Rynek mieszkaniowy notuje duże ożywienie. Zainteresowanie zakupem mieszkań nie słabnie, Polacy – pomimo większego niż kilka lat temu minimalnego wkładu własnego – wciąż zaciągają w bankach kredyty na zakup własnego M.

Obecnie minimalny wkład własny do zakupu własnego mieszkania w kredycie wynosi 20 procent. Biorąc pod uwagę rynkowe ceny mieszkań, często jest to trudna do uzbierania kwota. Niemniej zainteresowanie kredytami hipotecznymi nie słabnie. Polacy w dalszym ciągu decydują się na takie rozwiązanie, aby móc nabyć swoje własne mieszkanie.

Rynek pierwotny czy wtórny?

Zarówno mieszkania z rynku pierwotnego jak i mieszkania z rynku wtórnego mają swoje zalety i wady.
Jeśli chodzi o mieszkania z rynku pierwotnego, to ich główną zaletą jest fakt, że kupujący jest ich pierwszym właścicielem. Odbiera klucze do zupełnie nowego lokalu mieszkalnego, jest zapoznany ze stanem technicznym, wszystko jest nowe. Wprowadzając się do takiego mieszkania kupujący będzie wolny od konieczności dokonywania remontów czy napraw.
Często inaczej sytuacja przedstawia się w przypadku mieszkań z rynku wtórnego. Kupując bowiem używany lokal mieszkalny niejednokrotnie można nabyć tzw. kota w worku. Czasami zdarza się, że faktyczny stan techniczny mieszkania odbiega od tego, który przedstawiał sprzedający. Nowy właściciel może oczywiście oczekiwać odszkodowania lub napraw, jednak często jest to żmudny i konfliktowy proces.
Nowe inwestycje mieszkaniowe cechują się udogodnieniami, takimi jak nowoczesne place zabaw, zielone skwery, tereny rekreacyjne. Niemniej pod tym kątem to często starsze osiedla wygrywają. Odznacza je niejednokrotnie dużo lepsza lokalizacja i pełna infrastruktura. Wokół starszych bloków mieszkańcy mają często zapewniony dogodny dostęp do komunikacji miejskiej, sklepów, aptek, przychodni, szkół i przedszkoli. Osiedla takie otacza zazwyczaj spora ilość zieleni.
Minusem w przypadku starszych osiedli jest brak wystarczającej ilości miejsc parkingowych. W przypadku nowszych inwestycji problem z brakiem miejsc do parkowania rozwiązuje się często za pomocą budowania podziemnych garaży. Wówczas nie tylko mieszkańcy mają zapewnione przydziały miejsc parkingowych, ale również duża ilość zaparkowanych wokół bloków samochodów nie psuje krajobrazu osiedla. Taki widok jest natomiast częsty w przypadku starszych osiedli, gdzie mieszkańcy parkują w każdym możliwym miejscu, a samochody zaparkowane są często niemalże przed wejściami do bram.
Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego otrzymujemy pusty lokal mieszkalny. Dla jednych jest to zaleta, dla innych wada. O ile wielu kupujących marzy o urządzaniu własnego M od podstaw, o tyle wielu kupujących ceni sobie wykończone wnętrza, które wystarczy jedynie zmodyfikować pod własny gust. Taką możliwość oferują najczęściej mieszkania używane, pochodzące z rynku wtórnego.

Lokalizacja jedną z kluczowych kwestii

Lokalizacja jest dla kupujących jedną z ważniejszych kwestii, jakie biorą pod uwagę przy zakupie mieszkania. W tej kategorii wygrywają raczej mieszkania z rynku wtórnego. Zdecydowanie więcej ofert sprzedaży mieszkań zlokalizowanych blisko centrum znajdziemy wśród mieszkań z rynku wtórnego. O ile nowoczesne inwestycje mieszkaniowe powstają corocznie także w centrach dużych miast, o tyle ceny takich mieszkań – ze względu na duże koszty zakupu działki budowlanej przez dewelopera – są często dużo wyższe. Deweloperzy upodobali sobie ponadto budowanie w ścisłym centrum raczej ekskluzywnych apartamentów oraz mieszkań o podwyższonym standardzie, na zakup których pozwoli sobie jedynie stosunkowo niewielka część kupujących.
Wiele nowych inwestycji o charakterze mieszkalnym powstaje obecnie na obrzeżach miast. Deweloperzy pozyskują tam znacznie tańsze działki, a możliwość zakupu mieszkania w otoczeniu terenów zielonych jest dla wielu kupujących dużym atutem. Kupujący muszą jednak liczyć się z koniecznością bycia mobilnymi, gdyż do większości sklepów, przychodni czy szkół konieczny jest dojazd samochodem lub komunikacją miejską.

Mieszkania z rynku wtórnego są tańsze… czy droższe?

Na przestrzeni lat utarło się przekonanie, że mieszkania pochodzące z rynku wtórnego są dużo tańsze od nowych mieszkań, oddawanych dopiero do użytku przez deweloperów. Nic bardziej mylnego. O ile rzeczywiście mieszkania z rynku pierwotnego utrzymują stosunkowo wysoki poziom cenowy, to jednak wiele mieszkań z rynku wtórnego nie tylko dorównuje ich cenom, lecz wręcz czasem je przebija.
Cena mieszkania uzależniona jest od wspomnianych powyżej udogodnień, takich jak lokalizacja, infrastruktura otoczenia itp. Część kupujących ceni sobie także układ starszych mieszkań, gdzie stawiano na osobne, zamknięte pomieszczenia (a nie tak popularne obecnie open space, typu salon z aneksem kuchennym), toalety i łazienki były budowane w osobnych pomieszczeniach itp. Jeśli dodatkowo mieszkanie używane zostało wyremontowane i urządzone w nowoczesnym stylu, to jego wartość z dużym prawdopodobieństwem będzie dużo wyższa, niż mieszkania z rynku pierwotnego.

Bardziej zróżnicowana oferta stale przyciąga kupujących

O ile wydawać by się mogło, że kupujący zdecydowanie wolą kupić mieszkanie z rynku pierwotnego, o tyle ilość transakcji przeprowadzana na rynku wtórnym dowodzi, że tak nie jest. Kupujący w dalszym ciągu doceniają zalety mieszkań używanych. Bardzo dużym atutem mieszkań z rynku wtórnego jest duże zróżnicowanie ofert. Mieszkania te są rozproszone w obrębie całego miasta, dostępne są różne metraże, standardy i jakość wykończenia.
W przypadku nowych inwestycji często jest tak, że na rynku dostępna jest duża liczba nowych mieszkań, lecz w ramach jednej inwestycji. Kupujący mają wówczas do wyboru co najwyżej powierzchnię oraz rozkład mieszkania, jednak oferty zamieszczane są w ramach jednego osiedla. To spore ograniczenie, które wielu kupujących skłania do zakupu mieszkania z rynku wtórnego, które o ile nosi ślad czasu, to jednak znajduje się w najbardziej dogodnej dla kupującego lokalizacji.

Mieszkania używane… pod wynajem

Mieszkania z rynku wtórnego cieszą się sporym zainteresowaniem nie tylko wśród kupujących, ale także inwestorów. Wyszukują oni tanie mieszkania do remontu, które odnawiają i wynajmują. Wprawdzie nowe mieszkania także kupowane są z myślą o wynajmie, jednak zwrot z takiej inwestycji może okazać się mniejszy – głównie przez koszty zakupu nowego mieszkania. Decydując się na zakup taniego mieszkania używanego do remontu, kupujący oszczędza sporo kapitału na jego późniejszy remont i urządzenie wg własnego stylu.

Zarówno mieszkania z rynku pierwotnego jak również mieszkania z rynku wtórnego stale cieszą się zainteresowaniem wśród kupujących. Mogłoby się wydawać, że rosnąca dostępność nowych mieszkań zacznie wypychać z rynku używane mieszkania, jednak nic bardziej mylnego. Potrzeby oraz możliwości kupujących są bardzo różne. Dla jednych najważniejsze będą nowoczesne budownictwo, podziemny parking czy prestiż inwestycji, dla innych znacznie bardziej istotne będą bogata infrastruktura otoczenia, zamknięty rozkład pomieszczeń czy atrakcyjniejsza lokalizacja. W przypadku wszystkich mieszkań istotną rolę odgrywa cena, do której kupujący dopasowują mieszkania według swoich preferencji.

Sandra Wolna
Redaktor
Komercja24.pl