Pierwsze dwie dekady XXI wieku minęły pod znakiem ogromnych zmian, nie tylko technologicznych, ale również światopoglądowych, w tym zwrócenia większej uwagi na wpływ działalności człowieka na środowisko naturalne. Odejście od paliw kopalnych i zerowy ślad węglowy zdają się być docelowymi rozwiązaniami nowych kierunków rozwoju w Europie i większości krajów na świecie. Deweloperzy parków logistycznych mierzą się dziś z różnymi dylematami związanymi z określaniem nowych standardów budynków w kontekście wpływu na środowisko, aby odpowiadać na zmieniające się oczekiwania rynkowe oraz społeczne.
Spis treści:
Magazynowe nieruchomości komercyjne coraz bardziej zielone
Ochrona środowiska w praktyce – wyzwania dla rynku nieruchomości komercyjnych
ESG a realne zmiany
Dostosowanie rynku nieruchomości do trendów eko
Ewolucja czy rewolucja na rynku nieruchomości komercyjnych?
Magazynowe nieruchomości komercyjne coraz bardziej zielone
Wiele z potrzebnych rozwiązań ekologicznych, dających wymierne korzyści, na stałe wdrożyliśmy do standardowej specyfikacji technicznej obiektów logistycznych klasy A. W projektach zabudowy magazynowej i produkcyjnej procedowanych w Hines Polska na działkach w Piasecznie, Jankach oraz Gdańsku-Kowalach, stosujemy takie metody i są one dla nas standardem. Planujemy dostarczenie parków magazynowo-produkcyjnych w tych lokalizacjach w II kw. 2023 r.
Stopniowe wdrażanie technologii prośrodowiskowych do nowych standardów zabudowy jest stałym procesem. Każdy rok przynosi nowości, których zastosowanie znajdujemy później w praktykach budowlanych oraz organizacyjnych w przygotowaniu nieruchomości przemysłowych do użytku. Dobrym przykładem tych działań jest oświetlenie LED – ważny element procesu redukcji zużycia energii w ogólnoświatowej gospodarce. Zdecydowanie dłuższa żywotność takich żarówek sprawia, że są mniej szkodliwe dla środowiska w trakcie utylizacji niż chociażby świetlówki. Ich efektywność wynika również z samego procesu emitowania światła. LEDowe źródła światła mają znacznie mniejsze starty energii spowodowane emisją ciepła od standardowych żarówek wolframowych, które dawały przy tym samym zużyciu prądu ok. 8 razy mniej światła, generując straty energii głównie poprzez nagrzewanie się. Lepsza jakość produktu zachęca więc użytkowników do jego zakupu. Przejście na nową technologię jest więc zwyczajnie opłacalne dla konsumenta.
Płyty warstwowe stosowane jako obudowa ścian i dachów konstrukcji magazynów zapewniają zachowanie wysokich parametrów termoizolacyjnych, a co za tym idzie energooszczędnych. Są zazwyczaj skonstruowane z cienkich profilowanych blach stalowych powlekanych powłokami ochronno-dekoracyjnymi. Pomiędzy blachami znajduje się rdzeń wykonany z pianki poliuretanowej lub wełny mineralnej. Dzięki zastosowaniu tej technologii w budownictwie udaje się minimalizować straty uwalniania energii w sezonie grzewczym, jak również ograniczać nagrzewanie się budynków w lecie. Płyty utrzymują bardziej komfortową dla pracowników temperaturę powietrza w hali oraz pozwalają obniżyć koszty klimatyzacji biura.
Automatycznie nadawany dostęp na wjeździe dla zarejestrowanych pojazdów znacznie przyspiesza proces wjeżdżania na teren parków dystrybucyjnych. Dodatkowo zapobiega stacjonarnej emisji spalin w trakcie oczekiwania na wjazd w celu załadunku lub rozładunku składów transportowych. W tej sytuacji rozwiązanie ekologiczne połączone jest z wygodą użytkowania takiego usprawnienia nieruchomości.
Warto wspomnieć również o niedrogim, lecz efektywnym rozwiązaniu, jakim jest odzyskiwanie wody szarej poprzez montaż odpowiedniej instalacji. Technologia ta jest już powszechnie stosowana w nieruchomościach komercyjnych, a jej obecność ma niebagatelne znaczenie przy przyznawaniu obiektom zielonych certyfikatów. Do użytku wykorzystywana jest również woda opadowa, czyli deszczówka (kwalifikowana jako woda czysta), magazynowana w specjalnie przystosowanych zbiornikach. Szacuje się, że ze 100 mkw. dachu można uzyskać nawet 60 metrów sześciennych wody rocznie, co w przełożeniu na wielkopowierzchniowe budynki daje solidny naturalny zasób nadający się, np. do podlewania terenów zielonych czy też w formie zabezpieczenia, jako zbiornik przeciwpożarowy. Ponadto w zagłębieniach, gdzie może gromadzić się woda, zasadza się rośliny o właściwościach pochłaniania wilgoci, rosnące np. na terenach podmokłych. Możliwe jest również stosowanie na parkingach przeznaczonych dla samochodów osobowych, wielowarstwowego podkładu przepuszczającego wodę, co umożliwia zasilenie gruntu w wodę poprzez opady deszczu.
Ochrona środowiska w praktyce – wyzwania dla rynku nieruchomości komercyjnych
Wdrażanie ekologicznych rozwiązań wiąże się z wieloma wyzwaniami. Jednym z nich jest określenie, czy dana technologia będzie efektywna, a przy tym jednoznacznie neutralna dla środowiska. Przykładowo produkcja płyt warstwowych o zaawansowanych właściwościach termicznych i wzmocnionej wytrzymałości może być bardziej kosztowna pod względem energetycznym od produkcji tańszych odpowiedników, a co za tym idzie nieść większy ślad węglowy w momencie wyprodukowania. Jednakże w dłuższej perspektywie jej wytrzymałość oraz właściwości termoizolacyjne mogą ograniczyć straty energii i zmniejszyć jej zużycie w procesie ogrzewania pomieszczeń, jak również zredukować uwalnianie ciepła z budynku. Płyty można więc uznać za neutralne dla środowiska. Z problemem podobnej natury zmagają się też użytkownicy instalacji fotowoltaicznych, których wydajność zależy od klimatu i pogody. Panel słoneczny na Saharze może wygenerować średnio nawet trzy razy więcej energii elektrycznej niż taki sam zlokalizowany w Polsce. Przy podobnym koszcie energetycznym jego wyprodukowania, dostarcza więcej energii w trakcie funkcjonowania, więc jest bardziej efektywny niż ten w Europie Środkowej. Rozwiązania wykorzystujące promienie słoneczne mogą w pewnych warunkach generować większe straty niż zyski. Warto w takiej sytuacji skupić się na innych proekologicznych technologiach, dających lepsze efekty, np. pozyskiwaniu energii z gazu ziemnego.
Według obecnie panujących zasad w Unii Europejskiej, metoda ta jest przyjazna dla środowiska, pod warunkiem wykorzystania ciepła uwalnianego w całym procesie.
Doskonałym przykładem dookreślania właściwości ekologicznych zabudowy magazynowej jest dostosowanie szkieletu hali pod dodatkowe obciążenie panelami słonecznymi na dachu, które wymaga zaplanowania oraz podjęcia decyzji na etapie tworzenia modelu inwestycji. Można spodziewać się wzrostu zainteresowania takimi własnościami obiektów ze strony funduszy inwestycyjnych. Patrząc perspektywicznie mogą one w trakcie zakupu nieruchomości widzieć we wzmocnionej konstrukcji zaletę na przyszłość i spodziewać się wyższej ceny przy późniejszej sprzedaży takiego parku magazynowo-logistycznego, z uwagi na rosnący trend stosowania rozwiązań eko przez firmy na całym świecie. Po kilku latach ogólne oczekiwania mogą się tak zmienić, że wzmocniona konstrukcja dachu umożliwiająca założenie paneli słonecznych będzie standardowym wymogiem wpisanym w specyfikację techniczną poszukiwanej przez najemcę hali.
ESG a realne zmiany
W Hines przykładamy bardzo dużą wagę do skutków prowadzenia biznesu i stale monitorujemy pojawiające się oczekiwania społeczne w zakresie procedur ESG (Environmental, Social, and Corporate Governance). Nieustannie skupiamy naszą uwagę na coraz lepszym rozumieniu tematów ochrony środowiska, tworzenia przyjaznych warunków pracy, pozostawiając wartość dodaną naszym lokalnym społecznościom i jednocześnie dbając o nie. Działania realizujemy przy jednoczesnym poszanowaniu przepisów obowiązujących w danym kraju oraz według standardów przyjętych przez naszą organizację.
Firmy w dużej mierze skupiają się na komunikowaniu wdrożenia zmian, których widoczność przyjdzie z czasem. Jesteśmy na etapie, który można ocenić jako konsultacje społeczne z biznesem w celu utworzenia nowych zasad i dookreślenia, jakie są wymagania w poszczególnych kontekstach. Wprowadzenie raportowania ESG w kontekście budynków przemysłowych spowoduje w przyszłości szereg zmian wynikających z oczekiwań inwestorów, rozwijających się możliwości technologicznych oraz oczekiwań społecznych. Z pewnością każda inicjatywa, na przykład wzmocniony dach pod instalację PV czy turbiny wiatrowe będą istotnymi parametrami przy ocenie inwestycji. W najbliższych latach będzie można obserwować nowe oraz obecnie rozwijające się ekologiczne trendy, które później wpiszą się w działania rynku jako standardy.
Dostosowanie rynku nieruchomości do trendów eko
We wdrażaniu ekologicznych rozwiązań warto zachować swego rodzaju złoty środek, który dotyczy m.in. obciążeń finansowych wynikających z ekologicznych usprawnień budynków oraz tego, jak rozłożyć koszty pomiędzy wszystkich udziałowców korzyści wynikających z istnienia takiej zabudowy. Należy również brać pod uwagę koszty spowodowane wymogami związanymi ze stosowaniem zielonych technologii, ponieważ ich część poniesie w konsekwencji społeczeństwo. Działalności gospodarcze, operujące na rachunku zysków i strat, wpiszą tylko dodatkowe wydatki związane z ekologią i zwiększą marżę. Z drugiej strony – rozsądne i efektywne rozwiązania eko będą wkrótce decydować o dostępie do tańszego kapitału, a więc będą mieć wpływ na opłacalność inwestycji.
Potrzeba dostosowania ekosystemu rynku do nowych oczekiwań społecznych dotyczy również nieruchomości komercyjnych. Proces zmian zachodzących w branży w dziedzinie ochrony środowiska przypomina bardziej zjawisko naczyń połączonych, gdzie pewne rozwiązania są już oczekiwane przez najemców na konkretnym poziomie, np. certyfikacja BREEAM, która de facto może być elementem raportowania ESG. Certyfikaty jakości na określonym poziomie odzwierciedlają rosnącą potrzebę wprowadzania zielonych technologii w magazynach. Bez takich atrybutów procedowany obiekt nierzadko jest usuwany z shortlisty przez najemcę. Inne zmiany są wprowadzane przez deweloperów patrzących na przyszłą perspektywę, nie tylko pierwszych, ale również kolejnych najmów planowanego obiektu. Przykładem jest wcześniej wspomniane stosowanie wzmocnionej konstrukcji hali w celu umożliwienia najemcom instalacji fotowoltaicznych. Poziom możliwości deweloperów do budowania bardziej eko oraz stan zapotrzebowania najemców wyrównują się gdzieś pomiędzy i wspólnie tworzą aktualny „wskaźnik” rozwoju zastosowań ekologicznych w budownictwie przemysłowym i logistycznym.
Ewolucja czy rewolucja na rynku nieruchomości komercyjnych?
Wszelkie powyższe zmiany w kierunku zwiększania ekologiczności budynków, produkcji i procesów powinny opierać się na zdrowym rozsądku i stałej weryfikacji wcześniejszych założeń. Dziejący się na naszych oczach zwrot ku nowym wartościom przywołuje problem z czasów drugiej rewolucji przemysłowej, dotyczący gromadzących się pozostałości po koniach zaprzęganych do dorożek. Mieszczanie zastanawiali się wtedy, jak przeżyją kolejne lata przy rosnącej emisji odpadów biologicznych zalegających na ulicach, podczas gdy w tym samym czasie w innym miejscu trwały prace Carla Friedricha Benz’a nad skonstruowaniem pierwszego samochodu z silnikiem spalinowym. Po kilku dekadach cały świat przestawił się na konie mechaniczne i zapomniał, że problem bioodpadów w ogóle istniał. Emisja biologiczna zamieniona została na emisję CO₂. Teraz przed nami stoi podobne wyzwanie jak sprzed 150 laty, jednak nadmiernie generowane odpady są potencjalnie dużo bardziej niebezpieczne w skutkach niż wtedy i w dodatku nie ograniczają się do jednego miasta lub regionu, ale wpływają globalnie na cały ekosystem. Czy czeka nas kolejny przeskok?
Autor: Karol Frankowski, Leasing Manager, Hines Polska.
