Proces inwestycyjno-budowlany w przypadku nieruchomości biurowych obejmuje wiele faz, z których każda powiązana jest z szeregiem zagadnień prawnych.
Marcin Jakubaszek, radca prawny, wspólnik zarządzający JF Legal Jakubaszek & Fogo Sp.k., wypowiedział się na temat najważniejszych zagadnień prawnych związanych z procesem inwestycyjno-budowlanym w przypadku nieruchomości biurowych.
Jak mówi Marcin Jakubaszek, niezwykle istotnym zagadnieniem prawnym, choć nie wyłącznie, jest poprawne przeprowadzenie procesu komercjalizacji przyszłej inwestycji biurowej. Proces ten przesądza o sukcesie całego przedsięwzięcia od strony ekonomicznej, ale także o prawnym bezpieczeństwie generowanych przychodów, które będzie wpływało na możliwość obsługi zaciągniętego kredytu, o przychodowości inwestycji, o zwrocie na zainwestowanym kapitale własnym, ale także o wartości tego aktywa w postaci inwestycji biurowej w przypadku zamiaru wyjścia z tej pozycji inwestycyjnej (ang. exit).
O prawnym bezpieczeństwie zawartych umów najmu decyduje kilka czynników, które musza ograniczać lub eliminować następujące najważniejsze ryzyka:
• ryzyko odmowy objęcia przedmiotu najmu w posiadanie przez najemcę (eliminowane lub ograniczane poprzez postanowienia dotyczące odbioru, w tym obmiaru, przyszłego przedmiotu najmu, w szczególności ograniczające zakres wad i usterek, które mogą stanowić przyczynę odmowy odbioru);
• ryzyko braku świadczenia przez najemcę (eliminowane lub ograniczane poprzez odpowiednie zabezpieczenia świadczeń przewidzianych umową najmu) czy wreszcie
• ryzyko przedwczesnego zakończenia umowy najmu przez najemcę (eliminowane czy ograniczane poprzez zawieranie umów najmu na czas oznaczony (a nie na czas nieoznaczony, które umożliwiają ich znacznie swobodniejsze rozwiązanie), ścisłe oznaczanie przyczyn i podstaw wypowiedzenia, rozwiązania czy odstąpienia od umowy najmu przez najemcę i po wyczerpaniu określonej procedury naprawczej (ang. remedy procedure), ograniczanie lub eliminowane tzw. klauzul zerwania umowy najmu ang. break option).
