Czynsze najmu w centrach handlowych w wiodących miastach są zazwyczaj znacznie wyższe niż czynsze przy ulicach. Czy taki wynajem się opłaca? To zależy – czasy świetności galerii handlowych w Polsce mijają.
Przede wszystkim rośnie konkurencja, a rynek się nasyca. Zbliża się nasyceniem do poziomu zachodnioeuropejskiego, gdzie na 1000 mieszkańców przypada około 260 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. U nas jest to tylko o kilkadziesiąt metrów kwadratowych mniej. W najbardziej nasyconych nowoczesnym handlem miastach (Poznań, Wrocław) wskaźnik jest jednak ponad dwukrotnie wyższy od średniej dla całego kraju.
Inwestorzy zdają sobie sprawę, że w dużych miastach jest coraz „ciaśniej”, dlatego od około 2 lat ekspansja toczy się głównie w miastach małych i średnich. To tu wyrastają najczęściej parki handlowe i mniejsze centra. Jednocześnie powoli Polakom galerie zaczynają się „przejadać”. Do głosu dochodzi handel internetowy i wzrost zainteresowania bardziej wyszukanymi produktami – np. lokalnymi. Co prawda ubiegłoroczne wyniki odwiedzalności były lepsze o 2,5 proc. rok do roku (dane Indeksu Reveal) to jednak wcześniej kilka lat z rzędu liczba gości w galeriach spadała. Mimo wszystko jednak wskaźnik powierzchni niewynajętych w centrach handlowych jest niski. W skali całego kraju nie przekracza 3 proc., a w miastach o dużym nasyceniu jest to około 5 proc. (Poznań).
To by wskazywało, że najemcy nadal upatrują w obecności w galerii handlowej, źródła biznesowego sukcesu. Obecnie centra w dużo większym stopniu otwarte są na niezależnych przedsiębiorców. Do niedawna lokale w takich duże obiektach były dostępne głównie dla uczestników sieci franczyzowych. Od kilku lat jednak ten model się zmienia, a centra zaczynają mocniej rywalizować o klientów ofertą regionalną, lokalną. Pojawia się szansa na wejście do takiego obiektu niezależnym przedsiębiorcom. Szczególnym „wzięciem” cieszą się punkty usługowe – pralnie, dorabianie kluczy itp. Warunki ostrzejszej konkurencji, zmuszają właścicieli centrów do rywalizacji nie tylko ofertą najmu, ale też poprzez organizowanie różnego rodzaju wydarzeń i otwieranie się na lokalne społeczności. Stąd np. sponsoring klubów sportowych, czy dostępność takich „egzotycznych” obiektów w galeriach jak m.in. biblioteki, biura coworkingowe itp.
Wynajem powierzchni w galerii jest raczej drogi. Czynsze „prime” za najlepsze lokale kształtują się na poziomie około 180 – 220 zł od metra miesięcznie na wiodących rynkach regionalnych (Wrocław, Poznań, Kraków). W Warszawie mogą być jednak o ponad 100 proc. wyższe, czyli sięgające 400 – 500 zł za metr.
Na tle przeciętnych stawek przy ulicach stawki są bardzo wygórowane. Z danych WGN wynika, że na warszawskim Śródmieściu przeciętne ceny najmu kształtują się na poziomie około 150 zł/ mkw. Podobnie ma się sytuacja w miastach regionalnych. Poza nielicznymi wyjątkami naprawdę prestiżowych centralnych lokalizacji przy ulicach, galerie handlowe oferują najdroższe powierzchnie. Także lokale w sąsiedztwie galerii mają z reguły podwyższone czynsze. Widoczne jest zjawisko kumulacji handlu wokół dużego obiektu.
Przedsiębiorca, który przymierza się do wynajmu w galerii, powinien więc dobrze sprawę przeanalizować. Warto poprosić o foot flow, czyli dane wskazujące na liczbę osób, która przychodzi do galerii. Niektóre obiekty śledzą również ścieżkę poruszania się klientów, co jest bardzo cenne, jeśli chcemy wybrać odpowiedni lokal.
Dobrym rozwiązaniem będzie też kilka wizyt w obiekcie i sprawdzenie, czy sporo lokali stoi pustych. Miernikiem popularności może być też duża liczba znanych i cenionych marek. Jeśli tak jest, to powinno oznaczać, że galeria przyciąga klientów.
Kolejna sprawa to czas działania galerii handlowej i ostatnio przeprowadzone remonty. Ważne, by obiekt cieszył się renomą i był atrakcyjny wizualnie. Jeśli latami nie przechodził rewitalizacji, będzie postrzegany jako przestarzały, co przy warunkach ostrej konkurencji z pewnością odbije się na odwiedzalności. Z drugiej jednak strony ważne jest również, by remont nie przypadł akurat na okres, gdy ruszamy z działalnością w takim obiekcie.
Marcin Moneta – komercja24
