Na poziom rentowności nieruchomości inwestycyjnych wpływ ma wiele czynników. Liczy się nie tylko nowoczesny budynek, który dopiero co został oddany do użytku i zachęca najemców nowymi powierzchniami do wynajęcia. Przed podjęciem decyzji o realizacji projektu, inwestorzy weryfikują szereg czynników, na podstawie których określają poziom rentowności danej inwestycji.

Spis treści:
Zanim wybudujesz – zweryfikuj
Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja!
Popyt na nieruchomości do wynajęcia w regionie
Warunki panujące na rynku
Oferta biurowca
Finansowanie realizacji inwestycji komercyjnej
Warto inwestować w nieruchomości komercyjne?

Zanim wybudujesz – zweryfikuj

Decyzja inwestora o realizacji konkretnego projektu komercyjnego poprzedzana jest szeregiem badań rynkowych. Doświadczeni inwestorzy zdają sobie sprawę z tego, aby nie podejmować pochopnych decyzji. Czasami inwestycja, która na pozór wydaje się być strzałem w dziesiątkę, okazuje się nietrafionym projektem. Z tego względu przed daniem projektowi zielonego światła do realizacji, warto pokusić się o gruntowne zweryfikowanie bieżącej sytuacji rynkowej w danym sektorze.
Poniżej pokrótce opisujemy, jakie przykładowe czynniki powinny być istotne do podjęcia przed wbiciem pierwszej łopaty na terenie budowy inwestycji komercyjnej. Dla przykładu posłużymy się inwestycją biurową.

Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja!

Nie da się nie zgodzić z twierdzeniem, że lokalizacja nieruchomości inwestycyjnej ma kluczowe znaczenie przy planowaniu biznesu. To, gdzie będzie znajdowało się biuro przyszłego najemcy, jest jednym z podstawowych kryteriów wyboru. Oczywiście należy mieć na uwadze, że idealna lokalizacja jest kwestią mocno indywidualną. Dla jednych przedsiębiorców ważny będzie dostęp do ścisłego centrum miasta, podczas gdy inni przedsiębiorcy będą preferowali bardziej skrajne lokalizacje w obrębie obrzeży miasta. Wiele zależy od profilu działalności firmy, tego czy odwiedzają ją klienci, czy jedynie kontrahenci, czy dojazd musi zapewniać sprawną logistykę z pobliskimi miejscowościami, czy może pracodawcy zależy na możliwości zatrudnienia pracowników, którzy będą mieli łatwy i szybki dostęp do biura, zarówno pieszo, środkami komunikacji miejskiej, lub prywatnym samochodem. O ile preferencji idealnej lokalizacji jest wiele, o tyle inwestor może łatwo ustalić, czy jego nieruchomość będzie dla potencjalnych najemców atrakcyjna, czy też nie. Wystarczy, że określi są swoją grupę docelową i wybierze taką lokalizację dla swojej przyszłej nieruchomości biurowej, która będzie atrakcyjna dla konkretnych przedsiębiorców.

Popyt na nieruchomości do wynajęcia w regionie

Inwestor powinien każdorazowo przed podjęciem decyzji o realizacji projektu weryfikować, na jakim poziomie utrzymuje się popyt na nieruchomości komercyjne do wynajęcia w interesującym go regionie. Pozwoli to zminimalizować zmagania się z problemem długoletnich pustostanów. Inwestor powinien sprawdzić, jak duży jest poziom konkurencji w najbliższym otoczeniu. Warto tez przyjrzeć się, czy oddane już do użytku obiekty biurowe posiadają pełne obłożenie, czy może proces komercjalizacji wciąż trwa. Jeśli tak, to jak długo biura na wynajem czekają na chętnego. Tak proste działania pozwolą zweryfikować, czy popyt na powierzchnie biurowe na wynajem jest w danym regionie duży, czy też może realizacja w danym miejscu nowego projektu komercyjnego może okazać się ryzykowna.
Przy weryfikowaniu poziomu konkurencji w regionie należy pamiętać o standardzie i ogólnej ofercie biurowców. Może nie znajdują one najemców, ponieważ budynki są przestarzałe i mało reprezentatywne. A może oczekiwane czynsze są dla najemców zbyt wysokie. To kolejne kwestie, jakie inwestor powinien zweryfikować przed podjęciem ostatecznej decyzji o realizacji inwestycji.

Warunki panujące na rynku

Aktualne warunki panujące na rynku nieruchomości to kolejny czynnik który powinien być dla inwestorów ważny. Bieżąca, niestabilna sytuacja gospodarcza oraz inflacja utrzymująca się na wysokim poziomie, nie sprzyjają biznesowi. Wielu przedsiębiorców woli obecnie ograniczać wynajmowaną przestrzeń biurową i gromadzić zaoszczędzone na czynszu środki finansowe na gorsze czasy. Również fakt, że wielu pracowników wykonuje obecnie swoje obowiązki służbowe zdalnie lub pracuje w systemie hybrydowym, odbija się negatywnie na zapotrzebowaniu na biura do wynajęcia. W efekcie może dojść do sytuacji, że pomimo doskonałej lokalizacji i świetnie wyposażonych, nowoczesnych biur a atrakcyjnymi warunkami najmu, przedsiębiorcy będą mniej zainteresowani, lub będą wynajmowali mniejsze powierzchnie biurowe. Aby tego uniknąć, warto odpowiednio wcześniej przeanalizować bieżącą sytuację rynkową.
Obecnie wydaje się być ona niezbyt korzystna, jednak mimo to na rynek dostarczane są nowe biurowce. Wynika to jednak z faktu, że część inwestycji była już w realizacji, kiedy warunki rynkowe były bardziej sprzyjające, lub z tego, że w danym regionie da się zauważyć nieprzerwane zapotrzebowanie na nowe biura do wynajęcia.

Oferta biurowca

Jeśli przedsiębiorcy zależy na dotarciu do jak najszerszego grona potencjalnych najemców, powinien rozważyć udostępnienie różnego rodzaju powierzchni biurowych, które będą atrakcyjne dla różnych przedsiębiorców. Na przykład tworząc zarówno biura gabinetowe, jak również takie typu open space, właściciel budynku ma szansę na zdobycie najemców o różnych preferencjach. Tak samo jest w przypadku tworzenia biur na wynajem o różnej powierzchni. Dając potencjalnym najemcom do wyboru zarówno duże biura, jak również małe powierzchnie, właściciel budynku ma szansę dotrzeć do większej liczby przedsiębiorców, którzy poszukują biura do wynajęcia.
Dodatkowym czynnikiem zwiększającym atrakcyjność danych biur jest ustalenie konkurencyjnych stawek za czynsz a także dbanie o dobre relacje z najemcami. Istotna jest też elastyczna umowa najmu, która nie naraża najemcy na wysokie kary umowne w przypadku chęci zmiany jej warunków.

Finansowanie realizacji inwestycji komercyjnej

Obecnie inwestorzy powinni również regularnie weryfikować, czy uzyskają w banku kredyt potrzebny na sfinansowanie ukończenia projektu inwestycyjnego. Jak wiadomo, procedury bankowe się zaostrzyły, w efekcie czego kredyty inwestycyjne stały się mniej dostępne. Przy negatywnym scenariuszu inwestorzy mogą albo uzyskać mniejsze wsparcie od banku, niże oczekiwali, albo nie otrzymają go wcale. Z tego względu bardzo ważne jest weryfikowanie swojej wiarygodności biznesowej i zdolności kredytowej. W przeciwnym wypadku może się bowiem okazać, że projekt inwestycyjny nie uzyska wymaganego finansowania i jego ukończenie zawiśnie na włosku.

Warto inwestować w nieruchomości komercyjne?

Czy w obecnych czasach, kiedy inflacja jest bardzo wysoka a gospodarka zachwiana, a najemcy modyfikują swoje preferencje najmu, warto inwestować w nieruchomości komercyjne? Na to pytanie powinien sobie indywidualnie odpowiedzieć każdy inwestor. Ci, którzy posiadają już doświadczenie przy realizacji i zarządzaniu tego typu obiektami, potrafią często lepiej oszacować, czy dany moment jest dobry, aby wejść na rynek z kolejnym projektem. Mniej doświadczeni inwestorzy powinni zdać się na wnikliwą analizę rynku i bieżącego zapotrzebowania na biura pod wynajem.

Redakcja
Komercja24.pl