Polski rynek nieruchomości posiada bardzo liczne tereny pod inwestycje. Nie ma każdej działce będziemy mogli jednak zrealizować nasz projekt. Aby dowiedzieć się, jakie inwestycje można realizować na konkretnych działkach, warto zapoznać się z ich specyfikacją i miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
W naszym kraju oferta działek na sprzedaż jest bardzo różnorodna. Jednak ze względu na specyfikację gruntów, nie każda inwestycja może być zrealizowana na dowolnej działce.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego kluczem do wiedzy
Podstawową rzeczą, z jaką powinien zaznajomić się każdy inwestor, jest MPZP. Za skrótem tym kryje się nazwa „miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego”. MPZP nazywa się również potocznie „planem miejscowym”. Jest to rodzaj dokumentu, który określa rodzaje działek oraz możliwe na ich terenie realizacje.
Wszelkie informacje na temat MPZP znajdują się w Ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717).
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przyjmuje się w formie uchwały rady gminy. Dokument ten określa, jakie dany grunt ma przeznaczenie, jakie są warunki jego zagospodarowania i zabudowy. Co istotne, w MPZP określa się również rozmieszczenie inwestycji celu publicznego. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ogłaszany przez wojewodę w wojewódzkim dzienniku urzędowym.
Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z dwóch części. Pierwszą z nich jest uchwała, która stanowi część tekstową. Druga część ma formę graficzną i stanowi załącznik do uchwały. MPZP ustanawia przepisy, które powszechnie obowiązują na danym terenie. Przepisy te stanowią podstawę do wydawania decyzji administracyjnych. W planie miejscowym dokonuje się także zmian przeznaczenia gruntów rolnych na nierolne oraz leśnych na nieleśne.
Organem, który sporządza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w gminach wiejskich jest wójt. W przypadku gmin miejskich lub miejsko-wiejskich oraz w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców, jest to burmistrz. Natomiast w przypadku miast liczących powyżej 100 tys. mieszkańców organem tym jest prezydent miasta.
Działki gruntowe – jakie wyróżniamy rodzaje działek?
Działki gruntowe można sklasyfikować na kilka rodzajów gruntów. Wyróżnić można sześć podstawowych rodzajów, czyli działki leśne, działki siedliskowe, działki inwestycyjne, działki rekreacyjne, działki rolne oraz działki budowlane. Ich przeznaczenie jasno określone jest w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Z zapisów ów rozporządzenia dowiemy się zatem, jakie inwestycje są możliwe, oraz jakie wymagania, jako inwestorzy, musimy spełniać w przypadku niektórych rodzajów działek gruntowych.
– Klasyfikacja działek gruntowych: działki leśne
Ustawa z dnia 29 września 1991 r. o lasach oraz Ustawa z dnia 30 października 2002 r. o podatku leśnym jasno definiują pojęcie działki leśnej. Zgodnie z ustawą, lasem nazywane są grunty leśne, które w ewidencji gruntów i budynków sklasyfikowane są jako lasy.
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków, działki leśne oznaczone zostały jako:
– lasy, które oznaczone są symbolem – Ls.
uzyskanie zgody na rozpoczęcie inwestycji na terenie działki leśnej nie jest wcale prostą sprawą. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych jasno podkreśla bowiem, że ochrona gruntów leśnych polega przede wszystkim na ograniczaniu ich przeznaczania na cele nieleśne.
Co za tym idzie, na terenie lasów mogą powstawać wyłącznie budynki oraz budowle, które mają służyć gospodarce leśnej, obronności albo bezpieczeństwo państwa. Na ich terenie dopuszczalne jest ponadto dokonywanie oznakowania nawigacyjnego, geodezyjnego oraz montowanie urządzeń, które mają na celu usłużyć celom turystycznym. Dopuszczalne są również inwestycje podejmowane w celu ochrony zdrowia.
Lasy mogą być przeznaczane na inne cele inwestycyjne, jednak zgodę w tym celu musi wydać właściwy organ. Ponadto możliwe jest to w nielicznych, uzasadnionych przypadkach.
– Klasyfikacja działek gruntowych: działki siedliskowe
Działki siedliskowe noszą również miano zabudowy zagrodowej. Właścicielami działek siedliskowych są osoby, które posiadają pełne prawo do wykonywania zawodu rolnika (tzw. rolnik indywidualny).
Rolnikiem indywidualnym może być osoba fizyczna, która jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem albo dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha. Ponadto osoba ta musi posiadać kwalifikacje rolnicze. Istotny jest również staż zamieszkania w gminie, w której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego – staż ten musi wynosić co najmniej od 5 lat. Co więcej, osoba ta musi w okresie tym osobiście prowadzić gospodarstwo.
Szczegółowo temat ten określony jest w art. 6 ust. 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.
Aby wybudować np. dom z budynkami gospodarczymi na tego typu działce, spełnione muszą być wymogi zawarte w MPZP – miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W przypadku gruntów siedliskowych ich powierzchnia ma bardzo duże znaczenie. Jeśli bowiem działka siedliskowa, na które chcemy rozpocząć budowę ma mniejszą powierzchnię od tej, która określona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, otrzymanie pozwolenia na budowę jest raczej wątpliwe. Jeżeli natomiast gmina, na terenie której znajduje się dana działka siedliskowa, nie posiada MPZP, możemy indywidualnie starać się o uzyskanie warunków zabudowy dla działki siedliskowej. Warunki zabudowy uzyskać można jednak wyłącznie w sytuacji, kiedy działka ta spełnia określone warunki. Przede wszystkim musi ona posiadać uzbrojenie terenu oraz dostęp do drogi publicznej. Działka z nią sąsiadująca musi być ponadto zabudowana.
Istnieje jednak odstępstwo od tych wymogów, a zależy ono od wspomnianej wcześniej wielkości działki siedliskowej. Jeśli bowiem wielkość gospodarstwa rolnego, które wiąże się z inwestycja na tej działce, jest większa od średniej powierzchni gospodarstwa rolnego dla tej gminy, to z wymogów tych będziemy zwolnieni. Zwolnienia takiego dokonuje się na mocy uchwały rady gminy.
– Klasyfikacja działek gruntowych: działki inwestycyjne
Grunty inwestycyjne noszą również nazwę działek przemysłowych, ponieważ w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego działki inwestycyjne przeznaczone są na cele inwestycyjno-przemysłowe.
Ich cechą charakterystyczną jest to, że często znajdują się w odległych od dużych aglomeracji miejskich lokalizacjach. Jaki jest tego powód? Zakłada się bowiem, że na ich terenie mogą powstawać inwestycje uciążliwe dla otoczenia, jak np. fabryki.
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków, działki inwestycyjno-przemysłowe podzielone są na poniższe kategorie:
– tereny przemysłowe, które oznaczone są symbolem – Ba;
– inne tereny zabudowane, które oznaczone są symbolem – Bi;
– zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, które oznaczone są symbolem – Bp.
– Klasyfikacja działek gruntowych: działki rekreacyjne
Działki rekreacyjne cieszą się w Polsce stale rosnącym zainteresowaniem. Co istotne, posiadają one swoje umiejscowienie w MPZP, czyli miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Co to oznacza? W sytuacji, kiedy gmina, na terenie której znajduje się interesująca nas działka rekreacyjna, posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to wówczas w MPZP powinny znajdować się informacje odnośnie warunków zabudowy takiej działki rekreacyjnej.
Czym dokładnie jest działka rekreacyjna? Najczęściej pod pojęciem tym kryją się ROD-y, czyli miejskie rodzinne ogródki działkowe. Na działkach tych istnieje możliwość budowania niewielkich budynków o charakterze mieszkaniowym, które służyć mają w celu czasowego wypoczynku. Oznacza to, że nie ma możliwości zameldowania się pod adresem, gdzie znajduje się taka nieruchomość.
Wiele osób z chęcią podejmuje się jednak tego rodzaju inwestycji, gdyż przepisy prawa są w przypadku tego typu obiektów stosunkowo łagodne. Budynki takie nie muszą bowiem posiadać podłączenia oraz zapewnienia dostępu do podstawowych sieci uzbrojenia. Ponadto wysokość budynków o charakterze rekreacyjnym może wynosić mniej, niż 2,2 metra.
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków, działki rekreacyjne oznaczone zostały jako:
– tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, które oznaczono symbolem – Bz.
– Klasyfikacja działek gruntowych: działki rolne
Grunty rolne posiadają ścisłą definicję wynikającą z ustawy – art. 1 Ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym jasno określa, że grunty rolne to takie działki, które są sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne. Wyłączenie od tej zasady stanowią grunty zajęte na poczet prowadzenia działalności gospodarczej o innym charakterze, niż rolniczej.
W przypadku, gdybyśmy chcieli zabudować grunty rolne, musielibyśmy wyłączyć te grunty z produkcji rolnej.
Nie każdy inwestor może jednak stać się właścicielem działki rolnej. Co więcej, nie na każdej działce rolnej można podejmować inwestycje komercyjne. Procedura odrolnienia działki rolnej, o której piszemy poniżej, jest czasochłonna i nie zawsze przynosi oczekiwane rezultaty. Co więcej – procedura taka wiąże się z ponoszeniem dodatkowych, wcale nie małych wydatków. Nie zawsze więc zakup ziemi rolnej może być opłacalny. Z pewnością nad tego rodzaju inwestycją należy się pochylić na dłużej, aby przekalkulować zyski i możliwe straty.
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków, użytki rolne podzielone są na poniższe kategorie:
– grunty orne, które oznaczone są symbolem – R;
– sady, które oznaczone są symbolem – S;
– łąki trwałe, które oznaczone są symbolem – Ł;
– pastwiska trwałe, które oznaczone są symbolem – Ps;
– grunty rolne zabudowane, które oznaczone są symbolem – Br;
– grunty pod stawami, które oznaczone są symbolem – Wsr;
– grunty pod rowami, które oznaczone są symbolem – W;
– grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, które oznaczone są symbolem – Lzr.
– Klasyfikacja działek gruntowych: działki budowlane
Myśląc o działkach, najczęstszym rodzajem gruntów, jakie przychodzą nam na myśl, są po prostu działki budowlane. Prywatni inwestorzy oraz deweloperzy interesują się w dużym zakresie właśnie tego typu gruntami, ponieważ wymagają one stosunkowo najmniej formalności. Działki budowlane są – mówiąc kolokwialnie – gotowe pod budowę. Tego rodzaju gruntów nie trzeba np. odralniać, co znacznie skraca okres rozpoczęcia inwestycji. Ceny za tej kategorii działki potrafią być jednak bardzo wysokie.
Aby jednak działka nosiła miano działki budowlanej, musi ona spełniać określone ustawowo kryteria. Przede wszystkim działki budowlane odznaczają się określoną powierzchnią. Liczą się ponadto cechy geometryczne, czyli krótko mówiąc kształt, jaki ma dana działka.
Działki budowlane są nieruchomościami gruntowymi, które w MPZP przeznaczone są na cele budowlane. Cechami charakteryzującymi ten rodzaj gruntów są – jak pisaliśmy m.in. wcześniej – powierzchnia, kształt, posiadanie dostępu do drogi publicznej, infrastruktura techniczna. Cechy gruntów budowlanych muszą spełniać wymogi realizacji obiektów budowlanych, które wynikają z odrębnych przepisów.
Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać m.in. działki budowlane zdefiniowano w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690, z późn. zm.).
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków (dział: Grunty zabudowane i zurbanizowane), kategoria działek budowlanych zawiera w sobie następujące użytki gruntowe:
– tereny mieszkaniowe, które oznaczone są symbolem – B;
– tereny przemysłowe, które oznaczone są symbolem – Ba;
– inne tereny zabudowane, które oznaczone są symbolem – Bi;
– zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, które oznaczone są symbolem – Bp;
– tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, które oznaczone są symbolem – Bz.
Jak odrolnić działkę?
Spora część inwestorów i deweloperów jeszcze do niedawna inwestowała w grunty rolne. Były one dużo tańsze od działek budowlanych, a ich odrolnienie nie wiązało się z dużymi kosztami, w związku z czym rozwiązanie takie było chętnie wybierane. Niski koszt zakupu działki sprawiał, że deweloperzy mogli budować tańsze w późniejszej sprzedaży inwestycje, lub osiągać wyższe przychody np. ze sprzedaży mieszkań na takich terenach.
przepisy jednak się zmieniły i zakup oraz przekształcenie działki rolnej w działkę budowlaną nie jest już takie proste. Zmieniła się również dostępność takiej możliwości.
W związku z wejściem w życie Ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, która weszła w życie dnia 30 kwietnia 2016 r., a także ze względu na zmiany w innych ustawach, odrolnienie działek nie jest już tak proste, jak dawniej. Aby więc przekształcić działkę rolną w działkę budowlaną, należy zapoznać się z nowymi ograniczeniami i obostrzeniami.
Nowa ustawa miała na celu ograniczyć przede wszystkim wykupowanie polskich gruntów przez zagranicznych inwestorów. Tak się rzeczywiście stało, jednak równocześnie ustawa ta uderzyła w polskich inwestorów. Nowa ustawa ograniczyła bowiem nie tylko swobodę sprzedaży i zakupu, ale również odrolnienia gruntów. Co więcej, Agencja Nieruchomości Rolnych (ANR) ma prawo pierwokupu, z prawa tego jednak nie musi korzystać, jeśli nie jest zainteresowana nabyciem nieruchomości.
Jak przepisy przekładają się na możliwość nabywania gruntów? W dalszym ciągu można nabywać oraz sprzedawać grunty, których przeznaczenie jest inne, niż rolne. Nieruchomości te znajdują się w MPZP, studiom uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy albo w ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Jak zatem odrolnić działkę rolną? Przede wszystkim należy wiedzieć, że w przypadku działek rolnych m.in. o dużej powierzchni, na odrolnienie należy uzyskać zgodę Ministra Rolnictwa.
Kiedy natomiast zgoda taka nie jest wymagana? W sytuacji, kiedy przedmiotem odrolnienia ma być mała nieruchomość, tj. działka rolna o powierzchni do 0,5 hektara. Zgody nie trzeba również uzyskiwać dla gruntów położonych w odległości nie większej, niż 50 metrów od drogi publicznej oraz od granicy najbliżej sąsiadującej działki budowlanej. Co więcej, aby zgoda Ministra Rolnictwa nie była wymagana, działka która miałaby zostać poddana procedurze odrolnienia, musiałaby w połowie znajdować się w obszarze zwartej zabudowy.
Aby odrolnić działkę, należy złożyć wniosek w sprawie zmiany MPZP. Wniosek taki składa się w urzędzie gminy, na terenie której mieści się działka.
Jeśli działka rolna nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, można starać się o uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Tak, jak w powyższym przypadku, również tutaj należy złożyć stosowny wniosek w urzędzie gminy, na terenie której położona jest działka.
Bardzo istotną kwestią przy procedurze odralniania działek są opłaty. Niejednokrotnie odrolnienie gruntu wiąże się bowiem z wysokimi kosztami i należałoby przeprowadzić kalkulację opłacalności takiego przedsięwzięcia. Wysokość opłat uzależniona jest m.in. od klasy gleby.
Klasyfikacja działek gruntowych – podsumowanie
Powyższe zestawienie jasno obrazuje, że każdy rodzaj gruntów rolnych posiada nieco odmienne warunki oraz inne cele zabudowy. Co więcej, z powyższego jasno wynika, że nie każdy grunt dostępny jest dla każdego inwestora. W przypadku gruntów rolnych i siedliskowych, ich właścicielem może stać się jedynie rolnik indywidualny, a nie prywatny inwestor. Decydując się na konkretną inwestycję powinniśmy się również zapoznać – i to w pierwszej kolejności –z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. To bowiem najprostszy sposób, aby dowiedzieć się, czy planowana przez nas inwestycja jest możliwa do zrealizowania na wybranym gruncie.
