Rynek nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej w Polsce na przestrzeni ostatnich lat znacząco się rozwinął. Tylko w ciągu ostatnich 5 lat została wybudowana połowa obecnie dostępnej podaży. W zależności od charakteru prowadzonej działalności najemcy mogą wybrać nieruchomość dostosowaną do ich potrzeb. W ich charakterystyce rozróżnia się przede wszystkim aspekty techniczne oraz wymagane zaplecze infrastrukturalne, które z perspektywy najemcy są kluczowe i stoją na równi z lokalizacją.

Big-Box’y

W Polsce jest to zdecydowanie dominujący rodzaj dostępnych magazynów. Są to obiekty wielkopowierzchniowe, mające minimum 10 tys. m kw. Obiekty tego typu są przeważnie zlokalizowane w promieniu do 50 kilometrów od największych aglomeracji miejskich, w dzielnicach przemysłowych, w Specjalnych Strefach Ekonomicznych, przy najważniejszych drogach ekspresowych i autostradach, żeby ułatwić operacje logistyczne. Magazyny tego typu są obiektami przeznaczonymi pod wynajem przez więcej niż 1 najemcę. Najmniejsze moduły jakie można w nich wydzielić zaczynają się już od 1500 m kw. Kierowany jest do branż z sektorów: e-commerce, lekkiej produkcji, logistycznego oraz dystrybucyjnego. Czynsze w zależności od lokalizacji i wynajmowanej powierzchni wahają się w granicach od 3,00 do 5,50 EUR/ m kw*.

BTS-y

Magazyny na wynajem typu BTS to obiekty szyte na miarę, czyli dedykowane budynki dla jednego najemcy, zgodnie z określonymi przez niego preferencjami i konkretnymi wymaganiami technicznymi niezbędnymi do późniejszej działalności operacyjnej. Kluczowym aspektem w projektach BTS są przede wszystkim możliwość wyboru lokalizacji przez najemcę oraz elastyczność w kształtowaniu nieruchomości. Wielkość takich obiektów zależy głównie od działalności klienta. Powstają w przedziale od 5 000 m kw. do 200 000 m kw. GLA. Zakup gruntu oraz przeprowadzenie całego procesu projektowego i budowalnego spoczywa zazwyczaj na deweloperze. Najemca musi się jednak liczyć z dłuższym zobowiązaniem, ponieważ minimalna długość najmu określana jest na 10 lat. Dla takich obiektów, najemcy również nalegają na dłuższe umowy najmu, które często mają możliwość automatycznego przedłużenia, ze względu na poniesione przez nich bardzo duże nakłady finansowe na infrastrukturę wewnętrzną budynku. Nierzadko koszty dla linii produkcyjnych lub systemów regałowych i sortujących oraz automatyki są wyższe niż koszty samej budowy obiektu. Magazyny szyte na miarę są wybierane głównie przez firmy z sektora produkcyjnego, które często wymagają specjalistycznego zaplecza i infrastruktury technicznej. Czynsz dla takich obiektów jest ustalany indywidualne, a ich wysokość zależy od ilości i kosztów tzw. ASTI, czyli Above Standard Tenant Improvements, które są amortyzowane w całym okresie najmu.

High Bay

Magazyny high bay, czyli wysokiego składowania to magazyny z półkami mierzące od 20 metrów i osiągające w Polsce wysokość nawet 50 metrów. W działalności operacyjnej nie wymagają dużych nakładów finansowym, ponieważ obsługa magazynu jest w pełni zautomatyzowana, a do przenoszenia towarów wykorzystuje się układnice. Główną konstrukcją takich obiektów wysokich stanowi konstrukcja samonośna stalowych regałów. Konstrukcja zazwyczaj posadowiona jest na płycie fundamentowej, która musi spełniać odpowiednie parametry nośności oraz płaskości. Możliwość wysokiego składowania pozwala maksymalnie wykorzystać powierzchnie obiektu, ale należy wziąć pod uwagę wyższe koszty realizacyjne. Największymi magazynami tego typu w Polsce są między innymi, centrum dystrybucji Jysk w Radomsku, magazyn Amica we Wronkach czy Centrum Logistyczne Żabka koło Radzymina.

Dark Storage

Dark stores to małe centra dystrybucyjne, z których realizowane są zamówienia spożywcze przez platformy funkcjonujące w modelu q-commerce. A tych w Polsce jest kilka: Lisek.app (prekursor tego typu usług w Polsce), Glovo, a także działająca w ramach współpracy Glovo i sieci Biedronka usługa Biek, Wolt Market, Bolt Market, GetNowX oraz Żabka Jush. Do wzrostu popularności usług typu quick delivery przyczyniło się także wejście na rynek e-commerce tradycyjnych sieci handlowych, które dotychczas prowadziły sprzedaż w ramach stacjonarnej sieci sklepów. Dark stores zlokalizowane są w pobliżu osiedli mieszkaniowych w miastach.

Chłodnie i mroźnie

Chłodnie i mroźnie są przeznaczone w głównej mierze dla przemysłu spożywczego. W większych obiektach są realizowane jako oddzielne pomieszczenia. Ze względu na duże różnice temperatur w chłodniach (0-8 stopni C) oraz mroźniach (nawet do -30 stopni C) pomieszczenia te są wydzielone dodatkowymi ścianami izolacyjnym. Ze względów pożarowych pomieszczenia mroźni w budynkach typu big box realizowane są do powierzchni około 2 000 m kw., natomiast w chłodniach nie ma takiego ograniczenia. Decydując się na chłodnie i mroźnie trzeba mieć na uwadze gabaryt urządzeń chłodzących wewnątrz pomieszczeń. Zajmują one przestrzeń, dlatego składowanie towaru na pełną wysokość dopuszczoną w magazynie może być problematyczne. Najistotniejszym aspektem chłodnictwa to wybór czynnika chłodzącego. W przemyśle magazynowym najczęściej spotykane są układy amoniakowe, wody lodowej na glikolu lub wodzie, lub układy z dwutlenkiem węgla lub ich kombinacje. Czynsze dla chłodni i mrożni zdecydowanie zależą od wielkości stref, wyboru czynnika chłodzącego lub możliwości lokalizacyjnych maszyn chłodniczych.

Cross-Docki

Magazyny typu cross-dock to szczególny rodzaj magazynów w ramach logistyki ostatniej mili. Są to obiekty, w których następuje przepakowywanie i konsolidacja zamówień. Zazwyczaj towary są tam składowane bardzo krótko, tylko na czas przepakowania z dużych samochodów ciężarowych do samochodów dostawczych, które rozwożą towar do odbiorców. Zdecydowana większość obiektów cross-dock powstaje jako magazyny BTS dla firm kurierskich, dlatego też cross-dock nie jest produktem spekulacyjnym, który można zbudować i czekać na najemcę. W każdym wypadku jest to projekt szyty na miarę, dopracowany do potrzeb konkretnego podmiotu, zarówno pod kątem specyfikacji technicznej jak też lokalizacji. Są to budynki o mniejszej powierzchni, od 1 500 m kw. do 8 000 m kw. Ale na rynku są też duże huby sortownicze o powierzchni nawet 30 000 m kw. Ważnym aspektem cross-dock’ów jest wymóg większych placów manewrowych i dużej ilości parkingów dla samochodów kurierskich. W związku z powyższym działki pod takie inwestycje są relatywnie większe, bo dla budynku o powierzchni 8 000 m kw. potrzebne jest minimum 5 hektarów działki. Poziom czynszów w magazynach cross-dock waha się w granicach od 6,00 do 10,00 EUR/m kw*. Nierzadko oczynszowane są również miejsca postojowe.

SBU

SBU, czyli Small Business Units to magazyny miejskie łączące funkcje magazynową i biurową. Są dobrym rozwiązaniem dla firm, które magazyn i siedzibę chcą mieć w jednym miejscu Ich zaletą jest możliwość wynajęcia małych modułów magazynowych, zaczynających się od 500 m kw. oraz dobra lokalizacja – w graniach miast, w dobrze skomunikowanych punktach. Ich architektura jest również bardziej reprezentacyjna niż w przypadku np. big box’ów, co ma znaczenie w przypadku umieszczenia w nim siedziby firmy. Są skierowane do branż IT i farmaceutycznej oraz ogólnie sektora usług i handlu. Z uwagi na lokalizację oraz wyższy koszt budowy czynsze w nich są wyższe i oscylują w graniach od 4,5 – 7,5 EUR/m kw*.

Self Storage

Magazyny typu self-storage przeznaczone są pod wynajem firmom i osobom prywatnym. Wyposażone są w kontenery do przechowywania, do których dostęp chroniony jest kluczem lub kodem dostępu. Zlokalizowane są w miastach z uwagi na konieczność łatwego dostępu. Najemcom oferowane są powierzchnie zaczynające się już od kilku metrów kwadratowych.

Data Center

Zapotrzebowanie na przechowywanie danych rośnie, dlatego operatorzy szukają owych lokalizacji dla obiektów data centers. Wyzwaniem w przypadku realizacji takiej inwestycji jest konieczność doprowadzenia niezawodnego zasilania odpowiednim poziomem energii, która jest wymagana do zachowania ciągłości działania. Przeciętnych rozmiarów data centre potrzebuje rocznie około 30MW, czyli tyle ile kilkudziesięciotysięczne miasteczko. Dla porównania warszawski wieżowiec Rondo 1 ma zapewniony przydział energii na poziomie 6-7 MW, a zużywa mniej niż połowę. Rosnące zapotrzebowanie na przechowywanie naszych danych wymaga budowy coraz większych centrów i już teraz na świecie jest kilka obiektów, które rocznie zużywają nawet ponad 100 MW, co mogłoby zasilić aż 80 tys. domów. Żeby zapewnić dostawy energii na takim poziomie centra danych powstają w graniach dużych miast. W Polsce taki potencjał ma jedynie Warszawa. Przez ograniczoną dostępność gruntów z takim przydziałem mocy oraz wysokimi kosztami budowy umowy najmu podpisuje się zwykle na minimum 10 lat.

Magazyny kontenerowy

Są przeznaczone dla przewoźników, którzy przechowują, transportują i odbierają kontenery, które są im dostarczane przez operatorów i nadawców. Magazyny takie realizowane są jako utwardzone place z możliwością ustawienia na nim ładunków. Ładunkami są zazwyczaj 12-metrowe kontenery morskie ustawiane jeden na drugim. Place mogą być wyposażone w szereg suwnic na podtorzach. Bardzo często do placów doprowadzę są tory dla transportu kolejowego. Kontenery ładowane są bezpośrednio na samochody lub pociągi. Jednym z rodzajów takich magazynów są place z już ustawionymi kontenerami. Wynajmowane są całe jednostki kontenerowe do składowania dobór.

*Poziom czynszów na koniec czerwca 2022 roku.

Autor: Michał Kozdrój, Head of Industrial Agency, Knight Frank.