Co dalej z rynkiem nieruchomości biurowych? Czego chcą najemcy i w jaki sposób spowolnienie gospodarcze mogłoby wpłynąć na deweloperów? O możliwościach i zagrożeniach dla biznesu oraz niepewnej sytuacji politycznej na świecie – rozmawiali szefowie europejskich oddziałów firmy doradczej na rynku nieruchomości Cresa, którzy na swoim dorocznym zjeździe spotkali się w Warszawie.

Spowolnienie, nie załamanie rynku
W Europie widać już symptomy spowolnienia gospodarczego, które przekłada się, choć na razie w niewielkim stopniu, na rynek powierzchni biurowej – takie obserwacje w swoich krajach poczyniło kilku przedstawicieli europejskich oddziałów Cresy. Po Niemczech, tendencja najwyraźniej widoczna jest w Holandii. – Niektóre firmy, zwłaszcza z branży motoryzacyjnej i dostawcy w branży nowych technologii zaczynają odczuwać spadek zamówień. Z tego względu część naszych klientów przygotowuje się na pogorszenie koniunktury na rynku – mówi Johan Martens, Dyrektor firmy Cresa z Holandii. – W minionym roku odnotowaliśmy na rynku biurowym dynamiczny wzrost, który jednak spowolnił w niektórych regionach kraju wskutek ograniczonej podaży nowych obiektów. Rynek rozwija się głównie na terenie Randstadu, który obejmuje aglomeracje Amsterdamu, Rotterdamu, Hagi i Utrechtu. Rozwijają się także miasta średniej wielkości poza Randstadem.

Najlepiej sytuacja zdaje się wyglądać w Polsce i w Hiszpanii, których rynki biurowe nie odczuły, jak do tej pory, żadnego spowolnienia gospodarczego. Popyt we Francji utrzymuje się na wysokim poziomie. – 2018 rok był bardzo dobry pod względem popytu, który wyniósł ok. 2,5 mln mkw. i był wyższy od średniej dziesięcioletniej o 230 tys. mkw. Odnotowaliśmy w tym czasie aż 81 dużych, na ponad 5 tys. mkw., transakcji najmu. Wskaźnik pustostanów na największym rynku, tj. w regionie Île-de-France wynosi obecnie 5,3 proc., a w Paryżu – 1,8 proc. i jest najniższy od 10 lat. Niemniej jednak wolumen transakcji najmu zmniejszył się w pierwszej połowie 2019 roku o 15 proc., głównie z powodu niewystarczającej podaży powierzchni biurowej – mówi Thibault De Gueltzl, Dyrektor Zarządzający firmy Cresa z Francji.

Rynek wynajmujÄ…cego
Szefowie oddziałów Cresy w Europie Środkowej i Zachodniej nadal dostrzegają duży potencjał rynku biurowego w regionie. Większość z nich mówi o rynku wynajmującego lub o rynku w równowadze. Dotyczy to w szczególności rynku biurowego na Węgrzech, gdzie średni wskaźnik pustostanów wynosi tylko 6,5 proc., a stawki czynszu gwałtownie rosną, przy jednoczesnym ograniczaniu przez wynajmujących pakietów zachęt. – Powstaje wiele nowych inwestycji i zawierane są umowy przednajmu na znaczne powierzchnie. Więksi najemcy, chcąc zagwarantować sobie pożądaną powierzchnię w wybranym budynku, zaczynają rozglądać się po rynku już dwa albo trzy lata przed wygaśnięciem obecnej umowy najmu. Dzisiaj najważniejsze nie jest uzyskanie dla klienta tylko najlepszych możliwych warunków, ale w ogóle pozyskanie dla niego powierzchni, której poszukuje – mówi Valter Kalaus, Partner Zarządzający firmy Cresa z Węgier.

Tymczasem Hiszpanie preferują przede wszystkim biura o wysokim standardzie, zlokalizowane w centrach miast. – Dlatego w Madrycie obserwujemy obecnie brak równowagi pomiędzy podażą a popytem. Najemcy poszukują obiektów o wysokim standardzie w najbardziej atrakcyjnych, centralnych lokalizacjach, ale ich podaż jest niewystarczająca w stosunku do popytu. To samo dotyczy Barcelony. Dlatego, chcąc zaspokoić oczekiwania najemców, właściciele budynków są zmuszeni do ich modernizacji – mówi Cruz Guijosa, Dyrektor firmy Cresa z Hiszpanii. – W centrum Madrytu brakuje już wolnych gruntów inwestycyjnych, dlatego nowe inwestycje zaczynają powstawać w dalszych lokalizacjach. Oddanie do użytku tych budynków powinno przywrócić równowagę pomiędzy popytem a podażą, mimo iż nowe obiekty będą powstawały poza centrum miast – dodaje.

Szybka reakcja na potrzeby najemców
Nieco inaczej wygląda sytuacja na rynku biurowym w Belgii, gdzie mamy do czynienia z dominującą pozycją najemcy oraz nadpodażą niewynajętych starszych budynków w niektórych lokalizacjach. Dodatkowo firmy ograniczają ilość zajmowanej powierzchni. – Najemcy powierzchni biurowych nadal dążą do redukcji kosztów, a jednocześnie do zapewnienia elastycznego środowiska pracy, które umożliwiłoby im pozyskanie nowych pracowników i zatrzymanie dotychczasowych. Chcąc pozyskać i zatrzymać najemców, wynajmujący starają się poszerzać ofertę usług w parkach biznesowych, zapewniając między innymi elastyczne biurka, strefy spotkań, punkty gastronomiczne itp. Najemcy będą mogli w ten sposób zmniejszyć metraż zajmowanej powierzchni i uzyskać oszczędności, a jednocześnie skorzystać z oferowanych usług lub powierzchni stosownie do potrzeb – wyjaśnia Anthony Huygen, Partner firmy Cresa z Belgii.

Biuro w Unii
Wyjście Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej nadal może być szansą na pozyskanie nowych najemców biurowych dla europejskich miast. Jest wiele firm działających w sektorze finansowym, które muszą mieć biuro na terenie UE, aby prowadzić określoną działalność – dla innych może to być po prostu rozwiązanie bardziej korzystne biznesowo. Jednym z beneficjentów tych zmian jest Holandia, gdzie w związku ze zbliżającym się brexitem swoje oddziały otworzyło już około 100 firm. Niewielki wpływ brexitu na rynek biurowy widoczny jest już również w Polsce i we Francji. Pomimo niepewności związanej z brexitem, rynki biurowe w całej Wielkiej Brytanii, a zwłaszcza w Londynie, odnotowują duże zainteresowanie najemców powierzchnią biurową.

W stronÄ™ najmu elastycznego
Jednym z driverów rynku nowoczesnej powierzchni biurowej w Europie jest sektor IT i nowych technologii, który już od dłuższego czasu zwiększa zatrudnienie. Na tę branżę, jako jedną z wiodących w kraju, wskazali przedstawiciele Francji, Węgier, Polski i Wielkiej Brytanii. Przy czym w dwóch ostatnich krajach wśród najemców bardzo aktywne są również instytucje finansowe. We Francji popyt na powierzchnię biurową nadal generują start-upy, a w Belgii – sektor publiczny. Popyt utrzymuje się na wysokim poziomie w całej Europie, ale modele wykorzystywania i wynajmowania powierzchni ulegają zmianie, a firmy oczekują większej elastyczności w zakresie nieruchomości.

Stosunkowo nowym, ale bardzo dynamicznie rozwijającym się trendem w niektórych krajach Europy jest powstawanie powierzchni współdzielonych i coworkingowych. W pierwszej połowie 2019 roku operatorzy coworkingowi odpowiadali za ok. 8 proc. absorpcji na rynku biurowym Hiszpanii. W Europie wśród liderów coworkingu wymienia się Londyn, Paryż i Warszawę. W pierwszej połowie 2019 roku udział powierzchni coworkingowej w wolumenie najmu obejmującym największe transakcje w regionie Île-de-France wyniósł 62 proc.

– Na brytyjskim rynku obserwujemy nie tylko bardzo szybki wzrost popularności coworkingu, ale także różnego rodzaju elastycznych form najmu. W samym Londynie jest już ponad 600 operatorów oferujących elastyczną powierzchnię. Obecnie koncentrują się na innych miastach w Wielkiej Brytanii i zwiększeniu w nich swojej obecności. Popyt wśród najemców na tego typu powierzchnie utrzymuje się na wysokim poziomie, o czym świadczą wskaźniki wynajętej powierzchni w centrach coworkingowych wynoszące ok. 80-90 proc. – mówi Shaun Dawson, Dyrektor Działu Badań i Analiz w firmie DeVono Cresa z Wielkiej Brytanii.

Co dalej?
Jak w obecnej sytuacji makroekonomicznej odnajdzie się Polska? Czy spowolnienie gospodarcze dotrze również nad Wisłę? – Mamy pełną świadomość wpływu światowej polityki i gospodarki na nasz kraj. Pozostaje jednak wiele pytań i niepewności – co dalej z brexitem czy toczącymi się wojnami handlowymi? Jak konflikt gospodarczy między USA i Chinami wpłynie na naszego największego partnera, czyli Niemcy, a pośrednio również na Polskę? – zastanawia się Piotr Kaszyński, Partner Zarządzający w Cresa Polska. – Dzisiaj trudno odpowiedzieć na te pytania, dlatego skupiamy się na obecnej sytuacji, a ta jest bardzo dobra. W Polsce nie widać żadnych oznak spowolnienia. Rynek powierzchni biurowej odnotowuje kolejne rekordy. W drugim kwartale tego roku w Warszawie odnotowaliśmy najwyższy w historii kwartalny najem na poziomie ponad 265 tys. mkw. Obserwujemy dynamiczny wzrost sektora usług dla biznesu zarówno w stolicy, jak i na rynkach regionalnych. Wzrasta liczba projektów mixed-use, a duże zainteresowanie inwestorów kapitałowych stymuluje deweloperów do większej aktywności – podsumowuje szef Cresa Polska.

Autorami raportu sÄ… eksperci z Cresa Polska.