednym z najbardziej interesujących zagadnień jest sytuacja na rynku powierzchni biurowych, zwłaszcza jeśli weźmiemy pod uwagę zmieniające się potrzeby firm i ich pracowników. Zarządcy nieruchomości i właściciele starają się być stale na bieżąco, aby móc sprostać oczekiwaniom najemców i wspierać ich biznes. Przyjrzyjmy się więc, jak kształtował się ten rynek w ostatnim czasie i co może zmienić się w przyszłości.
Szerszy wymiar lokalizacji
Do niedawna najważniejsze kryterium wyboru biura określała słynna anegdota o trzech czynnikach: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Był to warunek konieczny, nierzadko jedyny. To kryterium nadal jest aktualne i dla wielu firm wciąż ma kluczowe znaczenie, niemniej jednak z czasem nabrało szerszego wymiaru. Obecnie nie wiąże się ono już tylko z łatwym dostępem do środków komunikacji publicznej czy bliskością miejsca zamieszkania kadry kierowniczej. Sięga dalej – do całej okolicy, w tym dostępu do partnerów biznesowych, usług oraz stref zieleni.
Wynika to m.in. ze zmian i trendów na rynku pracy, który determinuje rozwój powierzchni biurowych. W ostatnich latach jeszcze bardziej doceniono rolę pracownika. Pracodawcy zwrócili większą uwagę na korelację pomiędzy wzrostem efektywności z komfortem pracy, a co za tym idzie – na udogodnienia w samym biurze i w jego bliskim otoczeniu. Zaczęto uwzględniać w aranżacjach strefy relaksu, zmieniono kolorystykę, oświetlenie, dodano oryginalne rozwiązania, takie jak możliwość zaprojektowania sal konferencyjnych przez pracowników czy elementy nawiązujące do wystroju zacisza domowego. W częściach wspólnych oraz wokół biurowców zaczęły pojawiać się przestrzenie do spotkań oraz aktywności typu joga czy oglądanie filmów w plenerze. Wprowadzono także udogodnienia dla rodziców z dziećmi i właścicieli czworonogów, np. strefy zabawy ze zwierzętami, wodopoje itp.
Rosnąca rola technologii
Kolejny, najszybciej rozwijający się czynnik to proptech, czyli innowacyjne technologie w nieruchomościach, które wykorzystuje się zarówno w konstrukcjach budynków, jak i do poprawy efektywności pracy. Przykładem może być zastosowanie aplikacji w smartfonie do kierowania systemem rezerwacji sal konferencyjnych z mapą kierunkową dla gości, monitoringu aktualnego statusu wolnych stanowisk pracy czy zdalnego sterowania dostępem do parkingu podziemnego. Tego typu rozwiązań wciąż przybywa i można się spodziewać, że aktualna sytuacja na świecie, wywołana przez pandemię koronawirusa SARS-CoV-2, tylko wzmocni i przyśpieszy ten proces.
W wirtualnym świecie
Zaraz po zdiagnozowaniu pierwszych przypadków choroby COVID-19, wiele firm bardzo szybko przeszło na tryb pracy zdalnej. Aż 63% badanych Polaków[1] zadeklarowało, że pracodawca zapewnił im taką możliwość w związku z epidemią. Jak się okazało, nie wszyscy jednak z tego skorzystali. Pomimo, że wiele osób pozytywnie ocenia home office, zdania na temat komfortu i efektywności pracy w domu są podzielone. Nagłe odcięcie od biura pokazało jak ważny jest bezpośredni kontakt z członkami zespołu. Jego brak może wpływać negatywnie na efektywność pracy – przykładowo trudniej jest zbudować relacje i zaufanie. Do tego dochodzi poczucie przynależności do grupy czy wspólne zwyczaje, takie jak „wypicie porannej kawy” – tego nie da się tak łatwo zastąpić w wirtualnym świecie.
Idą zmiany
Co w związku z tym może zmienić się na rynku powierzchni biurowych w najbliższym czasie? Zarządzający i najemny z pewnością poświęcą większą uwagę kwestiom bezpieczeństwa i elastyczności. Zmianie mogą ulec też niektóre zapisy w umowach najmu. Przykładowo już teraz można spotkać się z definicją siły wyższej rozszerzoną o epidemię czy pandemię, podczas trwania których określone przepisy lub normy techniczne nie pozwalają na wykonywanie pewnego rodzaju prac.
W samych biurach zaobserwujemy więcej hot desków, przepierzeń na open space’ach czy odrębnych stref dla grup projektowych, zamiast dla konkretnych działów. Oprócz poprawy komfortu i bezpieczeństwa pracy, takie rozwiązania pozwolą na bardziej elastyczne zarządzanie przestrzenią. Dodatkowo mogą sprzyjać szybszemu przekwalifikowaniu się, rozwojowi poziomemu oraz transferom wewnątrz firmy. Praca w różnych zespołach projektowych poszerza wiedzę, pozwala na sprawną wymianę informacji oraz doświadczeń i uczy szybszego adaptowania się do zmian.
W budynkach częściej wdrażane będą aktualizacje systemów BMS umożliwiających efektywne i bardziej oszczędne zarządzanie całym obiektem z jednego miejsca. Prawdopodobnie wzmocnione zostaną kontrole dostępu do i wewnątrz budynku. Możliwe, że będzie limitowany dostęp do konkretnych pomieszczeń, np. wind, czy wyznaczona strefa dla kurierów, gdzie bezkontaktowo pozostawią przesyłkę. To z kolei wymusi wprowadzenie nowych procedur lub rozbudowanie istniejących. Powinna umocnić się również współpraca na linii najemca – zarządca budynku w celu jeszcze większego usprawnienia przepływu komunikacji oraz procesu reakcji na zagrożenia.
W biurowcach z naszego portfela udało nam się bardzo szybko zareagować na zaistniałą sytuację epidemiczną. Działania prewencyjne podjęliśmy już na początku marca, a komunikaty na temat zrealizowanych i zaplanowanych przez nas aktywności przekazywane są najemcom na bieżąco. W Wola Center, oprócz tradycyjnej drogi e-mailowej i telefonicznej, wykorzystujemy w tym celu również monitory zlokalizowane w lobby głównym i w windach. Ponadto przestronne lobby z automatycznie otwieranym wejściem i aż cztery hole windowe pozwalają na zachowanie bezpiecznego dystansu.
Czy czeka nas bezdotykowa przyszłość?
Bezdotykowe biurowce oraz przestrzenie biurowe? Obecne technologie pozwalają zaimplementować tzw. touchless solutions tam, gdzie jeszcze nie są stosowane na szeroką skalę. Przykładowo głosowo sterowane windy nie są niczym nowym. Można zatem wyobrazić sobie drogę do biura, podczas której, nie dotykając niczego, dostaniemy się do naszego stanowiska pracy, następnie uruchomimy głosowo ekspres do kawy i usiądziemy z naszym gościem w sali konferencyjnej, zarezerwowanej uprzednio przy pomocy aplikacji w telefonie.
Przyszłość pokaże, które z tych rozwiązań zostaną z nami na stałe i będą rozwijane, a które okażą się zbędne.
[1] Dane z sondażu przeprowadzonego pod koniec marca 2020 roku przez InsightOut Lab na zlecenie firmy NEXERA.
Autorką raportu jest Marta Wiewiórowska-Kudła, Leasing Manager, Hines Polska Sp. z o.o.
