Inwestycja w lokal użytkowy z gotowym najemcą wydaje się bardzo lukratywną inwestycją. Tymczasem istnieje szereg zagrożeń, które należy poddać analizie. Dopiero wówczas można podjąć decyzję, czy dana inwestycja rzeczywiście przyniesie bezpieczny i długoterminowy dochód.
W sytuacji, kiedy inwestor decyduje się na zakup lokalu z gotowym najemcą, powinien w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na najemcę w lokalu. Przede wszystkim, jeśli inwestor na poważnie rozważa już zakup konkretnego lokalu, powinien zaaranżować spotkanie z najemcą. Ważne, aby obie strony poznały się jeszcze przed tym, jak lokal zmieni właściciela.
Inwestor powinien porozmawiać z najemcą na temat tego, czy budynek zachowa charakter swojej działalności po przejęciu. Dla najemcy ważną kwestią będzie z pewnością, czy warunki umowy pozostaną bez zmian. Chodzi o okres wypowiedzenia, wysokość czynszu itp. Zmiana właściciela może być dla najemcy sygnałem, że inwestor będzie miał względem budynku nowe plany.
Szczera rozmowa pomiędzy inwestorem a aktualnym najemcą jest ważna również z tego względu, że istnieje ryzyko utraty najemcy po przejęciu praw do lokalu.
Jeśli nowy właściciel nieruchomości wprowadzi nowe zasady, opłaty czy będzie chciał zmienić charakter budynku w sposób, który nie przypadnie najemcy do gustu, to ten zwyczajnie może wypowiedzieć umowę najmu. Wówczas po krótkim czasie nowy właściciel będzie zmuszony rozpocząć poszukiwania nowego najemcy, a to nie zawsze jest proste.
Jeśli jesteśmy już przy temacie najemcy, to kolejną ważną kwestią, na którą inwestor powinien zwrócić uwagę, jest działalność najemcy. Istotne jest, czy prowadzi on samodzielny, niewielki lokal, czy też należy do grupy franczyzowej i zalicza się w poczet dużych przedsiębiorców. Oba rodzaje najemców mają swoje zalety i wady. W przypadku drobnych przedsiębiorców często łatwiejsze jest utrzymanie dobrego kontaktu pomiędzy właścicielem nieruchomości a najemcą. Taki przedsiębiorca często zgadza się również na drobne zmiany w umowie, których nie analizuje dogłębnie. Płynność finansowa takiego przedsiębiorcy jest jednak ciężka do odgadnięcia i właściciel nieruchomości nie wie tak naprawdę, czy narzucony przez niego czynsz pożera lwią część przychodów najemcy, czy też stanowi tylko ich niewielki odsetek. Kwestia ta jest ważna, ponieważ obarczony zbyt wysokim czynszem najemca może szybko zechcieć opuścić zbyt drogi jak na jego możliwości lokal. Z jego perspektywy przestanie on bowiem być opłacalny.
W sytuacji, kiedy do czynienia mamy z dużymi przedsiębiorstwami, można domyślać się, że czynsz nie obciąża zbytecznie portfela najemcy. Niemniej często negocjacje z większymi najemcami mogą być utrudnione. Często korzystają oni z usług doradców biznesowych lub prawników, co sprawia, że nawet drobne zmiany w umowie są gruntownie analizowane i niejednokrotnie druga strona stara się zmienić je tak, aby uzyskać zadowalający kompromis. Twarde negocjacje mogą być męczące a ich wyniki niesatysfakcjonujące w 100 procentach dla nowego właściciela budynku.
Poza samy najemcą niezmiernie ważna jest również lokalizacja nieruchomości.
Inwestor powinien sprawdzić również renomę interesującego go lokalu. Bliskość parkingu to również bardzo istotna kwestia, gdyż obecnie niemal każdy porusza się służbowo samochodem.
Dodatkowe udogodnienia jak winda w budynku, recepcja czy klimatyzacja również stanowią duży atut.
Fundamentalne znaczenie ma także stan techniczny budynku. Należy zweryfikować go wnikliwie, aby po zakupie nie okazało się, że lokal jest przysłowiową studnią bez dna, wymagającą ciągłego wkładu finansowego.
Inwestycja w lokal użytkowy z najemcą to dobry sposób na ulokowanie swoich środków finansowych. Należy jednak pamiętać, że zwrot z inwestycji nie będzie szybki, gdyż rentowność wynosi w skali roku zazwyczaj kilka procent. Inwestor powinien ponadto brać pod uwagę możliwe zagrożenia płynące z tego rodzaju inwestycji. To jednak bardzo dobra lokata kapitał, która może przynosić długoletnie i stabilne przychody.
