Koniec programu Mieszkanie dla Młodych nie wpłynie w sposób istotny na aktualną hossę na rynku mieszkaniowym. Choć niewątpliwie MDM ma przełożenie na wysoki popyt, nie jest on głównym motorem świetnej koniunktury. Znacznie większe znaczenie dla popytu mają rekordowo niskie stopy procentowe i wysoka atrakcyjność inwestycji pod wynajem.
Program MDM funkcjonuje w Polsce od 2014 roku. Mieszkanie dla Młodych opiera się na dopłatach do wkładu własnego kredytów. Od jesieni 2015 kiedy zasady MDM się nieco zmieniły, po nowelizacji ustawy, jego popularność znacznie wzrosła – do tego stopnia, że w pierwszych dwóch kwartałach roku kończyły się nie tylko środki na dany rok, ale też połowa pieniędzy z puli na rok przyszły. Z taką sytuacją mamy do czynienia obecnie. Nie można na chwilę obecną uzyskać dopłaty MDM. Pieniądze na 2017 się skończyły, nie można też na razie wnioskować o środki z puli przyszłorocznej. Pierwsza jej część już się wyczerpała, druga zostanie odblokowana w styczniu 2018 i zapewne skończy się najpóźniej z końcem 1 kwartału. Będzie to równocześnie koniec programu MDM. Nowa forma wsparcia na rynku mieszkaniowym, czyli Mieszkanie Plus, które zastąpi MDM, oparta jest na zupełnie innej filozofii i zacznie wpływać na rynek najwcześniej za kilka lat.
Czy koniec MDM może uderzyć w popyt na mieszkania? Nie ulega wątpliwości, że program odgrywa dużą rolę na rynku mieszkaniowym. Pośrednio świadczą o tym zmiany cen na lokalnych rynkach. Zauważono, że zmieniały się one w tym samym kierunku, co limity cenowe programu. Tak więc – jeśli limity rosły, średnie ceny mieszkań rosły. Jeśli limity były obniżane, średnie ceny na lokalnych rynkach spadały.
Z danych z raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich za I kw. 2017 wynika, że od początku funkcjonowania MDM, kredyty udzielone w ramach programu stanowiły 12,35% ogólnej akcji kredytowej pod względem wartości oraz 15,35% pod względem liczby nowych kredytów.
Te dane potwierdzają istotne znaczenie MDM dla sytuacji w mieszkaniówce. Jednocześnie jednak cząstkowe wyniki z 2017 mogą wskazywać na to, że koniec programu nie przełoży się w sposób istotny na spadek popytu na mieszkania. Z raportu REAS za II kw. 2017 wynika, że – choć nie było możliwe w danym okresie kupno mieszkania z dopłatami MDM (pula na 2017 została już dawno wykorzystana), to na głównych rynkach firmy deweloperskie sprzedały ponad 17 tys. mieszkań, co jest wynikiem o blisko 17 proc. lepszym niż w tym samym okresie roku poprzedniego.
Hossę napędzają stopy procentowe
Od trzech lat, po odbiciu na rynku mieszkaniowym, mamy do czynienia z hossą, która pod względem podaży i popytu przewyższa tę z lat 2006 – 2008. Równocześnie dzięki zrównoważeniu popytu odpowiednio dużą liczbą mieszkań dostarczanych na rynek, ich ceny dynamicznie nie rosną, co odróżnia obecną koniunkturę od tej sprzed 10 lat.
Mieszkania sprzedają się jak świeże bułeczki. Zeszły rok zamknięto wynikiem ponad 65 tys. lokali (dane REAS) sprzedanych w największych miastach. Był to rekord i rezolutka o 20 procent lepszy, niż rok wcześniej.
Dynamicznie rośnie też podaż. W zeszłym roku deweloperzy dostarczyli ponad 78 tysięcy mieszkań, co jest wynikiem aż o ponad 25 proc. wyższym niż rok wcześniej. Jeśli chodzi o liczbę uzyskanych pozwoleń na budowę – tych było o blisko 10 proc. więcej.
Jakie czynniki przekładają się w największym stopniu na świetną koniunkturę? Są to dwa podstawowe elementy, a mianowicie: rekordowo niskie stopy procentowe i wysoka zyskowność najmu. Są one zresztą ze sobą powiązane.
Podstawowa stopa referencyjna NBP od ponad 2 lat wynosi 1,5 proc. Jest to rekordowo niski poziom. Niskie stopy procentowe, a więc niskie raty kredytów oczywiście zwiększają naszą zdolność kredytową, a jeśli myślimy o wynajmowaniu dają możliwość pokrywania miesięcznych rat przychodami z czynszu.
Źle natomiast działają na kapitał trzymany na lokatach. Zupełna nieopłacalność lokat sprawia, że inwestorzy rozglądają się za innymi instrumentami Na popularności zyskuje rynek najmu. Dobre stopy zwrotu z wynajmu mieszkań (na poziomie 5 – 6 proc. w dużych miastach) zachęcają do zakupów. Z danych NBP wynika, że w I kw. 2017 zarówno udział zakupów gotówkowych, jak i ich wartość sukcesywnie rośnie. W pierwszym kwartale tego roku wyniosła ona ponad 4,36 mld zł. W ciągu 4 lat wzrosła aż o 175 proc.
Marcin Moneta – komercja24
