Rynek magazynowy w ostatnich latach bił kolejne rekordy i stał się najszybciej rozwijającym sektorem nieruchomości, na którym tylko w ciągu minionego roku zasoby wzrosły o ponad 20%. Wojna w Ukrainie wiele jednak zmieniła. Konsekwencje jakie miała na światową gospodarkę, która opiera się na globalnych łańcuchach dostaw nie ominęły sektora nieruchomości, a szczególnie rynku magazynowego i będziemy je odczuwać mocniej w 2023 roku. Najemcy będą odkładać decyzje o ekspansji lub przenoszeniu do innych lokalizacji, a ci którzy się na to zdecydują będą prawdopodobnie musieli liczyć się z wyższymi czynszami. Przyczyni się do tego ograniczona aktywność deweloperów skutkująca niższą podażą. Ale to niejedyne skutki jakie odczują najemcy, deweloperzy i właściciele nieruchomości.

Niższy popyt

Ze względu na prognozowane spowolnienie w globalnej gospodarce i słabszą koniunkturę w przemyśle, popyt w sektorze magazynowym w Polsce, który do I poł. 2022 roku utrzymywał się na wysokim poziomie, w kolejnych kwartałach prawdopodobnie będzie niższy, co zapowiadają już wyniki po III kw. 2022 roku. Spadek produkcji przemysłowej i niski odczyt wskaźnika PMI odzwierciedlający nastroje w sektorze przemysłowym mogą wskazywać, że zapotrzebowanie na nową powierzchnię w najbliższych kwartałach będzie mniejsze niż w minionych kwartałach.

Wyższe czynsze

Prognozowany jest dalszy wzrost czynszów wywoławczych w kolejnych kwartałach ze względu na rosnące koszty finasowania nowych inwestycji oraz niższą niż dotychczas podaż nowej powierzchni magazynowej. Jednocześnie, rosnące koszty eksploatacyjne obiektów magazynowych będą skłaniały zarówno deweloperów jak i najemców do poszukiwania bardziej ekologicznych rozwiązań m.in. paneli fotowoltaicznych, odzysku wody szarej, oświetlenia LED, które przełożą się na realne oszczędności w dłuższej perspektywie. Proekologiczne rozwiązania wpisujące się w strategię ESG będą wciąż zyskiwać na popularności, a najemcy pomimo wyższego kosztu budowy zaczną realnie odczuwać korzyści płynące z ich zastosowania na swoich powierzchniach.

Niski poziom pustostanów

Magazyny budowane na potrzeby konkretnego najemcy, zabezpieczone długimi umowami najmu będą dominowały wśród realizowanych projektów. Zdecydowany wzrost kosztów finansowania nowych inwestycji będą wpływać na ograniczanie ilości projektów realizowanych spekulacyjnie, w konsekwencji pustostany nadal będą utrzymywać się na niskim poziomie.

Wyższy poziom składowania

Standard techniczny realizowanych obiektów ulega wyraźnym zmianom. Ze względu na ograniczoną podaż działek przygotowanych do budowy magazynów, deweloperzy decydują się na budowanie coraz wyższych magazynów, o zwiększonej nośności posadzki, co przekłada się na większe możliwości składowania towarów. W obiektach magazynowych będzie coraz wieksze zapotrzebowanie na energię elektryczną na potrzeby ładowania samochodów elektycznych, czy automatyzację, co doprowadzi do rozwoju alternatywnych źródeł i banków energii.

Rozwój rynków wschodzących

Oczekiwany jest dalszy rozwój kluczowych hubów logistycznych, ale uwaga deweloperów i najmeców zdecydowanie skierowana jest na rynki wschodzące dzięki rozwijającej się infrastrukturze drogowej i lepszej dostępności pracowników niż w kluczowych destynacjach logistycznych. W bieżącym roku to rynki wschodzące były jedną z najczęściej wybieranych przez nich destynacji i to tam aktualnie buduje się najwięcej nowej powierzchni magazynowej.

Stabilny rozwój „last mile” w najbliższych latach

Dalszy rozwój obiektów typu last mile logistics, które zlokalizowane są na obrzeżach, peryferiach miast. Tego typu obiekty magazynowe będą zyskiwały coraz większą popularność ze względu na rosnący udział sprzedaży online w sprzedaży detalicznej i wzrost zapotrzebowania na powierzchnie magazynowe, które dają możliwość skrócenia czasu dostawy. W najnowszym raporcie „Europe’s Last Mile. European Logstics Report 2022”, analitycy Knight Frank oceniają, że na każdy wydany 1 miliard euro w segmencie sprzedazy detalicznej online będzie potrzebne 24 tys m kw. miejskiej powierzchni magazynowej. Na siedmiu największych rynkach e-commerce Europy kontynentalnej – we Francji, w Niemczech, we Włoszech, w Hiszpanii, w Holandii, w Szwecji i w Polsce – wartość sprzedaży detalicznej online wyniosła około 293 mld euro w 2021 r. Wraz z jej przewidywanym wzrostem na poziomie 48% do 2026 roku można oszacować, że w wymienionych krajach rynek do tego czasu będzie potrzebował dodatkowo 3,5 mln m kw. powierzchni „ostatniej mili” do jej obsługi. W Polsce może to być 536 tys. m kw.

Autor: Michał Kozdrój, Head of Industrial Agency, Knight Frank.