Kredytobiorcy w Polsce ciągle znajdują się w komfortowej sytuacji. Dzięki rekordowo niskim stopom procentowym i stabilnym cenom mieszkań ich zdolność kredytowa przedstawia się bardzo wysoko. Z danych NBP wynika, że kwota kredytu do uzyskania jest na rekordowym poziomie. Z drugiej jednak strony rosną marże bankowe, no i nieuchronnie zbliża się czas, gdy wzrosną stopy procentowe.

W Warszawie przeciętny kredytobiorca może liczyć na 450 tys. zł. Określa to miara szacunkowego dostępnego kredytu mieszkaniowego. Jest to wyliczenie uwzględniające zarobki na lokalnym rynku, ceny nieruchomości oraz politykę kredytową banku. Określa ono na jaki maksymalnie kredyt może liczyć klient średnio zarabiający na lokalnym rynku, przy średnich cenach nieruchomości i założeniu, że po spłacie raty pozostanie mu dochód wynoszący tyle, ile minimalne wynagrodzenie.

Wykres 1 z raportu NBP za II kw. 2017 pokazujący kredytową średnią dostępność mieszkania w 7 miastach

Choć w Warszawie „do wzięcia” jest najwięcej, to nie oznacza wcale, że kupujący w stolicy mogą sobie pozwolić na „więcej’ nieruchomości, bowiem ceny stołeczne są znacznie wyższe niż na innych rynkach. Ponieważ wyższe są też zarobki i wartość nieruchomości jako zabezpieczenie, finalnie przekłada się to na wyższą kwotę kredytu. Z danych NBP wynika jeden podstawowy wniosek – kredytowa dostępność mieszkań przedstawia się bardzo dobrze. Wzrasta ona od 2014 roku, co powiązane jest oczywiście z serią cięć stóp procentowych.

Nieco gorsze informacje dotyczą marż kredytowych. Te sukcesywnie rosną, choć wzrosty są powolne. Z raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich za II kw. 2017 wynika, że średnia marża kredytu hipotecznego (w wysokości 300 tys. zł, przy poziomie LtV 75%, udzielonego na okres 25 lat) w II kwartale 2017 roku wyniosła 2,22%, czyli 0,08 proc. Od początku 2016 marże wzrosły z poziomu 2,01 proc. Obecnie średnie oprocentowanie kredytów wynosi natomiast 3,90 proc.

Indeks Dostępność Mieszkaniowej

Inną miarą, która pokazuje jak przedstawia się dla modelowej rodziny dostępność mieszkania na kredyt jest Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3. Miarę tę stosuje Amron – Sarfin w swoich raportach z rynku kredytów mieszkaniowych. Indeks kwartalne zmiany w dostępności mieszkania dla przykładowej rodziny składającej się z dwóch pracujących osób i dziecka starszego. Mierzy on dostępność mieszkań, określając dochód rozporządzalny dla rodziny po spłacie raty kredytowej. Za minimum, czyli środki pozwalające na przeżycie po spłacie kredytu przyjęto wartość minimum socjalnego. Na wykresie wartość ta została oznaczona niebieską linią.

Jakie winsoki płyną z ostatniego raportu? Generalnie dobre. Indeks ciągle znajduje się na rekordowo wysokim poziomie – najwyższym od początku stosowania tej miary, a więc od ponad 10 lat.

Wykr 2. Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3 w okresie I kw. 2005 r. – II kw. 2017 r. – z raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich za II kw. 2017

Co prawda nadal indeks znajduje się na najwyższym poziomie, ale jak widzimy, dostępność mieszkaniowa ostatnio nieco spadła. Wg twórców raportu Amron – Sarfin, wynikało to z następujących czynników:

– niewielki wzrost średnich cen nieruchomości w miastach objętych monitoringiem w celu obliczenia IDM M3 (8 największych miast) – wzrost o 0,89% w stosunku do I kwartału 2017 roku;
– praktycznie niezauważalny spadek oprocentowania kredytów udzielonych w II kwartale – według NBP spadek ten wyniósł 0,02 p.p. – realne oprocentowanie kredytów udzielonych w II kwartale 2017 roku wyniosło 4,60% (w poprzednim kwartale 4,62%);
– spadek średnich dochodów rodziny o 3,05% w II kwartale 2017 roku w porównaniu do poprzedniego kwartału;
– poziom kosztów utrzymania, które dla indeksu wyrażone są jako minimum socjalne na poziomie poprzedniego kwartału (liczone wskaźnikiem inflacji kwartał/kwartał z uwagi na przesunięcie w czasie ogłoszenia wartości minimum socjalnego przez Instytut Pracy i Spraw Socjalnych dla kolejnego kwartału) wzrósł o stopę inflacji (0,03%).

Wszystko to spowodowało, że dochód rozporządzalny dla modelowej rodziny po spłacie raty kredytowej spadł o 2,98%, co spowodowało spadek wartości indeksu o 7,57 pkt. w II kwartale 2017 roku.

Jak już jednak powiedzieliśmy – nie są to zmiany, które zasadniczo zmieniłyby ogólną sytuację. Możliwości kredytowe przeciętnej rodziny nadal są bardzo wysokie i daleko im do wartości minimalnych, które – jak widzimy na wykresie – zostały osiągnięte w II kw. 2007, czyli w szczycie bańki cenowej, gdy ceny mieszkań były bardzo wywindowane.

Ciągle więc ogólna kondycja kredytobiorców i osób, które zamierzają się kredytować jest dobra. Należy jednak pamiętać o tym, że największe znaczenie mają tu rekordowo niskie stopy procentowe. Czas pozostawania stóp na rekordowo niskim poziomie zbliża się ku końcowi. Wg części analityków stopy zaczną rosnąć już w przyszłym roku.

Marcin Moneta – komercja24