Czy zdarzają się poważne błędy w operatach szacunkowych nieruchomości? Niestety tak. Nie jest to zwykle świadoma wina rzeczoznawcy majątkowego, a raczej splot okoliczności i uwarunkowań, zwłaszcza w przypadku „skomplikowanej” nieruchomości. Ekspertki firmy doradczej Lege Advisors zebrały i podzieliły błędy w operatach szacunkowych na cztery główne rodzaje. Pokazują one, że wycena nieruchomości to proces złożony, który ma potencjał do mniejszych lub większych „potknięć”.
1. Niedostateczne rozpoznanie wycenianej nieruchomości
Oprócz błędów związanych z identyfikacją nieruchomości (typ i powierzchnia), zdarza się, że w wycenie pominięte zostają inne, mniej formalne, ale równie ważne czynniki. Chodzi o błędne określenie przeznaczenia, na przykład, nieruchomości gruntowej niezabudowanej. – Przyjęcie błędnego przeznaczenia może skutkować m.in. porównaniem nieruchomości w obrębie niepodobnych nieruchomości, z innego segmentu. Mam tu na myśli nieruchomości rolne zamiast przemysłowe, mieszkaniowe zamiast usługowe i w wielu innych kombinacjach. – tłumaczy Magdalena Wiszniewska, specjalista ds. wyceny nieruchomości Lege Advisors. Błędy dotyczą także często oceny potencjału nieruchomości i rzeczywistych możliwości jej zagospodarowania. Zdarza się, że nieuwzględnione jest położenie na terenie zalewowym, czy w obszarze ochrony konserwatorskiej. W sposób znaczący może to wpływać na możliwości zagospodarowania działki. Do poważnych błędów zaliczyć należy także niezauważanie lub nieuwzględnienie wad prawnych nieruchomości.
2. Źle przeprowadzona analizy rynku
Etap wyceny związany z analizą rynku jest jednym z kluczowych dla prawidłowego określenia wartości nieruchomości. Podstawową kwestią jest dobór właściwego rynku do analizy (wynika bezpośrednio ze specyfiki wycenianej nieruchomości). Lokale mieszkalne należy porównywać z lokalami mieszkalnymi (nie z domami), lokale użytkowe z użytkowymi (nie z nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi obiektami komercyjnymi), grunty z gruntami o takim samym lub bardzo zbliżonym przeznaczeniu i potencjale. – Błędem jest również nieuwzględnienie ogólnej koniunktury i sytuacji w kraju bezpośrednio na badanym rynku. Szczególnie w przypadku nieruchomości komercyjnych. Dobrym przykładem są biura czy hotele, które podczas pandemii doświadczyły wielu ograniczeń. – mówi Katarzyna Młynarczyk, ekspertka ds. wyceny nieruchomości Lege Advisors. Etap analizy rynku prowadzi i wpływa bezpośrednio na dobór nieruchomości porównawczych przyjmowanych do dalszych kalkulacji. Dlatego powinna być mu poświęcona szczególna uwaga, czas i dokładność.
3. Błędy wynikające z kwestii metodologicznych
Chodzi o błędny wybór metodologii, sposób jej przeprowadzenia, w tym w szczególności dobór nieruchomości porównawczych. Czynniki te są bardzo często podważane w postępowaniach sądowych, gdzie pojawiają się opinie biegłych. – Wyboru stosowanej metodologii i podejścia dokonuje w każdym przypadku wyłącznie rzeczoznawca. Jednak są przypadki, kiedy określone podejście lub metodologia narzucone są wprost zapisami prawa. Niezastosowanie się do nich skutkuje zasadniczym błędem. – wyjaśnia Magdalena Wiszniewska z Lege Advisors.
Na etapie przeprowadzania kalkulacji mogą pojawiać się uchybienia polegające na nieprawidłowym doborze nieruchomości porównawczych (w zależności od uwarunkowań lokalnego rynku). Powinno dążyć się do porównania przedmiotu wyceny z nieruchomościami możliwie podobnymi, będącymi przedmiotem obrotu. Ewentualne różnice korygowane są przez zastosowanie odpowiednich poprawek. Rzeczoznawcy powinni unikać porównywania nieruchomości różnego typu, bardzo zróżnicowanych, np. powierzchniowo lub lokalizacyjnie.
4. Błędy techniczne i warsztatowe
Ostatnia kategoria to błędy wynikające z warsztatu rzeczoznawcy i ewentualnych mniej lub bardziej znaczących pomyłek. Wskazać w tym przypadku należy błędy obliczeniowe w kalkulacjach, pomyłki pisarskie, itp. – Istotnym błędem jest również pozostawianie w operacie niedomówień, pola do dodatkowej interpretacji, czyli po prostu bycie nieprecyzyjnym. Należy pamiętać, że w większości przypadków odbiorca operatu nie jest specjalistą w tej dziedzinie. Rolą eksperta jest dołożenie staranności, aby przekazana opinia nie budziła wątpliwości. – podkreśla Katarzyna Młynarczyk z Lege Advisors.
