Dobra koniunktura gospodarcza, rekordowy popyt wewnętrzny, niskie stopy procentowe, stabilne ceny nieruchomości. Wszystko to „pcha” inwestorów do kupowania mieszkań pod wynajem. To samo dzieje się na rynku nieruchomości komercyjnych. Zyskowny może być m.in. wynajem lokali handlowych.
Koniunkturę w największym stopniu rozkręcają rekordowo niskie stopy procentowe. Za ich sprawą zupełnie nie opłaca się trzymać pieniędzy w bankach, natomiast kredyty hipoteczne są tanie. Przy stabilnych cenach nieruchomości stanowi to świetną okazję inwestycyjną. Z danych banku centralnego wynika, że na wynajmie lokali handlowych można zarobić mniej więcej tyle samo, co na wynajmie mieszkań – a więc średnio około 5 – 6 proc. rocznie. Atrakcyjne stopy zwrotu kuszą inwestorów, zwłaszcza że koniunktura wydaje się świetna. Co prawda – wg raportu NBP za II kw. 2017 – czynsze najmu ostatnio nieco spadły, ale nie dotyczy to najlepszych lokalizacji wielkomiejskich.
. Na rynku powierzchni handlowych czynsze w centrach handlowych w całym kraju wykazują lekki spadkowy trend, jednak w dużych miastach czynsze dot. powierzchni 100-500 mkw. w centrach handlowych zlokalizowanych w ekonomicznie ważnych częściach miast pozostają stabilne. Podobne zachowanie widać na rynku sprzedaży małych lokali handlowo-usługowych, których mediana ceny ofertowej w całej Polsce wykazuje spadkowy trend, jednak w dużych miastach się utrzymuje – napisano w raporcie.
Z danych banku centralnego wynika jednocześnie, że polski handel zdominowały wielkie obiekty. Tu czynsze są najwyższe, co pokazuje poniższy wykres.
Wykres 1 Czynsze transakcyjne najmu lokali w galeriach handlowych (euro/mkw/miesiąc)
Jak widzimy – średnie czynsze najmu na największych rynkach wynoszą około 160 – 180 zł/mkw. miesięcznie. W Warszawie jest nieco drożej – średnia to około 200 zł. Tego typu wyceny za lokale przy ulicach uzyskują tylko niektóre, najlepiej położone nieruchomości.
Czynsze najmu w mniejszych ośrodkach są nieco niższe (z danych WGN wynika że wynoszą około 70 – 90 zł/mkw.) , choć i tak za bardzo dobre, centralne umiejscowienie płaci się sporo. W Toruniu – za lokal o powierzchni 56 mkw. w świetnej lokalizacji na starówce, przez którą przewijają się tysiące ludzi – trzeba zapłacić 7500 zł miesięcznie, co daje stawkę wynoszącą nieco ponad 130 zł/mkw. W Częstochowie 160 zł/mkw. to stawka czynszu za lokal handlowy w centrum handlowym w ścisłym centrum miasta.
Jakie lokale są szczególnie poszukiwane przez najemców? Oczywiście takie, gdzie mogą pojawiać się klienci, a więc przy głównych deptakach, ulicach, w przejściach podziemnych, na dworcach, w budynkach użyteczności publicznej, a także na osiedlach deweloperskich. Te ostatnie bardzo często „cierpią” na niedobór oferty handlowej i usługowej w okolicy – zwłaszcza na peryferiach – stąd lokal handlowy w takim miejscu powinien cieszyć się bardzo dużą popularnością ze strony najemców.
Oprócz lokalizacji znaczenie ma też powierzchnia. Z danych WGN wynika, że większość najemców szuka lokali małych – do 100, 150 mkw. i takie też nieruchomości mają wyższe czynsze najmu w przeliczeniu na metr kwadratowy. Dla potencjalnego najemcy liczyć będzie się dobra ekspozycja sklepu i jego asortymentu. Dlatego pożądane są witryny i wejście od strony ulicy oraz lokalizacja na parterze.
Ile kosztują lokale handlowe pod wynajem? Ceny są zróżnicowane, ale za bardzo dobrze położone nieruchomości tego typu w centrach dużych miast płaci się powyżej 7000 zł/mkw. Oprócz największych miast, bardzo wysokie wyceny możemy spotkać także w kurortach turystycznych. Przykładowo: za 65 – metrowy lokal w nowym budownictwie apartamentowym w Międzyzdrojach należy zapłacić 650 tys. zł, co daje stawkę ponad 10 tys. zł/mkw. W Legnicy – atrakcyjnie położony lokal w centrum miasta wyceniono natomiast na ponad 1,1 mln zł za 128 mkw.
Rynek lokali handlowych ma przed sobą dobre kilka lat wysokiej koniunktury. Inwestycja w nieruchomość komercyjną w tym segmencie może być więc świetnym posunięciem.
Marcin Moneta – komercja24
