PRS, czyli Private Rented Sector to stosunkowo nowy model na polskim rynku mieszkaniowym i w odróżnieniu od mocno zakorzenionego najmu prywatnego, wciąż krąży wokół niego wiele nieporozumień. Czym jest najem instytucjonalny, dla kogo może być korzystnym rozwiązaniem, a dla kogo nie?

W obliczu rosnącej niepewności, na którą wskazuje m.in. najnowszy raport Kantar Global MONITOR,1 wg którego 68% badanych uznaje świat za coraz bardziej nieprzewidywalny, a 57% martwi się czy jest w stanie nadążyć za rosnącymi kosztami życia, wiele osób wciąż szuka stabilności i bezpieczeństwa. Jednocześnie zwiększa się niechęć do podejmowania ryzyka (z 58% respondentów badania w 2018 roku do 66% w 2023 roku). Poszukiwanie bezpieczeństwa ma swoje odzwierciedlenie również w preferencjach mieszkaniowych. W odróżnieniu do trendów obserwowanych w Europie Zachodniej, Polacy wykazują silne przywiązanie do posiadania własnego „kąta”. Odsetek własnościowych form mieszkalnictwa jest w naszym kraju jednym z najwyższych w Europie i znacznie przewyższa średnią unijną. Wg danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego z kwietnia 2023 roku, wśród zarabiających poniżej 60% mediany dochodowej, aż 82% osób może pochwalić się własnością – jest to o 30% więcej niż średnia w Unii Europejskiej.2

Od własności do najmu instytucjonalnego

Choć własność nadal cieszy się dużą popularnością w Polsce jako docelowa forma zamieszkania, równolegle obserwujemy dynamiczne zmiany na rynku mieszkaniowym i rosnące zainteresowanie alternatywnymi formami mieszkalnictwa, w tym najmem instytucjonalnym. Zjawisko to wpisuje się w globalne trendy, gdzie PRS zyskuje na znaczeniu, oferując nowoczesne rozwiązania dla osób szukających elastyczności oraz wygody, bez konieczności angażowania się w długoterminowe zobowiązania związane z kredytem hipotecznym.

Model ten zakłada, że właścicielem nieruchomości jest profesjonalny podmiot – firma lub fundusz inwestycyjny, który zapewnia wysoki standard usług, profesjonalne zarządzanie oraz utrzymanie nieruchomości. To podejście gwarantuje najemcom większą stabilność niż tradycyjny najem prywatny, często kojarzony z niepewnością i brakiem profesjonalizmu. Nie jest on równoznaczny z najmem krótkoterminowym, nie jest to również system socjalny czy subsydiowany przez państwo – to komercyjna działalność, która działa na zasadach rynkowych. To co wyróżnia PRS, to przede wszystkim jasno określone zasady współpracy, oparte na solidnych fundamentach prawnych, co przekłada się na większe poczucie bezpieczeństwa.

Czym PRS różni się od najmu od prywatnego właściciela?

Pierwsza różnica pojawia się już na etapie poszukiwania lokalu do wynajęcia. W przypadku najmu od prywatnych właścicieli, oferty są rozproszone, co oznacza konieczność przeglądania licznych ofert lokali o zróżnicowanym standardzie, wyposażeniu i cenach oraz odwiedzania wielu mieszkań przed podjęciem decyzji. Z kolei PRS oferuje wygodniejszą alternatywę poprzez wykorzystanie jednej platformy, gdzie wszystkie dostępne mieszkania spełniają ten sam standard i są zlokalizowane w różnych częściach miasta lub kraju, co dla osób ceniących swój czas jest znacznie bardziej praktyczne. Podczas jednej wizyty – online lub osobiście – potencjalny najemca ma możliwość obejrzenia wielu lokali, a w przypadku zmiany decyzji co do lokalizacji, może spodziewać się, że dostępne mieszkanie będzie miało podobne parametry i wyposażenie.

W obu scenariuszach, proces zawarcia umowy najmu w pewnym momencie wymaga bezpośredniego kontaktu z wynajmującym. Przy wynajmie od osoby prywatnej, charakter tych spotkań może się różnić – od przyjaznych po mniej przyjemne, czasami naznaczone niewygodnymi pytaniami lub uprzedzeniami. Doświadczenia samotnych rodziców, rodzin z dziećmi, par jednopłciowych czy osób obcojęzycznych często to potwierdzają. Również kwestia posiadania zwierząt może stać się punktem spornym. W modelu najmu instytucjonalnego, proces wynajmu jest bardziej obiektywny i opiera się na jasno określonych kryteriach, takich jak zdolność do regulowania czynszu i przestrzeganie umowy. W tym kontekście, osobiste cechy najemcy nie mają wpływu na możliwość wynajęcia mieszkania, a każdy kto spełnia formalne wymagania, ma szansę na wynajęcie i zamieszkanie w wybranym lokalu.

A skoro o umowie mowa… Jest ona fundamentem prawnym zabezpieczającym interesy obu stron: wynajmującego i najemcy. W przypadku PRS, dokument ten jasno określa prawa i obowiązki dwóch stron, zapewniając stabilność warunków najmu na cały okres obowiązywania. Dzięki temu, najemca ma pewność, że warunki umowy nie ulegną zmianie. W sektorze najmu prywatnego, choć obecność umowy również jest zalecana, zdarza się, że wynajmujący nie przedstawia takiego dokumentu lub jego zapisy są na tyle nieprecyzyjne, że może on stawiać mniej doświadczonego najemcę w niekorzystnej pozycji.

Cena robi różnicę, czyli czy PRS jest droższy?

Z danych Otodom Analytics wynika, że średnia cena ofertowa najmu w styczniu 2024 roku dla mieszkań do 40 mkw. wynosiła w Warszawie 3011 zł miesięcznie, a dla lokali o metrażu 40-59 mkw. – 3841 zł. We Wrocławiu za kawalerkę trzeba było średnio wyłożyć 2384 zł miesięcznie, a za mieszkanie do 59 mkw. – 2944 zł. W Gdańsku ceny te kształtowały się odpowiednio na poziomie 2429 zł i 3020 zł.3 Przeglądając prywatne oferty na popularnych portalach ogłoszeniowych możemy znaleźć zarówno 21-metrową kawalerkę na Mokotowie w cenie 2500 zł za miesiąc, jak i w przekraczającej 3000 zł. Różne lokalizacje, rodzaje budynków, wyposażenie. Dodatkowo płatny czynsz administracyjny, kaucja i media. Jak się mają do tego ceny w PRS? Dla przykładu platforma Resi4Rent proponuje kawalerkę o powierzchni 25,3 mkw. na ul. Woronicza w Warszawie za 3040 zł miesięcznie, wliczając w cenę meble, sprzęt AGD, Wi-Fi, aplikację do zarządzania umową i rozliczeniami, a także usługi takie jak profesjonalne zarządzanie najmem, monitoring, ochrona i obsługa wszelkich awarii i usterek. Dodatkowo płatne indywidualnie opomiarowane media i zwrotna kaucja w wysokości 125% ceny miesięcznego wynajmu. We Wrocławiu dwupokojowe mieszkanie zawierające analogiczny pakiet usług jest dostępne za 3100 zł, a trzypokojowe za 4200 zł miesięcznie.

Dla kogo PRS?

Rynek PRS rozwija się, by sprostać oczekiwaniom tych, którzy szukają alternatywy dla posiadania mieszkań. Wśród różnorodnych opcji dostępnych na rynku najmu, propozycje od firm takich jak Resi4Rent stają się atrakcyjne dla osób poszukujących stabilności oraz dodatkowych usług, które trudno znaleźć w ofertach od prywatnych wynajmujących. Jest to opcja dla osób chcących uniknąć długoterminowych zobowiązań finansowych, mobilnych zawodowo, studentów, pracowników międzynarodowych korporacji, młodych rodzin oraz wszystkich, którzy cenią sobie bezproblemowość, bezpieczeństwo i życie w inkluzywnej społeczności wspieranej różnorodnością nieodpłatnych usług i wydarzeń. Decyzja o wyborze między wynajmem a kupnem mieszkania jest zależna od indywidualnych potrzeb, możliwości finansowych oraz planów na przyszłość.

– Platformy PRS odpowiadają na współczesne trendy konsumenckie, szczególnie w kontekście rosnącej niechęci do podejmowania ryzyka finansowego. Oferta najmu od firmy jest atrakcyjna dla osób ceniących sobie swobodę przemieszczania się lub po prostu dla tych, którzy nie mogą sobie pozwolić na zakup własnego mieszkania. To rozwiązanie, które przyciąga młodsze pokolenia, umożliwiając im łatwe dostosowanie miejsca zamieszkania do zmieniających się okoliczności zawodowych czy życiowych. Obserwujemy także rosnące zainteresowanie najmem instytucjonalnym jako formą długoterminowego zamieszkania. Dotyczy to zwłaszcza młodych rodzin, które w obliczu niepewności ekonomicznej rezygnują z zakupu własnego lokum, równocześnie doświadczyły zbyt dużo trudności ze strony indywidualnych właścicieli mieszkań. Oferujemy im nie tylko mieszkanie w nowych osiedlach i atrakcyjnej lokalizacji, ale także kompleksową obsługę i przewidywalność kosztów. Nasz model jest odpowiedzią na oczekiwania sięgające daleko poza zwykłe zapewnienie dachu nad głową. Ludzie poszukują przejrzystości, bezpieczeństwa oraz komfortu, a my, dzięki naszym usługom, jesteśmy w stanie sprostać tym oczekiwaniom – podsumowuje Alicja Kościesza, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu Resi4Rent.