Według danych PWC, szacuje się, że w 2026 r. wartość brutto rynku e-commerce w Polsce będzie wynosić 162 miliardy złotych. Oznacza to dwucyfrowy wzrost rocznie, bo aż o 12%. Najbardziej dynamicznie będzie rosła sprzedaż asortymentu spożywczego i kosmetycznego. Polska jest jednym z najszybciej rozwijających się rynków e-commerce w Europie. W samym 2020 roku odnotowany został wzrost sprzedaży o 30%, do czego w oczywisty sposób przyczyniła się pandemia. Wszystko wskazuje na to, że przyzwyczajenie konsumentów do zakupów on-line zostanie z nami na dłużej, co deklaruje aż 82% twierdząc, że nie zamierza rezygnować z tej formy zakupów.
Potencjał do dalszego rozwoju sektora jest ogromny. W 2020 roku jego udział w ogólnej sprzedaży detalicznej miał tylko 14%. Zmiany pokoleniowe, coraz mniej czasu oraz chęci na marnowanie go na zakupach jest ogólnoświatowym trendem, który przenosi nasze życie do Internetu. Producenci i dystrybutorzy muszą być gotowi na te zmiany i już teraz wprowadzać usprawnienia, które będą optymalizować łańcuch dostaw.
Rynek magazynowy jest jednym z najważniejszych ogniw tego łańcucha, dlatego oczy inwestorów z sektora nieruchomości są zwrócone właśnie w tę stronę. Dla rynku magazynowego wzrost e-commerce oznacza bowiem nie tylko dodatkowe źródło popytu ze strony najemców, którzy muszą zwiększyć wydajność swoich sieci logistycznych, ale również konieczność rozwoju zupełnie nowych kategorii projektów magazynowych. Ma to oczywiście związek ze zmieniającym się łańcuchem dostaw, którego ostatni etap musi być dużo bliżej odbiorcy końcowego. Prowadzi to do tego, że rynek magazynowy staje się coraz bardziej zróżnicowany. W dalszym ciągu mamy oczywiście największy udział homogenicznych, wielkopowierzchniowych projektów, chociaż coraz większy udział zyskują obiekty uznawane do niedawna za niszowe – small business units (SBU), czyli małe moduły magazynowo-usługowe, magazyny typu cross-dock czy też magazyny dedykowane logistyce cargo. W ostatnim czasie dominującym trendem są projekty realizowane w koncepcji ‘city logistics’. Charakteryzują się one stosunkowo mniejszą skalą oraz wysoką elastycznością powierzchni, która umożliwia dostosowanie danego modułu dla potrzeb różnorodnych grup najemców.
Sklepy internetowe mogą konkurować ze sklepami stacjonarnymi cenami produktów, gdyż nie ponoszą związanych z utrzymaniem sklepów i pracowników. Pole do prawdziwej konkurencji pojawia się w momencie szybkości dostawy, ponieważ konsument będzie bardziej skłonny zapłacić nawet trochę więcej za produkt, ale mając pewność, że przesyłka dojdzie do niego już następnego, albo nawet tego samego dnia. W Polsce niewiele sklepów może się pochwalić tak szybką dostawą. Głównymi problemami są tutaj rozproszona dystrybucja, niska integracja w zakresie kanałów sprzedaży oraz brak magazynów w obrębie miast. Rozwinięcie koncepcji logistyki ostatniej mili, na przykład w Nowym Jorku, pozwala firmie Amazon dostarczyć zamówienie do konsumenta nawet w dwie godziny, czym zyskują klientów. Usprawnienie szybkości dostaw powoduje, że operacje logistyczne są przychodotwórcze, dlatego skrócenie czasu dostawy, obok ceny, stanie się kluczowe w walce o klienta.
Wyzwaniem dla logistyki ostatniej mili w Polsce są wysokie koszty transportu przesyłki do odbiorcy, a wynikają one przede wszystkim z konieczności dostarczania do różnych lokalizacji pojedynczych paczek. Do tego dochodzą korki czy nieprawidłowo podane adresy co wiąże się z koniecznością ponownej próby dostarczenia, podnosząc koszty transportu. Póki co odpowiedzią na zapotrzebowanie konsumentów są paczkomaty, ale i one nie rozwiązują problemu z przyspieszeniem czasu realizacji zamówienia. Wiele problemów, z kosztami oraz ominięciem korków, mogłyby rozwiązać dostawy przez kurierów na rowerach, na wzór dynamicznie rozwiniętych w pandemii dostaw z restauracji. Taki program pilotażowy wprowadza Amazon w Stanach Zjednoczonych, stawiając na dostawcze rowery zamiast ciężarówek.
Jedną z barier rozwoju logistyki miejskiej jest ograniczona dostępność gruntów inwestycyjnych. Przy poważnym niedoborze planów miejscowych oraz niejednoznacznych zapisach, deweloperzy magazynowi bardzo często muszą konkurować z mieszkaniowymi, co zazwyczaj stawia tych pierwszych na przegranej pozycji. Co ciekawe, w ostatnim czasie obserwujemy wśród deweloperów magazynowych wyraźny wzrost zainteresowania gruntami, które do niedawna przeznaczone były pod projekty handlowe. Ta tendencja wyraźnie wpisuje się w trend rosnącego znaczenia sektora e-commerce, a hasło warehouse is the new retail coraz częściej pojawia się w rozmowach z inwestorami instytucjonalnymi.
Autor: Konrad Heidinger, Transaction Manager, Capital Markets, Knight Frank.
