Nieruchomości inwestycyjne realizowane w modelu forward deals skupiają na sobie coraz większe zainteresowanie wśród deweloperów. Transakcje forward deals mogą być zawierane w dwóch formach. Pierwszym z nich jest model forward funding, natomiast drugim – forward purchase. Finansowanie realizacji inwestycji przy pomocy transakcji typu forward deals, niesie ze sobą korzyści.
Spis treści:
Pandemia koronawirusa kontra rynek nieruchomości
Nieruchomości inwestycyjne zalewają kraj
Finanse potrzebne na realizację projektów inwestycyjnych
Czym jest forward funding?
Czym jest forward purchase?
Finansowanie budowy nieruchomości inwestycyjnych
Pandemia koronawirusa kontra rynek nieruchomości
Pandemia wirusa COVID-19 mocno zachwiała poszczególnymi sektorami rynku nieruchomości. Niemniej niektóre z nich zaczęły szybko podnosić się w kolan. Dotyczy to sektora magazynów a także sektora mieszkaniowego.
Już w początkowym okresie pandemii wirusa COVID-19 zapotrzebowanie na nowoczesne magazyny i hale produkcyjne gwałtownie wzrosło. Podobnie jest w przypadku mieszkań, gdzie zainteresowanie kupujących nie maleje pomimo stale wzrastających cen za metr kwadratowy lokalu mieszkalnego. Sytuacja ta zauważalna jest zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.
W chwili obecnej, kiedy od wybuchu pandemii minęło już sporo czasu, również sektor biurowy odzyskuje dawną pozycję. Przedsiębiorcy powoli zaczynają wracać do zajmowanych wcześniej biur. Część z nich dodatkowo zwiększa zajmowaną dotychczas powierzchnię. Dotyczy to w dużej mierze przedsiębiorców, którzy działają w branży e-commerce i rozwijają swoje biznesy.
Rynek nieruchomości budzi się do życia, a deweloperzy i inwestorzy poszukują najlepszych form finansowania swoich projektów komercyjnych, które zamierzają wcielić w życie. Deweloperzy nie zawsze dysponują jednak wystarczającymi środkami własnymi, przez co nie dziwi fakt, że chętnie podejmują się współpracy z inwestorami, którzy zapewnią im odpowiednie środki, by realizacja projektu przebiegła sprawnie. Rozwiązanie takie niesie korzyści również stronie finansującej przedsięwzięcie.
Nieruchomości inwestycyjne zalewają kraj
Sektor nieruchomości komercyjnych wykazał się dużą odpornością na negatywne skutki pandemii wirusa COVID-19. Co więcej, sektor magazynów i hal wręcz rozwinął się w tym trudnym okresie, kiedy sytuacja gospodarcza była bardzo niepewna. Dużym motorem napędowym dla tego sektora rynku nieruchomości okazała się branża e-commerce. Sprzedaż internetowa na tyle mocno rozwinęła się w okresie całkowitego lockdownu, że przedsiębiorcy postanowili kuć żelazo, póki gorące. Sklepy internetowe szybko zaczęły rozwijać swoje oferty, zachęcając Polaków do dokonywania zakupów z zacisza własnych domostw. W efekcie zwiększyło się zapotrzebowanie wśród przedsiębiorców na zatowarowanie, a co za tym idzie – poszukiwali oni większych magazynów. Po okresie lockdownu zwiększyło się także zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe, gdyż przedsiębiorcy, rozwijając swoje e-biznesy, zatrudniali również nowych pracowników administracyjnych.
Finanse potrzebne na realizację projektów inwestycyjnych
Deweloperzy i inwestorzy, którzy wyczuli ożywienie na rynku, z chęcią zaczęli planować kolejne inwestycje. Zarówno inwestycje mieszkaniowe, na które popyt wzrósł pomimo rosnących cen za mieszkania na sprzedaż, jak i inwestycje magazynowe, które zaczęto realizować coraz bliżej miast, lub wręcz w ich granicach. Każdy projekt inwestycyjny potrzebuje jednak nie tylko pomysłu, ale i źródła finansowania. Oczywiście w dalszym ciągu najbardziej popularną formą jest samodzielne finansowanie inwestycji. Dzięki temu deweloper jest cały czas właścicielem nieruchomości inwestycyjnej i w zależności od planów, może czerpać z niej różne korzyści. Ma do wyboru na przykład wynajęcie pomieszczeń biurowych, magazynowych czy mieszkań. Może także sprzedać poszczególne lokale, lub poszukać inwestora, który kupi cały obiekt za korzystną dla dewelopera cenę. Możliwości jest wiele. Niemniej wzrasta popularność różnych modeli finansowania budowy inwestycji komercyjnej, w tym modele forward funding oraz forward purchase.
Czym jest forward funding?
W modelu forward funding obie strony umowy, to jest sprzedający i kupujący, zobowiązują się do podpisania umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, pod warunkiem, że jej prace zostaną ukończone, a sama nieruchomość inwestycyjna zostanie oddana do użytku. Do przeniesienia własności dochodzi dopiero w momencie dokonania odbioru nieruchomości. Oznacza to, że inwestor, który jest stroną kupującą, nie ponosi ryzyka związanego z budową nieruchomości inwestycyjnej. Deweloper, który jest w tym przypadku sprzedającym, otrzymuje zapłatę dopiero do zakończeniu budowy nieruchomości inwestycyjnej. Często strony decydują się na wypłacanie należności w ratach, aby realizacja inwestycji mogła przebiegać sprawnie, jednak nie jest to regułą. Co więcej, większa transza należności wypłacana jest i tak dopiero po zakończeniu budowy nieruchomości inwestycyjnej. Oznacza to, że model forward funding jest metodą bezpieczną zwłaszcza dla strony kupującej. Oczywiście przyszły właściciel może współpracować z deweloperem w trakcie powstawania inwestycji, jednak nie ma na końcowy efekt decydującego wpływu.
Czym jest forward purchase?
W modelu forward purchase obie strony umowy, to jest sprzedający i kupujący nieruchomość inwestycyjną, zobowiązują się do podpisania umowy kupna-sprzedaży zarówno udziałów spółki, która jest właścicielem budowanej nieruchomości, jak również ów nieruchomości. W tym modelu przeniesienie własności na stronę kupującą ma miejsce jeszcze przed oddaniem nieruchomości inwestycyjnej do użytku. Oznacza to, że nieruchomość inwestycyjna zmienia właściciela jeszcze zanim prace budowlane zostaną ukończone. Inwestycja finansowana jest ponadto z góry, najczęściej w uzgodnionych przez obie strony ratach. Dzięki takiemu rozwiązaniu deweloper nie musi martwić się, skąd pozyska środki finansowe potrzebne na realizację projektu inwestycyjnego i może w zupełności skupić się na samej budowie obiektu i oddaniu go do użytku w ujętych w harmonogramie prac terminie.
Model forward purchase wydaje się bardziej ryzykowny z punktu widzenia strony kupującej, jednak niesie ze sobą również zalety. Przede wszystkim przyszły właściciel nieruchomości komercyjnej może brać czynny udział w procesie budowy obiektu, doradzać lub sugerować deweloperowi, jakie rozwiązania by go zadowalały. Dzięki temu można zrealizować zrealizować inwestycję w taki sposób, aby obie strony były w pełni usatysfakcjonowane.
Finansowanie budowy nieruchomości inwestycyjnych
Znalezienie źródła finansowania nieruchomości inwestycyjnej nie jest proste. Co więcej, nawet jeśli strony zdecydują się na współpracę, to muszą uzgodnić ze sobą wszelkie szczegółowe kwestie związane z budową nieruchomości inwestycyjnej, formą jej opłacenia, terminami oraz harmonogramem budowy obiektu. Na ustalenia te strona kupująca i strona kupująca muszą przeznaczyć odpowiednią ilość czasu, aby już na etapie przystąpienia do realizacji budowy inwestycji, nie wynikały nieporozumienia.
Finansowanie budowy inwestycji w ramach modelu forward funding lub forward purchase może być bardzo korzystne dla obu stron. Oczywiście każdy z tych modeli posiada swoje zalety i wady, przy czym jest bardziej korzystny – w zależności od wyboru modelu – albo dla strony kupującej, albo dla dewelopera realizującego realizację projektu inwestycyjnego.
