W ciągu 8 – 10 lat ceny mieszkań w Polsce w największych miastach spadły o około 25 do 30 proc. Nic dziwnego, że właścicielom, którzy kupowali w okresie tzw. bańki cenowej, szczególnie zależy na tym, by w końcu nieruchomości zaczęły drożeć. Chodzi o to, by mieli możliwość sprzedaży tak, by zm uzyskanych środków pokryć zobowiązanie kredytowe.
Niestety ceny mieszkań na rynku wtórnym rosną znacznie wolniej, niż 8 – 10 lat temu spadały. Wg Eurostatu Polska jest na ósmym miejscu od końca wśród krajów unijnych pod względem wzrostu cen mieszkań w porównaniu z poziomem z 2010 r. Od tego okresu średnio w Unii mieszkania podrożały o nieco ponad 5 proc. U nas wciąż są o 4,5% niższe.
Czy w perspektywie kilku lat możemy się spodziewać zmiany sytuacji? Na nic takiego się nie zanosi. Wręcz przeciwnie – rosnący wkład własny kredytów, wygaszanie MDM i – w perspektywie – wzrost stóp procentowych – prawdopodobnie uderzy w popyt, a to może pociągnąć za sobą spadek cen mieszkań.
Niewyczkluczone jednak również, że na całej sprawie zyska nieco – jako tańszy – rynek wtórny. Kredytobiorcy w związku zaostrzeniem warunków kredytowania, będą szukali tańszych mieszkań, a te znajdą właśnie na rynku wtórnym. Nie należy jednak liczyć na duży wzrost cen.
Sprawa niezbywalności mieszkań dotyczy przede wszystkim osób, które kupowały swoje nieruchomości w latach 2006 – 2008. Dziś oni są w najgorszej sytuacji, bowiem zdecydowali się na kupno w okresie kiedy mieszkania bardzo szybko drożały. Już w 2009 rynek dosięgnął kryzys i głęboka przecena. Dziś problem mieszkań niezbywalnych bez realizacji straty nie dotyczy tylko tzw. frankowiczów, ale też osób, które kredytowały się w złotówkach. Przypomnijmy, że 10 lat temu można było dostać kredyt nawet na 50 lat i ponad 100 proc. wartości nieruchomości. Tacy ludzie w większości ciągle spłacają odsetki, wysokość zobowiązania kredytowego zmieniła się nieznacznie, natomiast znacznie spadły ceny.
Ludzie w takiej sytuacji mają prawdziwy problem. Są nieajko uwiązani do mieszkania i to właśnie oni przede wszystkim liczą, że w końcu nieruchomości zaczną drożeć. Inaczej jeszcze długo nie będą mieli szansy na dobrą sprzedaż, pozostając przywiązanymi do kredytów. Jedynym wyjściem dla takich właścicieli jest wynajem, ale i on pociąga za sobą dodatkowe koszty. Obecnie co prawda przychodami z najmu da się regulować miesięczne raty kredytów, ale sytuacja może się zmienić, gdy w górę pójdą stopy procentowe. Stanie się to prawdopodobnie za rok – dwa. Na razie kończy się deflacja, co oznacza powolny kres niskich cen w Polsce.
Ile mieszkania straciły na wartości?
Na warszawskim rynku wtónym najwyższe ceny notowano również w III kw. 2007 i wynosiły one 9100 zł/ mkw. Obecnie jest to 7300 zł a więc o 20 proc. mniej. Przy czym w okresie najgłębszych spadków różnica była jeszcze większa. Na początku 2013 r. metr kwadratowy w stolicy kosztował około 6700 zł, a więc o 26 proc. mniej.
We Wrocławiu szczyt górki cenowej przypadał na III kw. 2007. Wg NBP metr kwadratowy na rynku wtórnym w tym mieście kosztował wtedy blisko 6900 zł. Dziś jest to 5300 zł, co oznacza, że przez 9 lat mieszkania staniały o 23 proc. W rzeczywistości przecena była jeszcze większa, bowiem najniższe wartości od górki cenowej nieruchomości mieszkalne we Wrocławiu osiągały w II kw. 2013 roku, gdy przeciętne stawki wynosiły niecałe 5000 zł, a więc były niższe od najwyżej notowanych wartości o 27 proc. Jak więc widzimy ceny mieszkań rosną bardzo wolno. W ciągu 3 lat zaledwie o około 300 zł za metr kwadratowy, więc o około 100 zł rocznie.
Podobnie ma się rzecz z Krakowem, gdzie najdroższe mieszkania używane były w II kw. 2007. Kosztowały wtedy średnio 7300 zł/ mkw. Dziś jest to 5800 zł, co oznacza, że przykładowe 50 – metrowe mieszkanie jest warte o 75 tysięcy złotych mniej!
Marcin Moneta – redaktor naczelny komercja24
