Magazyny stanowią atrakcyjne nieruchomości inwestycyjne. Przedsiębiorca, który poszukuje lokalizacji pod swoją działalność, każdorazowo staje przed istotnym dylematem – lepiej kupić czy wynająć magazyn? Ostateczna decyzja powinna zostać przez inwestora wnikliwie przemyślana i przeanalizowana pod kątem jego indywidualnych potrzeb.

Spis treści:
Magazyny na polskim rynku nieruchomości komercyjnych
Magazyny BTS i BTO
Magazyn – kupić czy wynająć?
Ekologiczne magazyny zyskują na zainteresowaniu
Lokalizacja istotnym kryterium wyboru
Magazyn dla przedsiębiorcy – podsumowanie

Magazyny na polskim rynku nieruchomości komercyjnych

Polski sektor nieruchomości magazynowych ma się całkiem dobrze. Pandemia koronawirusa, która negatywnie wpłynęła na różne sektory polskiego rynku nieruchomości, sektorowi magazynów nie przyniosła negatywnych skutków. Wręcz przeciwnie – wielu przedsiębiorców poszukiwało w tym okresie odpowiedniego miejsca do magazynowania swoich towarów. Największym zainteresowaniem cieszą się oczywiście magazyny na wynajem, jednak nie brakuje przedsiębiorców, którzy poszukują tego rodzaju nieruchomości komercyjnych na własność .

Magazyny BTS i BTO

Rosnącą popularnością cieszą się dwa rodzaje inwestycji – magazyny BTS oraz BTO.

Magazyny BTS, czyli Build-to-Suite, to inwestycje realizowane pod wynajem, jednak z uwzględnieniem potrzeb i oczekiwań przyszłego najemcy. W przypadku tego rodzaju inwestycji wykonawca pozostaje właścicielem nieruchomości, jednak wcześniej zawiera umowę z przyszłym najemcą odnośnie tego, jak obiekt ma zostać wybudowany, aby spełniać potrzeby ów najemcy. Umowa najmu w przypadku tego rodzaju inwestycji podpisywana jest na okres długoletni.

Z kolei inwestycji BTO to magazyny budowane dla konkretnego przedsiębiorcy. Jak wskazuje nazwa BTO, czyli Build-to-Own, po oddaniu nieruchomości komercyjnej do użytku, przechodzi ona na własność przedsiębiorcy, który zlecił budowę obiektu.
Oba rodzaje inwestycji posiadają swoje zalety oraz wady. Wybór odpowiedniej powinien być uzależniony od możliwości budżetowych przedsiębiorcy oraz charakterystyki branży, w której prowadzi działalność.

Magazyn – kupić czy wynająć?

Decyzja odnośnie zakupu bądź wynajęcia magazynu jest kwestią indywidualną, ponieważ zależy od wielu czynników. Przedsiębiorca powinien określić, jakie są jego potrzeby oraz jakie warunki musi spełnić nieruchomość. Dla jednych zdecydowanie lepszych rozwiązaniem będzie wynajęcie magazynu. Z kolei inni przedsiębiorcy będą preferowali magazyn na sprzedaż.
Przedsiębiorca, który rozpoczyna poszukiwania magazynu, powinien określić:

– MOBILNOŚĆ BIZNESU:

Przedsiębiorca, który poszukuje magazynu, powinien określić poziom mobilności swojego biznesu. Czy planuje pozostać w jednej lokalizacji na długie lata lub wręcz na stałe, czy może planuje relokację w ciągu najbliższych kilku lat. Jeśli magazyn ma zostać zmieniony w przyszłości, to najlepszym rozwiązaniem wydaje się wynajem. Kiedy przedsiębiorca będzie chciał przenieść się w inny region, nie będzie obciążony koniecznością sprzedaży obiektu. Zwyczajnie rozwiąże umowę najmu i będzie mógł przenieść się w inne, bardziej dogodne dla siebie miejsce.
Jeśli przedsiębiorca nie potrafi określić, czy planuje osiąść w jednej lokalizacji, czy może ją zmienić (choćby z tego powodu, że prowadzi biznes zbyt krótko, aby móc to jednoznacznie ocenić), lepszym i bardziej bezpiecznym rozwiązaniem również wydaje się wynajem magazynu. Taki wybór pozwoli przedsiębiorcy zachować większą elastyczność.
Jeżeli jednak przedsiębiorca posiada ugruntowaną pozycję na rynku i planuje osiąść w jednej lokalizacji, to spokojnie może wybrać magazyn na sprzedaż.

– WYMAGANIA WZGLĘDEM NIERUCHOMOŚCI:

Przedsiębiorca powinien określić, jak duży ma być magazyn oraz jaką ma mieć charakterystykę. Należy wybrać obiekt, który spełni kryterium wysokości, poziomu nośności posadzek, rozwiązań ekologicznych, wielkości parkingów i placów manewrowych itp. Przedsiębiorca powinien też rozplanować, jaką część ma zająć stricte magazyn, a jaką biura i pomieszczenie socjalne.
Musi on planować do przodu, ponieważ o ile na dany moment magazyn może spełniać wszystkie wyśrubowane oczekiwania, o tyle w okresie na przykład 5lat może się on okazać dla przedsiębiorcy niewystarczający.

– KOSZTY EKSPLOATACJI I NAPRAW:

Poszukując odpowiedniego obiektu magazynowego przedsiębiorca powinien wziąć pod uwagę również opłaty, jakie idą w parze z eksploatacją nieruchomości komercyjnej. Opłaty za media, czynsz a także koszty remontów i naprawa – wszystko to powinno być przez przedsiębiorcę ujęte. W przypadku magazynów na wynajem przedsiębiorca praktycznie nie musi przejmować się kosztami napraw i remontów, ponieważ zajmuje się nimi właściciel obiektu. Zupełnie inaczej jest w przypadku własnościowych obiektów, o których należytą kondycję przedsiębiorca musi sam zadbać.

Ekologiczne magazyny zyskują na zainteresowaniu

Obecnie przedsiębiorcy coraz większą uwagę przywiązują do poziomu ekologiczności nieruchomości komercyjnych w sektorze magazynowym. Deweloperzy dobrze zdają sobie z tego sprawę i często decydują się na uzyskanie certyfikacji dla swoich obiektów. Najbardziej popularnym w Polsce certyfikatem jest BREEAM – Building Research Establishment Environmental Assessment Method, stanowiący wielokryterialny system oceny budynków. Dużą popularnością w Polsce cieszy się również certyfikat Leadership in Energy and Enviromental Design, czyli LEED.
Obecnie na rynku pojawia się więcej systemów, które określają poziom ekologiczności obiektów, w tym nieruchomości o charakterze komercyjnym. Za ich pomocą inwestorzy mogą weryfikować poziom zieloności swoich eko-nieruchomości.

Lokalizacja istotnym kryterium wyboru

Lokalizacja nieruchomości magazynowej jest bardzo istotną kwestią. Przedsiębiorca powinien wziąć pod uwagę, czy zależy mu na bezpośredniej bliskości dróg krajowych i autostrad, czy może jest to kwestia drugorzędna. Czasami bardziej istotna jest większa działka lub niższa cena wynajmu bądź sprzedaży magazynu. Jest to kolejna, bardzo indywidualna kwestia dla każdego przedsiębiorcy.
Obecnie rosnącym zainteresowaniem cieszą się nie tylko duże centra logistyczne, ale również bardziej kompaktowe magazyny miejskie. Zapewniają one przedsiębiorcom możliwość zatowarowania budynku i opcję szybkiego dostarczenia towarów do pobliskiego sklepu, kiedy zajdzie taka potrzeba. Wybór odpowiedniej nieruchomości – jak widać po raz kolejny – jest więc kwestią bardzo indywidualną dla każdego przedsiębiorcy. Zależy zarówno od poziomu rozwoju firmy, jak również specyfiki branży, w jakiej działa przedsiębiorca.

Magazyn dla przedsiębiorcy – podsumowanie

Odpowiadając na pytanie zadane w temacie: czy lepie kupić czy wynająć magazyn – nie ma jednej, dobrej odpowiedzi. Dla jednych przedsiębiorców lepszym wariantem wyboru będzie magazyn własnościowy, którym będą mogli samodzielnie zarządzać. Dla innych z kolei lepszym wyborem będzie nieruchomość na wynajem, która zapewni im możliwość zmiany lokalizacji, kiedy zajdzie taka potrzeba.
Jeśli wybór odpowiedniego rodzaju nieruchomości jest dla przedsiębiorcy zbyt trudny do oszacowania, może on pokusić się o skorzystanie ze wsparcia profesjonalnego doradcy, który pomoże określić potrzeby i budżet przedsiębiorcy.

Redakcja
Komercja24.pl