Koronawirus zatrzymał świat i wywołuje zamieszanie na światowych rynkach. Jego wpływ oceniany jest także pod kątem branży nieruchomości, która przez ostatnie lata notowała wyjątkowe wzrosty. Piotr Tarkowski, ekspert rynku nieruchomości uspokaja: „aktualne dane spływające z Azji sugerują, że po okresowym spowolnieniu sytuacja unormuje się, a ceny mieszkań wrócą na dotychczasowe tory.”
Jak zaznacza Tarkowski, jednoznaczna prognoza sytuacji na rynku nie jest jeszcze możliwa w obecnym momencie (przełom marca i kwietnia). Warto jednak powstrzymać się od emocji, by przeanalizować dotychczasowe kryzysy, z którymi musiała zmierzyć się gospodarka. Dobrze też pamiętać, że rynek nieruchomości jest znacznie bardziej odporny na panikę niż giełda, a nauczony doświadczeniem, na kryzysy nie reaguje gwałtownie.
– Historia największych epidemii XXI wieku pokazuje, że wywołany przez nie gospodarczy szok miał jedynie krótkotrwały charakter, a rynki nieruchomości szybko wracały do równowagi. – argumentuje Piotr Tarkowski – Jak wynika z opracowania Zillow Economic Research już po 9 miesiącach od wybuchu epidemii SARS, wskaźniki zatrudnienia oraz cen nieruchomości w Hong Kongu (kraju, który najmocniej odczuł skutki SARS) wróciły do trendów sprzed kryzysu. Podobny rozwój sytuacji można było zaobserwować w przypadku epidemii MERS oraz wirusa H1N1.
Aktualne dane z Chin, Japonii oraz Korei Południowej pokazują, że sytuacja stabilizuje się. W tym pierwszym państwie, już 9 tygodniu po wybuchu epidemii, rzeczywistość zaczyna się normalizować.
– Oznaki poprawy widoczne są także na rynku nieruchomości. – mówi Tarkowski – Jak wynika z opracowania Capital Economics liczba transakcji w największych chińskich miastach sięgnęła już blisko 50% tych zeszłorocznych (dla porównania w połowie lutego obroty stanowiły niespełna 2% tych z 2019 roku). W przypadku Korei Południowej i Japonii, sytuacja prezentuje się podobnie. Po gwałtownym spadku aktywności gospodarczej, obserwujemy pierwsze oznaki normalizacji. Widać ją chociażby w rosnącej liczbie transakcji na rynku nieruchomości.
Wprowadzenie przez polski rząd tzw. tarczy antykryzysowej wiąże się z drukiem pieniędzy, a co za tym idzie – wzrostem inflacji i cen. Narodowy Bank Polski dokonuje skupu obligacji skarbowych od banków komercyjnych. Płaci za nie „wirtualnymi” pieniędzmi, które są generowane w formie cyfrowego zapisu, a następnie trafiają w formie przelewu na rachunek sprzedającego. W Polsce to nowość, choć tego typu operacje już od lat prowadzone są przez banki centralne USA, Japonii czy Strefy Euro.
– Jak na razie NBP wykreował w ten sposób nieco ponad 10 miliardów złotych. – mówi Piotr Tarkowski – W relacji do bazy monetarnej krążącej po Polsce jest to relatywnie niewiele, bo ok. 4%. Prawdopodobnie procent ten będzie jeszcze rósł. W tej sytuacji, inflacja jest nieunikniona.
Według wstępnych szacunków, liczba transakcji na polskim rynku nieruchomości w marcu i kwietniu może spaść przynajmniej o połowę. Piotr Tarkowski uważa jednak, że mniejsza liczba kupujących wcale nie musi przełożyć się na obniżenie cen.
– Zarówno klienci jak i deweloperzy wstrzymali dalsze decyzje i żadna ze stron nie znajduje się jeszcze pod presją. – mówi Tarkowski. – Analizując lokalne i ogólnopolskie serwisy pod koniec marca, mediana cen mieszkań oferowanych na sprzedaż praktycznie niczym nie różniła się od tej sprzed miesiąca. Obniżek nie widać ani w Warszawie, ani we Wrocławiu, ani w Trójmieście.
Zwraca też uwagę na to, że dalszy rozwój sytuacji zależy przede wszystkim od tego, kiedy gospodarka stanie na nogi.
– Po zawierusze, jaka czeka nas w II kwartale, drugie półrocze może zaprowadzić ceny nieruchomości na kolejne wyżyny. – twierdzi Piotr Tarkowski – Przyczynią się do tego miliardy złotych wpompowane na rynek przez NBP oraz rekordowo niskie stopy procentowe. Po ich ostatniej obniżce zdolność kredytowa statystycznej polskiej rodziny zwiększyła się o ok. 15%. Jednocześnie lokaty bankowe i obligacje stały się jeszcze mniej atrakcyjne niż dotychczas.
Zdaniem eksperta najbardziej realny wydaje się scenariusz „węgierski”, który trwa już od kilku lat. Na Węgrzech stopa referencyjna została obniżona do zaledwie 0,5 %, a kredyt na mieszkanie jest powszechnie dostępny. W tej sytuacji ceny nieruchomości wciąż pną się w górę.
– Jest więc bardzo prawdopodobne, że część osób, w obliczu taniego kredytu, wysokiej inflacji i braku alternatywy, zainwestuje w nieruchomości. – mówi Piotr Tarkowski
Autor: Piotr Tarkowski, od kilkunastu lat związany z branżą, jest ekspertem rynku nieruchomości miesięcznika Manager. Jego teksty publikowane są również na łamach innych mediów (m.in. Dziennika Gazety Prawnej i Gazety Finansowej).
