Dziś istnieje wiele narzędzi i sposobów na sprawdzenie nieruchomości komercyjnej przed podjęciem decyzji inwestycyjnych. Tym bardziej wybudowanie magazynu czy fabryki na gruncie, o którym nic nie wiemy, wydaje się nierozsądne. Przed podjęciem decyzji o rozpoczęciu procesu inwestycyjnego ważnym aspektem jest due diligence nieruchomości. Jest to szereg analiz i badań mających na celu rozpoznanie sytuacji prawnej oraz technicznej terenu. Dodatkowo nie można zapomnieć o przeprowadzeniu badań podłoża gruntowego.

Due diligence prawne

„Doświadczenie nauczyło nas, że sprawdzenie gruntu musi zacząć się od dokładnej analizy stanu właścicielskiego i przejrzenia wszystkich dostępnych dokumentów”, mówi Agata Zając, Senior Director, JLL. To, jak mówi ekspertka, pierwszy krok w due diligence prawnym. „Wyjaśnianie statusu własnościowego w postępowaniu sądowym czy notarialnym może trwać od osiemnastu do nawet ponad trzydziestu miesięcy”, zaznacza ekspertka JLL. Jest to jeden z najdłuższych procesów przygotowujących grunt do sprzedaży.

„Podchodząc do przygotowania gruntu pod inwestycję zaczynamy od przejrzenia najbardziej skomplikowanych stanów prawnych”, wyjaśnia Agata Zając. W procesie sprawdzania dokumentacji istotne jest, aby przeanalizować m.in. wszystkie podstawy nabycia nieruchomości. Sprawdzić należy również decyzje dotyczące podziałów nieruchomości i informacje o zmianach w ewidencji gruntów, a także uwarunkowania planistyczne. To jednak dopiero początek.

Due diligence techniczny

Kolejnym elementem przygotowania gruntu jest techniczna analiza nieruchomości. „W tej kwestii teren również poddawany jest dokładnemu audytowi poprzez zbadanie dostępnych dokumentów, które pokażą m.in. dostępność mediów”, mówi Agata Zając.

„W ciągu ostatnich kilku lat podczas analiz terenów inwestycyjnych pojawił się szczególny parametr krytyczny. To kwestia dostępności prądu. Na przykład w parku magazynowym o powierzchni 20 000 mkw. zawsze występujemy o co najmniej 5 MW. Niestety coraz więcej lokalizacji ma problem z zapewnieniem takich mocy”, mówi Agata Zając. Próba znalezienia odpowiedniej lokalizacji z dostosowaną mocą lub potrzeba doprowadzenia instalacji powodują znaczne podniesienie nakładów inwestycyjnych. Dużym wyzwaniem jest znalezienie miejsca dla obiektów typu Data Center, ponieważ ich zapotrzebowanie na prąd sięga nawet 40 MW.

Due diligence środowiskowy

„Niezwykle istotne jest to, czy na nieruchomości znajdują się zanieczyszczenia gruntu lub wody gruntowej, ponieważ to główny aspekt związany z kosztowną remediacją i odpowiada za rzeczywistą wycenę danej nieruchomości”, zaznacza dr Michał Grela, CEO Geotest, firmy od prawie 30 lat badającej tereny pod budowę inwestycyjną.

Całe badanie zebrane jest w dokładnym opracowaniu analitycznym zawierającym oprócz dokładnych badań środowiskowych opis wszystkich potencjalnych zagrożeń takich jak: powodzie i podtopienia, szkody górnicze, odpady zgromadzone na działce, a także obiekty budowalne do wyburzenia czy drzewa do usunięcia.

„Kompleksowo wykonany due diligence środowiskowy lub techniczny zawiera także analizę dotyczącą ilości prac ziemnych niezbędnych do wykonania podczas budowy obiektów wielkopowierzchniowych”, dodaje dr Michał Grela. Coraz częściej takie obliczenia wykonuje się na podstawie nalotu fotogrametrycznego wykonanego dronem.

Badania geologiczne

W przypadku nieruchomości inwestycyjnej due diligence ma na celu ustalenie ryzyka związanego z rentownością inwestycji. Jeśli chcemy dostarczyć potencjalnemu klientowi szczegółowych informacji o gruncie, warto sprawdzić go pod każdym względem. „Świadomi inwestorzy kalkulują ryzyko. Tylko nieświadomi myślą najpierw wyłącznie przez pryzmat finansów, a ryzyko próbują zminimalizować później”, mówi wprost dr Michał Grela.

Jak zaznacza ekspert, Prawo budowlane nie precyzuje potrzeby takiego badania. W jego zapisach czytamy, że projekt budowlany ma zawierać wyniki badań geologiczno-inżynierskich oraz geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych w zależności od potrzeb.

„Takie badanie należy jednak przeprowadzić, nawet zanim działka zostanie kupiona. Po prostu nie opłaca się ryzykować, że teren nie będzie nadawał się do planowanej zabudowy”, dodaje dr Michał Grela.

Odpowiednie badanie pokaże inwestorowi, jaki typ terenu znajduje się na danym obszarze, na jakiej głębokości są umiejscowione poszczególne warstwy gruntu, w tym warstwa nośna oraz jaki jest poziom wód gruntowych i jakie są jego wahania.

„Do sprawdzenia bardziej wymagających nieruchomości wykonywane są także badania geofizyczne, głównie dla potwierdzenia tego, co pokazują mapy i i inne materiały historyczne. To szczególnie ważne na terenach pogórniczych”, mówi dr Michał Grela, ekspert z firmy Geotest. Analiza uzupełniana jest sondowaniami oraz badaniami laboratoryjnymi prób gruntu pobranychw trakcie wykonywania odwiertów.Jak długo trwają takie badania? „W terenie czas trwania zamyka się w dwóch tygodniach, kolejne dwa-trzy tygodnie zajmują prace analityczne w biurze. Dlatego kompletne badania powinny trwać około 5- 6 tygodni”, przyznaje specjalista.

Co ważne, takie badania oznaczają dla inwestorów konkretne oszczędności. „Dokładna analiza gruntu poprzedzona naszymi badaniami może dać odpowiedź na pytanie: ile inwestor może zaoszczędzić lub ile musi wydać, aby przygotować nieruchomość pod budowę”, przekonuje CEO Geotest.

Źródło: JLL.