Za nami bardzo gorąca jesień na rynku centrów handlowych. Nowe duże obiekty uruchomione w największych miastach Polski będą ostrą konkurencją dla już funkcjonujących galerii. Eksperci nie mają wątpliwości – rynek komercyjnych nieruchomości handlowych w Polsce jest coraz ciaśniejszy. To oznacza, że niektóre obiekty mogą nie sprostać sytuacji.
Przypomnijmy, że we wrześniu i październiku y do czynienia z serią otwarć dużych obiektów w największych miastach w Polsce. 14 września uruchomiono Galerię Północną – pierwszy nowy obiekt tego typu od 10 lat w Warszwie – wyrosła w dzielnicy Białołęka. Galeria Północna liczy ponad 64 tys. mkw. powierzchni użytkowej i jest tym samym największym centrum handlowym Warszawy.
Kilka tygodni później do kolejnego otwarcia nowej, dużej nieruchomości komercyjnej z segmentu handlowego, doszło w Krakowie. Mowa o centrum handlowym Serenada. Galeria ta ma ponad 40 tys. mkw. powierzchni użytkowej i liczy ponad 160 sklepów, restauracji, lokali usługowych. Nowy obiekt wyrósł przy ul. Bora – Komorowskiego w północno – wschodniej części miasta, w rejonie, gdzie funkcjonuje już centrum handlowe Krokus oraz Park Wodny.
Równolegle nowy, bardzo duży obiekt pojawił się we Wrocławiu. Chodzi oczywiście o Galerię Wroclavia, zlokalizowaną w samym centrum miasta, za dworcem kolejowym Wrocław Główny, w miejscu dawnego dworca autobusowego (nowy dworzec znajduje się w galerii). Wroclavia to wielofunkcyjna nieruchomość komercyjna. Powierzchnia użytkowa wynosi ponad 60 tys. mkw.
Co ciekawe – warto zaznaczyć, że nowy obiekt we Wrocławiu powstał w miejscu, gdzie nieomal „po sąsiedzku” są inne duże galerie handlowe. Najbliżej – zaledwie około 200 metrów dalej znajduje się Galeria Arkady. W promieniu 500 metrów są natomiast takie nieruchomości jak Dom Handlowy Renoma oraz galeria w wieżowcu Sky Tower.
Na rynku za ciasno?
Przykład Wrocławia chyba najbardziej ekstremalnie pokazuje sytuację, z jaką obecnie mamy do czynienia na rynku centrów handlowych w Polsce. Nie ulega wątpliwości, że jest on coraz bardziej nasycony, przez co coraz trudniejszy. Mimo to, deweloperzy, którzy dwa, trzy lata temu nieomal zupełnie „wycofali się” z największych miast, dziś znów dużo budują w wiodących metropoliach.
Eksperci nie mają wątpliwości jednak, że rynek się nasyca. Na to wskazują zresztą dane. Przykład Wrocławia jest tu ekstremalny. Jest to miasto o najwyższym poziomie nasycenia powierzchniami handlowymi w Polsce. Wg JLL na 1000 mieszkańców przypada tu blisko 730 mkw. powierzchni handlowej. Co ciekawe – wynik ten jest nie tylko wyższy niż w miastach Polski, ale też znacznie wyższy niż w takich światowych metropoliach jak Paryż, Londyn, Wiedeń czy Madryt.
Polski rynek handlowy jest już nasycony centrami na poziomie zbliżonym do Zachodu. Wskaźnik nasycenia w skali kraju wynosi ponad 290 mkw. na 1000 osób. Co więcej w budowie jest aktualnie około 600 tys. mkw. Nowe obiekty w przyszłym roku pojawią się m.in. w Warszawie (Galeria Młóciny – 75 tys. mkw.), w Gdańsku (Forum Gdańsk – 62 tys. mkw.) i w Katowicach (Galeria Libero – 45 tys. mkw. ). Całkowita podaż w tym roku wyniesie natomiast ponad 370 tys. mkw.
Nic dziwnego, że eksperci prognozują coraz większe problemy z utrzymaniem się na rynku, zwłaszcza gorzej położonych, mniej atrakcyjnych obiektów. Przykład saturacji w jednym miejscu – jak ma to miejsce w centrum Wrocławia – będzie zmuszał albo do ostrej konkurencji albo do zmiany funkcji danej nieruchomości komercyjnej.
Zmiany w segmencie galerii handlowych podyktowane są jednak nie tylko powstawaniem nowych obiektów, ale też szerszymi trendami, które wymuszają na galeriach zmianę sposobu funkcjonowania. Chodzi o rozwój handlu internetowego oraz zmieniające się upodobania klientów, którzy coraz częściej – kupując w sieci – przychodzą do galerii w innym celu, niż tylko zakupy.
Taki stan rzeczy wymusza przeformuwałanie sposobu działalności dużych obiektów handlowych i to już się dzieje. Z jednej strony zarządcy dążą do większej dywersyfikacji najemców – stawiają na firmy lokalne, mniejsze, z unikatową ofertą – w miejsce znanych sieciówek. Oczywiście te nadal domiunują w ofercie, ale nie mogą być głównym wabikiem na klienta. Ponadto same galerie rozbudowują strefy restauracyjne i rozrywkowe. Pojawia się dodatkowa oferta – sportowa, biurowa, punkty usługowe, a nawet placówki o charakterze społecznym i edukacyjnym (m.in. filie biblioteczne).
Wszystko wskazuje na to, że w kolejnych latach ten trend będzie się nasilał, podobnie jak ewolucja funkcjonowania tradycyjnch salonów sprzedaży, które będą działać bardziej na zasadzie showroomów, gdzie klient obejrzy daną rzecz, przetestuje, wypyta sprzedawcę – doradcę o szczegóły itp., natomiast kupi przez internet.
W związku z całością obrazu, starsze centra handlowe, gorzej zlokalizowane, lub poprzez lokalizację, skazane na ostrą konkurencję (przykład z Wrocławia) będą musiały ponieść wysiłki modernizacji, tak by nadążyć za zmianami. Inaczej wypadną z rynku.
Marcin Moneta – komercja24
