Kamienice w dobrych lokalizacjach nadal cieszą się dużą popularnością wśród inwestorów. Świadczy o tym rosnąca liczba inwestycji w takie obiekty. Wyremontowane zabytkowe kamienice w centrach miast idealnie nadają się pod projekty mieszkaniowe o wyższym standardzie, ale także nieruchomości komercyjne – biura, obiekty hotelowe, restauracje itp.
Renesans dla kamienic w Polsce przyszedł bardzo późno, bo po 60 latach zupełnego zastoju. W czasach PRL tego typu budynki w ogromnej większości podlegały dekapitalizacji. Były niszczone, nieremontowane, sporo służyło jako niskiej klasy mieszkania lokatorskie. W pierwszym 10 – leciu po upadku komunizmu, również niewiele się w tej sprawie działo. Szerzej za sprawy techniczne i estetykę naszych ulic ze zwartą zabudową kamienic zajęto się dopiero mniej więcej około 2005 roku. Wtedy samorządy zaczęły realizować programy rewitalizacyjne. Co prawda z pieniędzy publicznych wiele zrobiono, ale ciągle za mało. Szansą dla kamienic dziś jest w większym stopniu zainteresowanie inwestorów. Firmy deweloperskie dostrzegły potencjał takich nieruchomości. Wynika on nie tylko z cech samych budynków – okazałych fasad, elewacji, grubych murów, dostojnych klatek schodowych (oczywiście po dokapitalizowaniu), ale przede wszystkim z lokalizacji. Zwarta zabudowa kamienic często znajduje się w centrach miast, lub w ich sąsiedztwie. Tak więc realizacja nowego projektu polegająca na gruntownej renowacji i dostosowaniu do nowych funkcji, daje szansę na inwestycję w bardzo dobrym miejscu. Ponieważ terenów pod zabudowę jest w miastach mało, kamienice niejako siłą rzeczy trafiły w orbitę zainteresowań firm deweloperskich.
Oprócz tego kamienicami interesują się po prostu kupujący na własny użytek oraz inwestorzy zainteresowani rynkiem najmu. Dziś koniunktura w wynajmie jest wysoka. Kuszą atrakcyjne stopy zwrotu, a kamienice wyróżniające się świetnymi lokalizacjami i ciekawymi mieszkaniami (wysokie sufity, grube ceglane mury, duże metraże, duże okna) mogą stanowić świetną ofertę pod wynajem lub inną pokrewną działalność – wynajem krótkoterminowy, hostel itp. Wszystko to sprawia, że na kamienice jest dziś moda. Jeśli chodzi o ceny samych mieszkań: z danych WGN wynika, że są one mocno zróżnicowane: w zależności od stanu technicznego mieszkania ale też budynku oraz lokalizacji. W zasobach kamienic, zwłaszcza tych, w których mieściły się lokale komunalne, łatwiej trafić na ofertę do remontu. Ta jest oczywiście przeceniona, jednak inwestycja w taką nieruchomość, może znacznie powiększyć jej wartość. I tak np. na wrocławskim Śródmieściu – dzielnicy z dużą liczbą kamienic – niedoinwestowane mieszkania można kupić nawet poniżej 5000 zł/mkw., a wszystko w dobrej lokalizacji, sąsiedniej do Starego Miasta. Z kolei mieszkania o podwyższonym standardzie w kamienicach potrafią kosztować wyraźnie powyżej średniej cenowej dla całego miasta – np. w stawkach 7000 – 8000 zł/mkw.
Ceny kamienic
Podobnie jest z całymi budynkami. Najdroższe wyceny uzyskują oczywiście wyremontowane obiekty w wiodących miastach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Trójmieście. Za tego typu nieruchomości na starówkach bądź blisko nich płaci się kilkanaście – kilkadziesiąt milionów złotych. Oprócz stanu technicznego i lokalizacji znaczenie ma również obecność najemców.
Dla przykładu – na 15,5 mln zł wyceniono jedną z kamienic zlokalizowanych na starówce we Wrocławiu. W obiekcie na parterze i w piwnicach znajduje się restauracja, na wyższych piętrach natomiast mieszczą się biura i hostel.
Aktualnie w WGN najwyższą wycenę ma obecnie kompleks zabytkowych kamienic na starówce w Gdańsku. To jedna z najbardziej prestiżowych lokalizacji w Polsce. Kilka budynków o łącznej powierzchni ponad 12 tys. mkw. wyceniono na aż 59 mln zł! Inna oferta z gdańskiej starówki to zabytkowa, XVIII wieczna kamienica „Pod Murzynkiem” gdzie działa hotel. Ta 500 – metrowa nieruchomość uzyskała wycenę aż 14 mln zł, co daje stawkę rzędu 27 tys. zł za metr kwadratowy! Jest to aż ponad 4 – krotnie więcej od średniej cenowej nieruchomości mieszkaniowych dla całego Gdańska.
W pozostałych miastach wojewódzkich i mniejszych ośrodkach ceny nieruchomości typu kamienice są oczywiście niższe, chyba że chodzi o bardzo atrakcyjne nieruchomości w dogodnych lokalizacjach, np. na starówce w Toruniu. Kamienicę z hotelem mieszczącą się na głównym deptaku Jeleniej Góry wyceniono na ponad 10 mln zł. Blisko 5 mln zł to z kolei cena zabytkowej nieruchomości w Kudowie – Zdroju.
Z danych ofertowych WGN wynika jednak, że generalnie średnie cenowe kamienic w centrach mniejszych miast wynoszą 2 – 3 mln zł, za obiekty o powierzchni do 1000 mkw. Przykład znajdziemy w Słupsku, gdzie zabytkowy budynek (ponad 800 mkw.) z XVIII w. w samym centrum miasta przy Starym Rynku wyceniono na nieco ponad 2 mln zł.
Marcin Moneta – komercja24
