Pół roku pracy nad ustawą. Trzy wersje. Poprawki senatu. Wyczekiwany podpis prezydenta. I… falstart w bankach. Dlaczego?
Część największych polskich banków nie przygotowała się prawidłowo do Bezpiecznego Kredytu. W niektórych aplikacje i systemy, niezbędne do składania wniosków kredytowych, nie były przygotowane na założenia programu. W innych – druki bankowe ulegały zmianie w ciągu pierwszego tygodnia od wejścia programu w życie.
Pracownicy niektórych banków dowiedzieli się o drukach i procedurach w dniu startu programu. Z czego to wynikało? Ze złej komunikacji wewnętrznej w samych bankach. Niestety – to spotęgowało zamieszanie związane z działaniem programu. Jak pracownicy banków mają pomagać klientom, kiedy samemu na bieżąco uczą się procesu i druków?
Ten początkowy chaos spotęgowało wąskie gardło w bankach w działach analizy kredytowej. Banki muszą zarejestrować wnioski kredytowe w swoich systemach. Odbywa się to w centralach analitycznych albo w placówkach bankowych. Proces oddziałowy polega na rejestracji wniosków i wstępnej analizie sprawy na poziomie oddziału konkretnego banku. W procesie centralnym banki mogą posiadać kilka centrali analitycznych w Polsce. I tam spływają wszystkie wnioski kredytowe.
Wszyscy widzieli jak dużym zainteresowaniem cieszy się program. Miesiące informowania klientów, zapytań u pośredników i bezpośrednio w bankach. Konferencje prasowe, live’y na wszystkich portalach społecznościowych na temat programu. A banki nie zwiększyły zatrudnienia i nie przeszkoliły prawidłowo pracowników.
Jaki jest efekt? Główny polski bank otrzymał tysiące wniosków kredytowych, które zapchały ich centrale analityczne. Po dwóch tygodniach bank zaczął odsyłać wnioski do oddziałów, żeby rejestrowały wnioski u siebie. Miesiące sygnalizowania, że bank ma zator w centralach analitycznych przed wejściem programu w życie zostało zignorowane. Czas płynie i termin na uruchomienie kredytu się znacznie skraca.
Mniejsze banki zostały zalane wnioskami, ale (paradoksalnie) radzą sobie szybciej z nimi niż molochy. Dlatego zawsze lepiej składać wnioski w kilku bankach naraz. Możemy spać spokojniej, kiedy wiemy, że przynajmniej jeden bank wydał już pozytywną decyzję kredytową.
Co dalej z cenami nieruchomości? Czy zapowiada się seria podwyżek cen? Czy wystarczy nieruchomości spełniających warunki Bezpiecznego Kredytu?
Wystarczył niecały miesiąc działania programu, żeby ceny zaczęły gwałtownie rosnąć. W szczególności w największych aglomeracjach w Polsce. Zainteresowani programem liczyli swoją zdolność kredytową przed wejściem programu w życie i wstępnie rezerwowali wybrane nieruchomości.
Większość kalkulacji zdolności kredytowej zakładała, że kredyty w pierwszym kwartale będą miały oprocentowanie nominalne (od którego liczy się odsetki) na poziomie 2,8%, a faktycznie wyniosło ono 2%. Komisja Nadzoru Finansowego zaktualizowała Rekomendację S dla banków, która narzuca sposób liczenia zdolności kredytowej. Te dwa czynniki spowodowały gwałtowny wzrost zdolności kredytowej.
Wtedy do grona już przygotowanych klientów dołączyła spora grupa osób, która nagle zaczęła mieć zdolność kredytową, wystarczającą do nabycia nieruchomości. Odłożony wcześniej popyt na zakup nieruchomości (przez pół roku czekania) zwiększył się. Ceny skoczyły prawie natychmiast. I wciąż rosną. Liczni eksperci ostrzegali, że program Bezpieczny Kredyt będzie miał właśnie taki wpływ na rynek.
Finalnie – w dużych aglomeracjach liczba nieruchomości, gdzie cena maksymalna nie przekracza 800.000 lub 700.000 złotych zaczyna się kurczyć. Nabywcy zaczynają szukać alternatyw w ościennych miejscowościach albo w gorszych (pod względem komunikacyjnym) lokalizacjach.
W średnich pod względem wielkości miastach wzrosty cen są odczuwalne. Cytując jednego z pośredników nieruchomości: „Wyprzedaje mi się to, co stało przez pół roku czy rok. Wystarczy, że cena jest ok. Ludzi kupują nawet najgorsze mieszkania”. W mniejszych miejscowościach klienci szukają działek, żeby wybudować małe domy. Często metodą szkieletową, żeby tylko zmieścić się w maksymalnej kwocie kredytu na 500.000 lub 600.000 złotych.
Jeśli ceny będą wciąż rosnąć, to szukający mieszkania będą mieć problem ze znalezieniem nieruchomości, a nie z uzyskaniem kredytu. Tak powoli zaczyna się już dziać w dużych aglomeracjach.
Ile osób zawnioskowało o kredyt? Ile jeszcze zawnioskuje do końca roku? Dlaczego Bezpieczny Kredyt jest opłacalny?
Do końca lipca zostało złożonych ponad 11.000 wniosków kredytowych o Bezpieczny Kredyt. Obecnie tempo składania wniosków nieco spadło, ale najprawdopodobniej jest to spowodowane okresem wakacyjnym. Wciąż przybywa zapytań o zbadanie zdolności kredytowej u pośredników i w bankach. Niektórzy klienci czekają na uzyskanie pozwolenia na budowę.
Spodziewam się, że do końca roku liczba wniosków na pewno się podwoi. Za chwilę część kredytobiorców złoży nowe wnioski kredytowe. Wystarczy, że wrócą z wakacji. Reszta osób złoży wnioski jesienią.
Dlaczego ten program cieszy się tak dużym zainteresowaniem? Oprocentowanie kredytu po dopłacie wynosi około 2%. Cel inflacyjny to 2,5%. Czyli kredyt w założeniu ma być oprocentowany niżej od inflacji. Zwykłe kredyty są oprocentowanie na poziomie około 8%. Dla kredytu na 500.000 złotych na 300 rat daje to oszczędność 428.000 złotych na koszcie odsetkowym!
Bezpieczny Kredyt jest nie tylko tańszy, ale przede wszystkim jest… bezpieczny dla kredytobiorcy. Dlaczego? Oprocentowanie stałe i dopłaty do rat przez pierwsze dziesięć lat powodują, że nasze stałe koszty w gospodarstwie domowym są niższe. I to, że zmiany polityczne, a tym samym poziom inflacji, nie spowoduje gwałtownego wzrostu oprocentowania kredytu.
Autor: Marcin Berus, ekspert kredytowy Lendi.
