Dynamiczny rozwój sektora e-commerce, który w czasie pandemii nabrał niebagatelnego znaczenia, silnie wpłynął na rynek nieruchomości magazynowych. Dziś powstaje coraz więcej obiektów ostatniej mili, które dzięki obecności blisko klienta końcowego, usprawniają cały proces od zamówienia produktu do jego dostarczenia. Przyczyniają się tym samym do zwiększenia satysfakcji odbiorców, którzy oczekują coraz szybszego odebrania zakupionych produktów. Trwa więc wyścig o znalezienie lepszych lokalizacji na powierzchnie magazynowe, które zaspokoiłoby zapotrzebowanie przedsiębiorstw związanych z sektorem e-commerce na obiekty dostosowane do ich działalności.

Walka z czasem

Głównymi wyzwaniami poznawczymi, z którymi mierzymy się w dzisiejszych czasach, jest nadmierna ilość bodźców oraz praca z bliskimi terminami. Pomimo życiowych wyzwań związanych z tak napiętym trybem życia, przesiąkamy mentalnością natychmiastowej gratyfikacji, oczekując jej jako konsumenci treści, usług lub jako kupujący. Przykładowo w trakcie zakupów online spodziewamy się wysyłki lub nawet dostarczenia zamówienia prawie natychmiast po dokonaniu zapłaty, niczym w trakcie zakupów w sklepie w świecie rzeczywistym. Odpowiedzią na takie oczekiwania konsumentów jest prężny rozwój dark-kitchen, dark-stores, czyli gałęzi usługowo-handlowej odpowiadającej za szybkie dostawy zaraz po złożeniu zamówienia w dedykowanej aplikacji.

Rosnące potrzeby konsumentów w stosunku do posiadania produktów „od zaraz” pogłębiła pandemia koronawirusa. Przez zawężenie spektrum możliwości spędzania wolnego czasu i co za tym idzie wydawania pieniędzy, wzrosło zainteresowanie handlem elektronicznym. Kluczową rolę odegrały również zakazy handlu stacjonarnego spowodowane obostrzeniami, stosowane lokalnie. Globalnie natomiast nastąpiła zmiana przyzwyczajeń konsumentów, ponieważ wspomniane ograniczenia wywarły przymus dostosowania się większości społeczeństwa do wielu rozwiązań aktualnej technologii, w tym do e-commerce’u.

Wyścig infrastruktury

Naturalnym skutkiem rozwoju e-com’u jest zwiększenie zapotrzebowania na powierzchnie logistyczne i magazynowe. W wielu przypadkach inwestorzy, najemcy, deweloperzy oraz brokerzy prześcigają się w lokalizowaniu działek w pobliżu planowanych węzłów głównych arterii miejskich czy krajowych, z powodu ciągłego niedostatku drożności transportu wywołanego brakami w infrastrukturze drogowej. Można zaobserwować obecnie wzmocniony rozwój sektora magazynowego, logistycznego i produkcyjnego w Polsce. Z różnych przyczyn te obszary działalności gospodarczych przeżywają biznesowy renesans.

Zwiększona sprzedaż online oraz rosnące wymagania konsumentów dotyczące szybkości dostarczenia zamówienia poszerzyły potrzebę magazynowania produktów w pobliżu rynków zbytu. Wpływ na to miały także przerwy w łańcuchach dostaw spowodowane ograniczeniami w funkcjonowaniu transportu międzynarodowego, wywołane przede wszystkim obostrzeniami wprowadzanymi przez rządy krajów na całym świecie. Spowodowało to dużą reorganizację części pracy w branży oraz zmiany w algorytmach rządzących logistyką.

Zaburzenia funkcjonowania międzynarodowych łańcuchów dostaw, a w konsekwencji niewystarczająca podaż transportu i wzrost jego cen, wymusiły również zmiany w założeniach biznesowych wielu producentów, którzy, aby sprostać zamówieniom na rynkach regionalnych, coraz częściej szukają możliwości lokalnego produkowania. Dzięki temu firmy produkcyjne mogą polegać na dystrybucji odpornej na różnego rodzaju obostrzenia oraz spekulacyjne wzrosty kosztów międzynarodowej logistyki.

Magazyny miejskie

Wzrost sprzedaży internetowej dał możliwość rozwoju małym i średnim firmom, zajmującym się handlem hurtowym lub detalicznym, które szukają mniejszych modułów magazynowych, niż dostępne w halach wielkopowierzchniowych. Odpowiedzią na ten trend ze strony funduszy oraz deweloperów jest coraz częstsze budowanie hal o głębokości pozwalającej na wydzielenie jednej nawy magazynu w postaci modułu ok. 1 300 – 1 700 m², czy nawet 500 – 800 m² powierzchni najmu, w zależności od specyfiki regionu, w którym położona jest dana działka wskazana w planie zabudowy. Odporność sektora logistycznego na negatywne dla gospodarki skutki pandemii COVID-19 widocznie zmieniła podejście do małych magazynów ze strony partnerów kapitałowych deweloperów hal magazynowych i produkcyjnych. W kontekście Polski można się spodziewać inwestycji o charakterze small business units w kolejnych regionach, przy czym wciąż najbardziej atrakcyjne z perspektywy funduszy pozostają okolice Warszawy.

Niezaspokojony popyt na magazyny

Jak podaje firma doradcza JLL, I kwartał 2021 roku przyniósł popyt netto na rynku w wys. 1,1 mln m², na który złożyły się nowe najmy, renegocjacje oraz ekspansje. Pod tym względem był to drugi najlepszy kwartał w historii rynku. Z kolei udział powierzchni niewynajętej w istniejącej zabudowie wyniósł ok. 6,5% na koniec I kwartału 2021 r., wcześniej wahając się w 2020 r. między 7,3% na koniec I kwartału i 8,3% na koniec III kwartału. Na podstawie danych można przypuszczać, że rosnąca podaż na rynku magazynowym wciąż nie dogania tempem wzrostu popytowi w tym segmencie nieruchomości.

Rozszerzająca się digitalizacja każdego aspektu otoczenia człowieka nie wskazuje na zawahanie trendu wzrostowego, jeśli chodzi o zapotrzebowanie na powierzchnię w magazynach. Ponadto decyzje zachodnich krajów Unii Europejskiej o ograniczaniu zabudowy logistycznej dodatkowo kierują popyt na powierzchnie operacyjne między innymi do Polski. Zachodnio-południowe regiony naszego kraju już od wielu lat pełnią funkcję buforową dla łańcucha dostaw prowadzącego od Morza Czarnego aż do Europy Zachodniej. Taka sytuacja na rynku europejskim pozwala na bardzo optymistyczne prognozy względem rozwoju rynku nieruchomości magazynowo-produkcyjnych w Polsce. Można się spodziewać, że najbliższe lata przyniosą nam kolejne rekordy w liczbie wynajętych metrów kwadratowych w tej części sektora nieruchomości komercyjnych.

Źródło: Karol Frankowski, Leasing Manager, Hines Polska Sp. z o.o.