Najem instytucjonalny jest rodzajem umowy, która różni się od klastycznej umowy najmu. Lepiej zabezpiecza interesy właściciela nieruchomości, a także może być bardziej korzystny dla przyszłych lokatorów mieszkania. Umowa taka zawierana jest w obecności notariusza, co dodatkowo zabezpiecza interesy obu stron.

Spis treści:
Mieszkania na wynajem wciąż popularne
Czym jest najem instytucjonalny?
Najem instytucjonalny ułatwia eksmisję lokatora
Korzystny także dla najemcy
Notariusz niezbędny przy podpisaniu umowy najmu
Więcej dokumentów do podpisu
Dobra umowa podstawą w najmie

Najem instytucjonalny został wprowadzony Ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Definicję umowy najmu można natomiast znaleźć w art. 19f ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów z dnia 11 września 2017 roku. Jest to forma umowy najmu, która różni się od standardowej.

Mieszkania na wynajem wciąż popularne
Pandemia koronawirusa, która wybuchła w naszym kraju pod koniec pierwszego kwartału ubiegłego roku, dała się we znaki rynkowi nieruchomości. Sektor mieszkaniowy zniósł jej skutki nieoczekiwanie dobrze. Wprawdzie sektor mieszkań na sprzedaż poradził sobie lepiej, to jednak sektor mieszkań na wynajem także nadrabia straty.
W początkowym okresie część lokali mieszkalnych na wynajem opustoszała. Studenci, którzy wynajmowali mieszkanie, zrezygnowali z jego zajmowania. Wielu z nich z obawy o zdrowie wolało wrócić do rodzinnego domu. Ponadto część uczelni podjęła decyzję o wprowadzeniu zdalnego toku nauczania, przez co mieszkania na wynajem straciły na popularności.
Obecnie jednak zapowiada się, że październikowy rok szkolny na uczelniach wyższych zostanie rozpoczęty stacjonarnie. Co za tym idzie, właściciele mieszkań na wynajem spodziewają się, że wróci spore zainteresowanie lokalami do wynajęcia.
Podobnie sytuacja przedstawia się w przypadku mieszkań, które wynajmują pracownicy. Osoby, które wykonywały pracę daleko od miejsca swojego zamieszkania, często decydowały się na czasowe wynajęcie mieszkania. Zapotrzebowanie to zmalało jednak w chwili, gdy rząd wprowadził pełny lockdown. Pracownicym, którzy do tej pory musieli wynajmować mieszkania blisko biur, w których pracowali na co dzień stacjonarnie, mogli zmienić tryb pracy i wykonywać ją z zacisza własnego domu. Co za tym idzie, wynajmowanie mieszkania nie było już konieczne.
Obecnie wielu pracowników powróciło już do stacjonarnych biur, jednak w dalszym ciągu utrzymuje się system pracy zdalnej oraz hybrydowej. W efekcie nie wszyscy pracownicy, którzy zmuszeni byli do wynajmowania mieszkania blisko biura, nie musieli powracać do tej decyzji.
w efekcie sektor mieszkań na wynajem nie powrócił jeszcze do poziomu aktywności, jaką notował przed wybuchem pandemii. Widać jednak, że popularność mieszkań na wynajem stopniowo wzrasta.

Czym jest najem instytucjonalny?
Jak wskazuje definicja najmu instytucjonalnego (art. 19f ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów z dnia 11 września 2017 roku), najem instytucjonalny jest umową najmu mieszkania, która zawierana jest przez osobę fizyczną, prawną albo jednostkę organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej. która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokalu.
W odróżnieniu od standardowej umowy najmu, w przypadku najmu instytucjonalnego konieczne jest określenie czasu obowiązywania umowy. nie ma przy tym określonych widełek, na jaki czas minimalny lub maksymalny taka umowa może zostać zawarta, zatem kwestia ta pozostaje w gestii stron zawierających umowę.

Najem instytucjonalny ułatwia eksmisję lokatora
Bardzo istotną kwestią, jaka jest związana z najmem instytucjonalnym jest fakt, że zapisy w umowie ułatwiają eksmisję niechcianych lokatorów. Właściciel mieszkania ma większe uprawnienia do pozbycia się lokatora w sytuacji, gdy ten zalega z opłatami za czynsz albo nie chce opuścić mieszkania po wygaśnięciu umowy.
Najem instytucjonalny wydaje się więc być dobrym rozwiązaniem, zwłaszcza dla właścicieli nieruchomości, którzy wcześniej mieli problemy z eksmisją problematycznych lokatorów. W przypadku zwykłej umowy najmu niejednokrotnie jeśli dochodziło do konieczności eksmisji lokatora, sprawa kończyła zwój bieg w sądzie, gdzie strony musiały dochodzić swoich racji.

Korzystny także dla najemcy
O ile wydawać by się mogło, że najem instytucjonalny jest korzystny wyłącznie dla właściciela, to jest on dobrym rozwiązaniem także dla strony najmującej. Osoba taka jest bowiem chroniona sztywnymi zapisami umowy. Oznacza to, że właściciel nie może na przykład bez przyczyny eksmitować najemcy. Umowa określa wszystkie zobowiązania obu stron i o ile najemca ich przestrzega, nie musi obawiać się konsekwencji ze strony właściciela lokalu mieszkalnego.

Notariusz niezbędny przy podpisaniu umowy najmu
W przypadku najmu instytucjonalnego strony nie mogą zwyczajnie zawrzeć umowy pomiędzy sobą. Konieczne jest podpisanie jej w obecności notariusza. Oznacza to więc dodatkowy koszt, na który – jak wiadomo – wiele osób nie chce się decydować. Niemniej skorzystanie z notariusza ma też swoje plusy. Przede wszystkim strony mogą liczyć na to, że notariusz sporządzi umowę, która nie będzie zawierała zapisów, które czyniłyby ją korzystną wyłącznie dla jednej ze stron.
Jeśli jednak najemca i wynajmujący dojdą do porozumienia w tej kwestii, muszą wspólnie wybrać biuro notarialne, w którym umowa najmu instytucjonalnego zostanie podpisana.

Więcej dokumentów do podpisu
O ile w przypadku zwykłej umowy najmu wystarczy, aby strony złożyły na niej swoje podpisy, o tyle umowa najmu instytucjonalnego jest nieco bardziej skomplikowana. W umowie zawarty musi zostać dokładny opis nieruchomości, która zostanie wynajęta. Powinna zostać również określona wysokość czynszu, kaucji oraz opłat na media. Zgodnie z prawem wysokość kaucji nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu najmu. Umowa powinna zawierać także zapis, w jakiej formie czynsz będzie opłacany (gotówkowo czy przelewem) oraz określony powinien zostać comiesięczny termin płatności. Właściciel mieszkania na wynajem musi ponadto dołączyć do umowy oświadczenie, że posiada on tytuł prawny do przedmiotowej nieruchomości. W umowie musi zostać również określony czas obowiązywania umowy. Strony powinny także ustalić zasady opuszczenia mieszkania w przypadku eksmisji. W takim przypadku osoba, która planuje wynająć mieszkanie, powinna dołączyć oświadczenie, że wyraża zgodę na poddanie się egzekucji i zobowiązuje się do upuszczenia mieszkania na zasadach ujętych w umowie. Wszystkie załączniki do umowy powinny zostać poświadczone notarialnie.

Dobra umowa podstawą w najmie
Odpowiednio sporządzona umowa jest kluczową kwestią przy wynajmie mieszkania. Fakt, że umowa najmu instytucjonalnego jest zawierana w obecności notariusza, strony umowy mogą mieć pewność, że umowa ta jest sporządzona zgodnie z literą prawa i jest sprawiedliwa dla obu stron. W sytuacji, gdy umowa jest obszerna i zawiera wszelkie zapisy dotyczące zasad najmu, strony mają jasną sytuację w przypadku kwestii spornych. Co więcej, wszelkie konflikty mogą być również rozwiązywane w obecności notariusza, który będzie służył obu stronom umowy konsultacją. Najem instytucjonalny, o ile wiąże się z koniecznością poświęcenia czasu na wizytę u notariusza oraz liczy się z dodatkowymi kosztami, jest bezpieczną formą zawierania umowy najmu mieszkania dla obu stron.

Redakcja
Komercja24.pl