Rynek biurowy w 2020 roku był zdominowany przez kilka wydarzeń, które prawdopodobnie go na nowo zdefiniują i ukształtują. Czynnikiem, który przede wszystkim się do tych zmian przyczynił była praca zdalna nie niespotykaną dotąd skalę i to ona wywołała lawinę zdarzeń, takich jak spadek popytu na nową powierzchnię, zmiany w strukturze podpisywanych umów, czy wzrost oferty podnajmów. Pomimo nie najlepszych nastrojów i niepewności gospodarczej oberwaliśmy też wzmożoną aktywność inwestycyjną, której celem był sektor logistyczny oraz mimo wszystko rekordowe transakcje na rynku najmu.
Spis treści:
Praca zdalna
Zmiana w strukturze zawieranych umów
Spadek popytu
Rekordowe transakcje
Duża aktywność deweloperska
Podnajem
Duża aktywność na rynku inwestycyjnym
Praca zdalna
W ciągu kilku dni większość firm przeniosła swój biznes z biura do domów pracowników. Początkowo ułatwione łączenie życia zawodowego i prywatnego skłoniły wielu pracowników do częściowego zakwestionowania konieczności pracy z biura, a firmy – do rozważań czy obecnie wynajmowana wielkość biura faktycznie jest niezbędne czy w obecnej sytuacji nie jest jedynie generatorem kosztów. Po kilku miesiącach pracy zdalnej entuzjazm pracowników, którzy nijako nie z własnej woli zostali zmuszeni do pracy w domach zaczął słabnąć. Pojawiła się potrzeba kontaktów z ludźmi twarzą w twarz, a domowa codzienność oraz brak dostosowania domowych stanowisk do stałej pracy zdalnej zaczął być coraz bardziej uciążliwy. Po kilku miesiącach pandemii, kiedy coraz więcej zaczęto mówić o negatywnych skutkach pracy zdalnej w ujęciu społecznym, przeprowadzono szereg badań opinii publicznej, które wskazywały, że około 80% pracowników brakowało interakcji ze współpracownikami, a wielu rynkowych specjalistów odpuściło już spekulacje o „śmierci rynku biurowego”. Potrzebę posiadania biur potwierdziło też badanie Knight Frank, w którym spośród 2.000 respondentów niemal 80% respondentów wskazało, że po pandemii COVID-19 chciałoby pracować w modelu łączącym pracę zdalną z pracą z biura. Jedynie 8% ankietowanych woli pracę z domu, a 12% chciałoby pracować wyłącznie w biurze.
Zmiana w strukturze zawieranych umów
Niepewna sytuacja gospodarcza oraz ostrożność najemców były powodem m.in. tego że na rynku w 2020 roku znacząco wzrósł poziom renegocjacji umów najmu, które stanowiły 37% (wzrost z 26% w ostatnich trzech latach) wszystkich podpisanych umów najmu. W porównaniu z rokiem poprzednim zauważalnie spadł też udział umów tzw. pre-let podpisywanych przed oddaniem budynku do użytku i wyniósł 22%. Spodziewamy się, że ten trend może się utrzymać w przeciągu najbliższych miesięcy, a spowodowany będzie on głównie poprzez krótkoterminowe przedłużenia obecnych umów przez Najemców w celu odłożenia w czasie podjęcia długoterminowych decyzji.
Spadek popytu
W ostatnich miesiącach ubiegłego roku nadal obserwowano osłabioną aktywność najemców oraz wstrzymywanie się od podejmowania długofalowych zobowiązań. Najemcy skłaniali się raczej do pozostania w obecnie zajmowanym biurze niż do wynajmowania przestrzeni w nowej lokalizacji, czy do ekspansji na dodatkową powierzchnię. W 2020 roku popyt na powierzchnię biurową wyniósł 600.000 m2, a w 2019 niemalże 900.000 m2, co oznacza spadek aż o 1/3 r/r.
Rekordowe transakcje
Mimo zmniejszonego popytu na rynku odnotowano kolejne rekordowe transakcje zarówno na rynku stołecznym jak i w miastach regionalnych. Rok 2020 otworzył się kolejnym rekordem Grupy PZU, która wynajęła niemal 47.000 m2 w biurowcu Generation Park Y w Warszawie. Grupa Allegro zdecydowała się na relokację i zwiększenie swojego biura przenosząc się do dawnej Fabryki Norblina w której zajęła ponad 16.000 m2, natomiast firma Leroy Merlin wynajęła ponad 12.000 m2 w kampusie Forest w Warszawie. Rynki regionalne to między innymi renegocjacje Nokii na blisko 30.000 m2 w West Gate i West Link we Wrocławiu oraz transakcja z IV kwartału 2020 gdzie umowę przed najmu w Nowym Rynku zawarło Allegro na ok. 26.000 m2.
Duża aktywność deweloperska
Pomimo trwającej pandemii nie odnotowano na rynku większych przestojów w realizacji budowanych projektów. Największymi projektami dostarczonymi na stołeczny rynek w ostatnich miesiącach były m.in.: kompleks The HUB (89.000 m2 – Ghelamco), Mennica Legacy Tower (48.000 m2 – Golub GetHouse), Biura przy Warzelni kompleksu Browary Warszawskie (24.000 m2 – Echo Investment) oraz dwa budynki kompleksu LIXA (28.000 m2 – Yareal Polska, a które obecnie należą do Commerz Real AG). Do największych projektów ukończonych w miastach regionalnych możemy zaliczyć Olivia Prime B w Gdańsku (25.000 m2 – Olivia Business Center), pierwszą fazę Centrum Południe we Wrocławiu (23.700 m2 – Skanska), Wave A w Gdańsku (23.600 m2 – Skanska), High 5ive IV w Krakowie (23.500 m2 – Skanska) oraz pierwszy budynek kompleksu Face2Face w Katowicach (19.600 m2 – Echo Investment). Biorąc pod uwagę obecną sytuację na rynku oraz mniejszą aktywność Najemców spodziewamy się w najbliższych miesiącach ograniczenia liczby nowych projektów, które miałyby być wprowadzone na rynek w najbliższych latach.
Podnajem
W poszukiwaniu oszczędności wiele firm wraz z początkiem pandemii zdecydowało się na podnajem części swojej powierzchni. W Polsce w ramach podnajmu pod koniec 2020 roku było dostępne około 200.000 m2 powierzchni, z czego aż ponad połowa w samej tylko Warszawie. W IV kw. 2020 roku powierzchnia wynajęta w ramach podnajmu odpowiadała 6% całkowitego popytu podczas gdy średni kwartalny wynik z ostatnich dwóch lat nie przekraczał 1%.
Duża aktywność na rynku inwestycyjnym
Pomimo pandemii COVID-19 i jej ogromnego wpływu na gospodarkę światową, rok 2020 zamknął się dobrym wynikiem przekraczającym 5,3 mld EUR. Na rynku nieruchomości komercyjnych apetyt inwestorów i zagranicznych funduszy pozostaje wciąż wysoki. Pomimo spadku wolumenu transakcji o 30% w porównaniu z rekordowym 2019 rokiem, rynek inwestycyjny w Polsce jest stabilny, a wartość zamkniętych transakcji zdecydowanie przekracza średnią z ostatnich 10 lat, która oscyluje wokół 4,2 mld euro. W 2020 roku uzyskany został najlepszy historycznie wynik sektora magazynowego na rynku inwestycyjnym, który wyniósł 2,6 mld euro, co w dużej mierze było reakcją inwestorów na rozwój rynku e-commerce. Przewidujemy, że w kolejnych kwartałach na rynku biurowym możemy spodziewać się stabilizacji czynszów bazowych z niewielką tendencją spadkową w lokalizacjach poza centralnych wraz ze wzrostem pakietu zachęt, w postaci zwiększonego okresu zwolnienia z czynszu lub powiększonych dopłat do wykończenia biura, które zwiększą presję na czynsze efektywne.
Autor: Karol Grejbus, Dyrektor Działu Reprezentacji Najemcy, Knight Frank.
