Kredyty mieszkaniowe idą jak świeże bułeczki. Tak wynika z danych bankowców za pierwszy kwartał tego roku. Klienci kredytują się, by jeszcze skorzystać z programu MDM, ale wysoka koniunktura to nie tylko zasługa dopłat. Inwestycje w nieruchomości cieszą się obecnie sporą popularnością.
Dlaczego? Przede wszystkim są postrzegane aktualnie jako zyskowniejsze, niż np. depozyty. Te ostatnie, w obliczu niskiego oprocentowania i wysokiej inflacji stały się ostatnio właściwie zupełnie nieopłacalne. Trzymanie pieniędzy w banku nie procentuje. Z kolei rynek nieruchomości pod wynajem kusi atrakcyjnymi stopami zwrotu – szacowanymi dla takich miast jak Warszawa, Wrocław, Kraków – na poziomie około 5 proc. rocznie.
Wysoka koniunktura przekłada się na popyt i świetną sprzedaż u deweloperów. Ci biją w tym zakresie kolejne rekordy. Zakupy mieszkaniowe nie są jednak wyłącznie finansowane kredytem. Rośnie udział transakcji gotówkowych, co jest potwierdzeniem tego, że inwestorzy wycofują środki z innych mniej atrakcyjnych instrumentów, by ulokować je w nieruchomości.
Specyfikę obecnej koniunktury stanowi jednak fakt, że mimo rosnącego popytu ceny mieszkań nie rosną dynamicznie. W zasadzie trwa stabilizacja cenowa. W I kw. 2017 spośród badanych rynków istotny wzrost zanotowano tylko w Warszawie – o 139 zł, do poziomu 7659 zł. Wynika to z kilku czynników, które różnią obecną hossę, od tej z lat 2006 – 2008. Przede wszystkim duży popyt jest zrównoważony odpowiednio dużą podażą. Deweloperzy biją rekordy w tym zakresie.
Jak podkreślono w raporcie Amron – Sarfin: „w stosunku do I kwartału 2016 roku liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła aż o ponad 42%, liczba rozpoczętych budów o prawie 29%, a liczba mieszkań oddanych do użytkowania – o 8%. Zapobiega to wzrostowi cen na rynku pierwotnym. Inaczej niż 10 lat temu, klienci nie kupują już „dziur w ziemi”. Duże zapotrzebowanie szybko znajduje ujście w dostępnej ofercie, co stabilizuje ceny.
Swoje robi też program MDM. Wiele firm deweloperskich dostosowuje ceny do wymogów MDM i niejednokrotnie niskich limitów cenowych programu. Kolejna sprawa to bankowa rekomendacja S, która nakazuje udzielać kredytów w walucie, w której się zarabia. Na rynku nie ma już finansowania na 110 proc., na okres dłuższy niż 30 lat itp. Krótko mówiąc – nie ma dobrej „gleby” do wzrostu bańki cenowej.
Hossa w kredytach i mieszkaniówce wynika obecnie także z ogólnej poprawy warunków makroekonomicznych. Mamy nadal rekordowo niskie stopy procentowe, poprawiają się zarobki, notowane jest rekordowo niskie bezrobocie, rośnie optymizm u konsumentów – wszystko to ma przełożenie na rynek mieszkaniowy i kredytowy.
Eksperci zaznaczają jednak, że w najbliższym czasie popyt na mieszkania może nieco osłabnąć – przede wszystkim ze względu na nadchodzącą podwyżkę stóp procentowych. Trudniej o kredyt będzie też w związku z nową ustawą o kredycie mieszkaniowym, która zacznie obowiązywać od końca lipca, a która nakłada na banki szereg nowych obowiązków. Oczywiście nie bez znaczenia jest już finiszujący program MDM. Generalnie jednak eksperci podkreślają, że nie ma podstaw do obaw o mocniejsze uderzenie w popyt na rynku nieruchomości.
Akcja kredytowa w I kw. 2017
Z najnowszego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich wynika, że w I kw. 2017 odnotowano skokowy wzrost względem wcześniejszego kwartału – zarówno pod względem liczby nowoudzielonych kredytów, jak i ich wartości.
Banki przyznały ponad 50 tys. nowych kredytów, co stanowi skok ilościowy o blisko 20 proc., natomiast wartość była wyższa o 12,58% i wyniosła 11,010 mld zł. Obecnie w bankach znajduje się blisko 2 mln 100 tys. czynnych umów kredytów mieszkaniowych, a stan zadłużenia Polaków z tego tytułu wynosi ponad 390 mld zł.
Przeciętny kredyt mieszkaniowy w analizowanym okresie wyniósł 217 tys. zł. Najpopularniejsze są kredyty w wysokości od 100 do 200 tys. zł. W I kw. 2017 stanowiły one blisko 37 proc. całej puli.
Jeśli chodzi o wkład własny – dane Amron Sarfin pokazują, że wzrost minimalnego wymaganego wkładu do 20 proc., ma w dużej mierze charakter fikcyjny. Większość banków ma w swojej ofercie kredyty z niższym wkładem, co potwierdza, że wymóg 20 proc. nie będzie miał dużego przełożenia na rynek.
W I kw. 2017 kredytów o wskaźniku LtV powyżej 80 proc. ( a więc z wkładem mniejszym niż 20 proc.) było blisko 45 proc. Co prawda nie stanowią one już większości, jak jeszcze kilka lat temu, ale zdecydowanie dominują w portfelach banków.
Paweł Kanturski – komercja24.pl
