wizualizacja projektu Ethos w Warszawie
Rynek wtórny nieruchomości komercyjnych zyskuje na znaczeniu dla inwestorów, zwłaszcza w okresie silnej konkurencji o atrakcyjne tereny inwestycyjne i lokalizacje. Z tym mamy właśnie do czynienia obecnie w największych miastach kraju. Deweloperzy zainteresowani są nawet starszymi obiektami komercyjnymi, które można wyburzyć albo zmodernizować.
Tę tendencję widać przede wszystkim na rynku biurowców. Inwestycje w obiekty z rynku wtórnego pozwalają uzyskać dostęp do bardzo dobrych terenów inwestycyjnych i lokalizacji wielkomiejskich, a to z punktu widzenia przyszłej inwestycji może być równoznaczne z jej sukcesem.
Dzieje się tak na wszystkich największych rynkach włącznie z Warszawą i to mimo symptomów nadpodaży nowoczesnych powierzchni biurowych w stolicy. Projektów przebudowy starszych biurowców klasy B jest coraz więcej – można tu wskazać choćby sztandarową inwestycję na placu Trzech Krzyży w Warszawie, czyli biurowiec Ethos – przebudowy Holland Park – obiektu postawionego w 1998 roku. Nowy biurowiec ma spełniać wymogi certyfikacji BREEAM, na poziomie Excellent.
Ile kosztują biurowce na rynku wtórnym? Najniższe wyceny uzyskują tego typu obiekty z czasów PRL. Średnie stawki wśród ofert WGN za biurowce z lat 70 – 80 mieszczą się w przedziale 1500 – 2000 zł za metr kwadratowy. Wyceny są tym wyższe im lepsza lokalizacja. Za taką inwestorzy są w stanie zapłacić naprawdę sporo. Obecnie rozbierany wieżowiec Dyrekcji Okręgowej Kolei Państwowych w Katowicach, tuż obok Spodka został kupiony przez inwestora TDJ Real Estate za 30 mln zł. Cena metra kwadratowego była jednak niska i wynosiła około 1700 zł.
Najmniej wartościowe budynki biurowe z „minionej epoki” na lokalnych, małych rynkach nie są wyceniane wyżej niż do 1000 zł od metra. W Wieluniu do sprzedania został wystawiony obiekt komercyjny z 1979 roku. Cena całości (4600 mkw. powierzchni użytkowej) to 2,8 mln zł.
Nieco wyższe stawki dotyczą budynków nowszych – z lat 90. – zwłaszcza w dobrych, wielkomiejskich lokalizacjach. Budynek biurowo – handlowy (371 mkw.) przy jednej z głównych ulic Wrocławia został wystawiony na sprzedaż za 2,3 mln zł a więc 6100 zł/ mkw. Za nowe niewielkie budynki, powstałe po 2010 roku oferenci oczekują kilku milionów złotych. 3 mln – to cena ofertowa za niewielki obiekt biurowo – handlowych w wysokim standardzie (600 mkw.) w Gdańsku.
Jeśli chodzi o centra handlowe – na coraz trudniejszym rynku również rośnie udział budynków modernizowanych. W tym roku około 130 tys. mkw. powierzchni handlowych przybędzie właśnie w wyniku modernizacji i rozbudowy. Nieruchomości, które nie podejmują działań modernizacyjnych w warunkach ostrej konkurencji są skazane na marginalizacje.
Ile kosztują centra handlowe?
Największe nowoczesne, duże galerie uzyskują ceny na poziomie kilkuset milionów do nawet ponad miliarda złotych. Stawki od metra są zróżnicowane w zależności od standardu obiektu, położenia i wielkości rynku.
W 2014 roku deweloper Rank Progress sprzedał grupie IMMOFINANZ Galerię Piła (obecnie ViVo Piła) za 57,5 mln zł netto. Obiekt miał 24 tys. mkw. powierzchni użytkowej, a więc cena metra kwadratowego wynosiła 2500 zł. Z kolei w 2013 roku za wrocławską Renomę Griffin Group zapłacił około 500 mln zł. Obiekt po rozbudowie ma około 42 tys. mkw. powierzchni handlowej i biurowej, a więc w tym przypadku cena metra wynosiła około 11 tys. zł.
Spośród ubiegłorocznych transakcji można natomiast wymienić również sprzedaż Poznań City Center – galerii handlowej połączonej z dworcem Poznań Główny. Nieruchomość o powierzchni najmu 58 tys. mkw. kupiła od TriGranit firma Resolution Real Estate Fund IV i Prime European Shopping Centre Fund za ponad miliard złotych. W tym wypadku metr kwadratowy kosztował ponad 17 tys. zł.
Z kolei krakowską Galerię Kazimierz sprzedano w zeszłym roku za 375 mln zł. Metr kwadratowy powierzchni handlowej kosztował nieco ponad 10 tys. zł. Focus Mall – centrum handlowe w Bydgoszczy zostało sprzedane w zeszłym roku za 122 mln euro, czyli około 500 mln zł.
W WGN średnia ofertowa cena metra kwadratowego nieruchomości handlowej na rynku wtórnym wyceniana jest na 3100 zł. Najdroższe są oczywiście obiekty nowe, kilkuletnie dobrze położone – tu stawki mogą sięgać nawet 8 – 9 tys. zł. Za gorzej zlokalizowane, bądź starsze nieruchomości ceny będą obniżone. Budynki handlowe powstałe przed 2000 rokiem, zwłaszcza na mniejszych rynkach są wyceniane średnio na 1500 zł od metra.
W najbliższym czasie zainteresowanie nieruchomościami komercyjnymi na rynku wtórnym będzie utrzymywać się na wysokim poziomie. Inwestorzy ciągle poszukują atrakcyjnych lokalizacji pod nowe projekty, stąd zwracają swoje zainteresowanie w stronę starszych obiektów w dobrych lokalizacjach, które można zburzyć bądź zmodernizować.
Marcin Moneta/ komercja24
