Jak pokazują analizy firmy Expander Advisors, w lutym ceny mieszkań w największych polskich miastach biły kolejne rekordy. W porównaniu do sytuacji sprzed roku, ceny ofertowe wzrosły średnio aż o 16 proc., co zniechęca część potencjalnych nabywców. Coraz więcej osób porzuca marzenie
o posiadaniu własnego M. na rzecz wybudowania domu (co w wielu przypadkach okazuje się tańszą opcją), również dlatego, by uciec z zatłoczonych centrów miast i zamieszkać na „uboczu”. Dane zebrane przez Związek Firm Pośrednictwa Finansowego pokazują, że Polacy nadal chętnie finansują takie inwestycje dzięki kredytom hipotecznym[1], mimo że banki od dłuższego czasu wprowadzają podwyżki marż[2]. Mało jednak osób wie, że taki kredyt możemy zaciągnąć również wtedy, gdy interesuje nas zakup działki budowlanej, na której dopiero ma stanąć nieruchomość. Czym się różni od tego zaciąganego na zakup lokum i jakie warunki trzeba spełnić, by otrzymać pieniądze na kupno działki? Na te pytania odpowiada Expander.
Dla kogo kredyt hipoteczny na zakup działki budowlanej?
Banki coraz bardziej ograniczają dostępność kredytów hipotecznych, a sytuacja epidemiologiczna, w której znalazła się również Polska, może sprawić, że w efekcie pogorszenia się zdolności kredytowej, część osób będzie mieć problem z otrzymaniem pieniędzy na kupno nieruchomości. Dla nich tańszym i bardziej dostępnym rozwiązaniem może okazać się samodzielna budowa domu i wcześniejsze staranie się o kredyt hipoteczny na zakup działki budowlanej. Zresztą, nie musimy od razu rozpoczynać budowy. Kupno ziemi możemy potraktować jako inwestycję w przyszłość naszą lub naszych dzieci, lub po prostu sprzedać grunt po kilku latach z zyskiem. Jeżeli mamy upatrzoną działkę w atrakcyjnej lokalizacji i jesteśmy zainteresowani jej nabyciem, warto sprawdzić, co trzeba wiedzieć, zanim złożymy wniosek o kredyt.
Kredyt hipoteczny na działkę budowlaną i dom: to samo czy dwa różne kredyty?
Pod pewnymi względami warunki starania się o popularny kredyt hipoteczny na zakup własnego M. i zakup działki wyglądają podobnie, jednak między tymi produktami można wymienić znaczące różnice.
Gdy będziemy starać się o kredyt hipoteczny na zakup działki, tak samo, jak w przypadku tego, który pozwala sfinansować kupno mieszkania, bank sprawdza zdolność i historię kredytową przyszłego kredytobiorcy.
W pierwszym przypadku zostaną przeanalizowane dochody wnioskodawcy, miesięczne wydatki, to, jak sobie radzi z terminowym wywiązywaniem się ze zobowiązań finansowych, także z aktualną spłatą zaciągniętych kredytów i pożyczek. Może zdarzyć się również, że bank poprosi o pełny wyciąg z rachunku bankowego, na które wpływa wynagrodzenie za pracę, a nawet o zeznanie podatkowe za ubiegły rok. Kredytodawca sprawdzi również, jak wyglądała ta kwestia w przeszłości, czyli oceni historię kredytową.
– Należy pamiętać, że osoby, które znajdują się na listach dłużników (Bank zweryfikuje bazy BIK, weźmie również pod uwagę listy dłużników widniejące np. w KRD, ERIF BIG), mają nikłe szanse na otrzymanie finansowania. Pamiętajmy również, że krótka historia kredytowa lub właściwie jej brak, również nie zadziała na korzyść wnioskodawcy, który w oczach banku po prostu będzie mało wiarygodnym kredytobiorcą – podpowiada Łukasz Bachorski, ekspert Expander Advisors.
Dla banku znaczenie ma również forma zatrudnienia osoby starającej się o kredyt. Na ogół większe szanse na jego przyznanie mają osoby posiadające stałe źródło dochodów, umowę o pracę, co nie znaczy, że te, które pracują w oparciu o inny rodzaj zatrudnienia, nie mogą liczyć na przyznanie finansowania.
Na tym lista podobieństw się kończy. Co zatem należy wiedzieć, gdy planujemy zaciągnąć kredyt na zakup działki budowlanej?
Kupno działki na kredyt – wymagane dokumenty
Chociaż banki posiadają wewnętrzne regulacje i zasady, na podstawie których udzielają kredytów hipotecznych, to można być pewnym, że w każdym w nich będziemy musieli przedstawić informacje na temat działki, której zakup chcemy sfinansować na kredyt.
Przede wszystkim bank będzie chciał poznać status prawny działki, którą planujemy kupić. Dlatego przy wnioskowaniu o kredyt, należy przedstawić takie dokumenty jak: decyzja o warunkach zabudowaniu terenu lub zamienniki takiej informacji[3], wypis i wyrys z rejestru gruntów (lub kopia mapy ewidencyjnej).
– Chodzi również o udowodnienie, że chcemy nabyć działkę budowlaną, ponieważ przy staraniu się o kredyt na działkę innego rodzaju, np. rolną, obowiązują jeszcze inne zasady, a w tym przypadku nie każdy może zostać kredytobiorcą – zaznacza Łukasz Bachorski, ekspert Expander Advisors.
Klasyfikacja w tym przypadku jest prosta – działka budowlana musi mieć dostęp do drogi publicznej, przyłącza do sieci energetycznej, wodnej i kanalizacyjnej oraz cieplnej, czyli powinna być gotowa pod budowę domu[4].
Ważne będzie również udokumentowanie historii działki i informacji o jej poprzednim właścicielu, czyli chodzi o dostarczenie bankowi odpisu Księgi Wieczystej nieruchomości gruntowej i aktu notarialnego potwierdzającego prawo własności zbywającego działkę. To, o czym szczególnie powinien pamiętać przyszły kredytobiorca, to dołączenie do wniosku kredytowego umowy przedwstępnej dotyczącej zakupu działki. Niektóre banki zamiennie do takiej umowy akceptują również oświadczenie zbywcy o zamiarze sprzedaży lub oświadczenie kupującego o zamiarze nabycia.
Wkład własny a zakup działki budowlanej
Kiedy staramy się o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, powinniśmy być przygotowani na wniesienie wkładu własnego na poziomie 10-20 proc. A jak wygląda ta kwestia w przypadku kredytu udzielonego na zakup działki budowlanej? Tutaj wkład własny również obowiązuje, ale przyszły kredytobiorca musi dysponować większą sumą, bo bank prawdopodobnie zażąda wyższego wkładu własnego wynoszącego nawet 50 proc., chociaż na rynku nadal znajdziemy i takie oferty banków, które wymagają 10 proc.
Kredyt na działkę budowlaną – jakich zabezpieczeń wymaga bank?
W przypadku kredytu hipotecznego na zakup lokum sprawa jest prostsza, zabezpieczeniem spłaty kredytu jest samo mieszkanie czy też dom, a jak jest w przypadku zakupu działki budowlanej?
– W takiej sytuacji zabezpieczeniem spłaty kredytu może być sama działka, ale dla niektórych banków grunt stanowi zbyt małą wartość. Problemem jest ich trudna zbywalność. W praktyce mamy więc trzy rozwiązania. Po pierwsze, możemy poszukać banku, który przyjmie działkę jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego. Po drugie, możemy zaciągnąć kredyt niewymagający zabezpieczenia np. pożyczkę gotówkową. Bedzie to jednak droższe rozwiązanie. Po trzecie, jeśli posiadamy już mieszkanie czy dom, to taka nieruchomość może być zabezpieczeniem kredytu na działkę. Kluczowe jest jednak, aby nie była już obciążona hipoteką na rzecz jakiegoś innego kredytu – zaznacza Łukasz Bachorski, ekspert Expander Advisors.
Jak dodaje Łukasz Bachorski, banki są jednak świadome faktu, że dla wielu kredytobiorców, którymi w znacznej części są młode osoby, działka, którą chcą kupić na kredyt, jest w ogóle pierwszą nieruchomością kupowaną w ich życiu. Dlatego zabezpieczeniem kredytu może być również nieruchomość rodziców lub każdej innej osoby, jeżeli tylko zgodzi się zostać poręczycielem.
Jak dostać kredyt hipoteczny na działkę, czyli skorzystaj z pomocy pośrednika finansowego
Oferta kredytów dostępna na rynku jest bardzo zróżnicowana. Dlatego najlepiej nie ograniczać się do jednego czy dwóch banków. Starając się o kredyt, którym sfinansujemy swoje marzenia o posiadaniu własnego domu, warto udać się najpierw po poradę do pośrednika finansowego. Taki ekspert nie tylko posiada pełną wiedzę na temat aktualnej oferty banków, ale również pomoże nam wybrać kredyt, który będzie dopasowany do naszej sytuacji i możliwości finansowych.
Kredytobiorcy nierzadko są zdziwieni tym, że dopiero np. w trzecim banku z kolei otrzymali finansowanie, a poprzednie odmówiły im przyznania kredytu. Dzieje się tak z kilku powodów. Przede wszystkim banki kierują się własnymi kryteriami oceny zdolności kredytowej konsumentów. Wymagają również różnych form zabezpieczeń spłaty zobowiązania, a niektóre warunki nie są po prostu do spełnienia przez część konsumentów. Dlatego, jeżeli jesteśmy zainteresowani kredytem hipotecznym, skorzystajmy z pomocy pośrednika finansowego.
Zaciąganie kredytu na zakup ziemi w czasie kryzysu – czy to dobry pomysł?
Zapewne wiele osób, które planowały budowę domu lub przynajmniej zakupić działkę budowlaną, zastanawia się, czy obecna sytuacja, to dobry moment na zaciągnięcie kredytu hipotecznego na zakup ziemi. Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta.
Z jednej strony, po marcowej i kwietniowej obniżce stóp procentowych, mamy bardzo tanie kredyty hipoteczne. Z szacunków Expandera wynika, że rata kredytu na kwotę 300 000 zł na 30 lat będzie aż o 170 zł niższa niż w lutym. Poza tym, w obecnej sytuacji można wynegocjować dużo korzystniejszą cenę niż jeszcze kilka miesięcy temu. Z drugiej strony, należy pamiętać, że kryzys może doprowadzić do wzrostu bezrobocia. Jeżeli jesteśmy w tej „szczęśliwej” grupie osób, która nie obawia się o swoją przyszłość i spadku dochodów, to warto rozważyć zakup działki i wnioskowanie o kredyt hipoteczny. Z powodu kryzysu negocjowanie atrakcyjnej ceny będzie bowiem ułatwione, a kredyt będzie rekordowo tani.
[1] Wartość nowych umów na kredyty hipoteczne zawartych przy udziale firm zrzeszonych w Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) od października do grudnia 2019 r. wyniosła ponad 7,96 mld zł. Jest to aż o 24 proc. więcej niż przed rokiem.
[2] Szczególnie dotyczy to kredytów z najniższym (10%), wkładem własnym.
[3] W grę wchodzą następujące zamienniki zaświadczenia o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego: ostateczna decyzja o warunkach zabudowy, pozwolenie na budowę lub zgłoszenie budowy przyjęte bez sprzeciwu (o ile nie straciły ważności), zaświadczenie o przeznaczeniu działki w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego potwierdzające jednocześnie, że dla terenu działki nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
[4] Warto jednak wiedzieć, że na etapie wydawania decyzji kredytowej, bank poza dostępem do drogi publicznej, nie weryfikuje wspomnianych przyłączy.
Źródło: Expander Advisors.
