Jak kształtują się stawki najmu lokali użytkowych w dużych miastach? Z rynku coraz częściej dochodzą sygnały o spadkach cen, spowodowanych zwiększającą się liczbą pustostanów i ogólną dekoniunkturą.

Sprawdziliśmy, na przykładzie ofert z WGN, ile obecnie należy zapłacić za najem metra kwadratowego powierzchni użytkowej.

Należy pamiętać, że pojęcie „lokal użytkowy” obejmuje swoim zakresem nieruchomości o różnym przeznaczeniu, co może wpływać na stawki najmu, bądź kupna. Dla przykładu – średnie ceny najmu lokalu biurowego metra kwadratowego w dużym mieście, w atrakcyjnej lokalizacji to około 40 do 60 zł. Z kolei najem powierzchni handlowych może być (na prestiżowych ulicach) droższy nawet kilkukrotnie. Sprawdziliśmy najniższe i najwyższe ceny ofertowe zamieszczone w WGN, dotyczące miast: Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań i Gdańsk.

Już pobieżny przegląd ofert potwierdza, że ceny znacznie odbiegają od średniej. Dla przykładu – lokal użytkowy w Warszawie, o powierzchni 144 m kw. na Saskiej Kępie, czyli w dobrej lokalizacji można wynająć za 14 Euro od metra kwadratowego. Przy czym oferent zaznacza, że trzeba do tego dodać koszt eksploatacji 18,30 zł/m kw. netto miesięcznie oraz opłaty licznikowe.

Za biuro o powierzchni 257 m kw., w biurowcu klasy A w centrum Warszawy przy Al. Jana Pawła II, należy zapłacić już 17 euro (czyli około 80 zł) od metra, plus koszty eksploatacyjne.

Z kolei, jeśli lokalizacja oraz standard budynku nie są aż tak istotne, a do tego poszukujemy lokalu stosunkowo niewielkiego, taki lokal użytkowy w stolicy możemy znaleźć w Warszawie na Targówku – w cenie 22 zł od metra kwadratowego.

Niższe stawki dotyczą też Warszawy – Bielan. Dla przykładu: lokal biurowy o powierzchni 250 m kw. jest do wynajęcia w cenie 34 zł netto od metra plus 8 zł opłaty eksploatacyjnej.

Ile zapłacimy za lokal z przeznaczeniem handlowym? W Warszawie na Ochocie tego typu nieruchomość można wynająć za 35 zł za metr plus opłata eksploatacyjna na rzecz spółdzielni (2200 zł/mies.).

22 zł za miesiąc/ m kw. kosztuje natomiast lokal usługowy. Tyle trzeba zapłacić za nieruchomość po byłym warsztacie samochodowym w dzielnicy Wawer w Warszawie.

Wrocławski rynek najmu cechuje wielość ofert (obecnie w ramach WGN jest ich ponad 160, dla porównania – w Warszawie jedynie 41). Czy tak duża podaż powierzchni użytkowej przekłada się na stawki?

Lokal biurowy, przy jednej z głównych ulic miasta, w centrum Wrocławia można wynająć już za 45 zł za metr kwadratowy. Tyle życzy sobie oferent za nieruchomość w zabytkowym budynku przy ul. Piłsudskiego.

50 zł za metr dotyczy najmu biura w nowym budynku, przy ul. Hubskiej, około 3 kilometrów od centrum miasta.

Ile będzie kosztować wynajem lokalu w samym sercu Wrocławia, czyli w Rynku? W przypadku zabytkowej kamienicy na Placu Solnym we Wrocławiu, wiele zależy od kondygnacji, która nas interesuje. Najdroższy – jako najbardziej „komercyjna” lokalizacja – jest parter. Tu za metr kwadratowy należy zapłacić 130 zł netto. Za lokal w piwnicy z przeznaczeniem pod gastronomię i rozrywkę cena wynosi 70 zł netto od metra. Lokale od pierwszego do piątego piętra kosztują 60 zł za metr.

Cena metra kwadratowego w prestiżowej lokalizacji, powyżej 100 zł za metr wydaje się w przypadku Wrocławia, stawką standardową. 130 zł od metra kosztuje wynajem powierzchni usługowo – handlowej (168 m kw.) na placu Solnym na parterze kamienicy. Inwestor zachwala: „Lokal idealnie nadaje się pod wszelkiego rodzaju działalność usługową, szczególnie usługi finansowe, gastronomiczne, fryzjersko-kosmetyczne lub wellness.
Pomieszczenia są klimatyzowane, ogrzewane przez grzejniki naścienne ukryte pod, specjalnie wykonanymi do tego celu, maskownicami wyposażonymi w siatki do emisji ciepła.”

Znajdziemy jednak we Wrocławiu masę ofert, dotyczących często również bardzo dobrych lokalizacji, jednak o stawkach dużo niższych od średniej.

Dla przykładu – we Wrocławiu na Starym Mieście, przy ul. Krupniczej, kilkaset metrów od rynku można wynająć pomieszczenia z przeznaczeniem na handel, usługi czy biura w cenie tylko 28 zl od metra kwadratowego. Tyle kosztuje 170 metrowy lokal na 4 piętrze pięciopiętrowego budynku o podwyższonym standardzie, z nowoczesną windą i portiernią.

Jeśli lokalizacja nie ma dla nas większego znaczenia, dobrą ofertą może okazać się wynajem lokalu w dzielnicy Fabryczna. Nieruchomość o powierzchni 100 m kw. na parterze domu, z przeznaczeniem na działalność usługową: lekarską, prawniczą, biura jest wyceniona na 21 zł od metra miesięcznie.

Krakowski rynek najmu lokali użytkowych charakteryzuje stosunkowo mała liczba ofert. Obecnie, w ramach WGN, jest ich 47.

Najniższe zaczynają się od 30 zł za metr kwadratowy i dotyczą takich lokalizacji w Krakowie, jak Podgórze. Za tyle można wynająć biuro o powierzchni 377 m kw. 77 m2 , znajdujące się na IV piętrze w biurowcu na terenie kompleksu biurowo – magazynowego. Pomieszczenia w dobrym standardzie wykończenia jednak na życzenie klienta możliwe wykonanie adaptacji w/w pomieszczeń. W cenie wszystkie opłaty eksploatacyjne i parking na terenie obiektu.

Inną, stosunkowo tanią lokalizacją w Krakowie jest Prądnik Biały. W tej okolicy – dla przykładu – 70 metrowe biuro wynajmiemy za 2450 zł, czyli 35 zł od metra miesięcznie.

Z kolei jeszcze taniej można znaleźć lokal użytkowy w Krakowie w Nowej Hucie. 96 metrowa nieruchomość biurowo – usługowa, w przyziemiu nowoczesnego budynku jest do wynajęcia za 25 zł od metra kwadratowego.

Ceny za lokale na rynku pierwotnym i w centrum Krakowa są oczywiście wyższe od oddalonych lokalizacji, ale różnice wydają się nie aż tak duże, jak choćby we Wrocławiu.

Dla przykładu – za nowy lokal 100 metrowy w galerii handlowej (lokal z przeznaczeniem na usługi medyczne bądź kosmetyczne) przy ul. Powstańców Wielkopolskich w Krakowie należy zapłacić 40 zł od metra. 45 zł za metr będzie kosztowało 110 m kw. powierzchni w samym centrum, przy ul. Krupniczej we Wrocławiu.

Wśród najdroższych ofert Krakowa znajdziemy natomiast lokal usługowy na Starym Mieście – w okolicy Rynku. 57 m kw. na parterze kamienicy w samym sercu Krakowa będzie nas kosztować 150 zł od metra kwadratowego.

W Gdańsku, podobnie jak we Wrocławiu, ofert wynajmu jest dużo więcej niż w innych miastach. Ceny jednak wcale nie są niższe. Najtańsze lokale mieszczą się w przedziale 25 – 28 zł od metra. Tyle trzeba zapłacić za blisko 200 metrowy lokal na osiedlu Rudniki. „Pomieszczenia wykonane w bardzo dobrym standardzie. Istnieje możliwość dowolnej aranżacji wnętrza. Lokal posiada niezależne wejście jak i również jest możliwość skorzystania z dostępnej klatki schodowej. Do dyspozycji najemcy pozostają również miejsca parkingowe przed budynkiem. Cały teren jest ogrodzony i chroniony. Doskonała lokalizacja. Nieruchomość znajduje się w Gdańsku Rudnikach przy głównej trasie do Warszawy. Doskonale nadaje się na prowadzenie działalności typu: biuro projektowe, agencje reklamowe, siedzibę firmy itp.” – zachwala oferent.

Za powierzchnie użytkowe w centrum Gdańska zapłacimy jednak nawet 3 razy tyle. 100 zł od metra kosztuje wynajem 185 m kw. biura na Wałach Jagiellońskich, natomiast jeśli chcemy prowadzić handel na jednej z głównych, reprezentacyjnych ulic Starego Miasta w Gdańsku, musimy wyłożyć 140 zł od metra. Tyle kosztuje 30 – metrowy lokal na gdańskiej starówce, przy ulicy Piwnej.

Wydaje się, że Poznań, cenowo jest atrakcyjniejszy od pozostałych, wyżej wymienionych miast. Wynajem lokalu w ścisłym centrum Poznania, na Starym Mieście stolicy Wielkopolski będzie nas kosztował najmniej 30 zł od metra. Za tyle można stać się najemcą 40 m kw. na Garbarach.

60 zł od metra życzy sobie oferent w ścisłym sąsiedztwie Starego Rynku. Powierzchnia 51,5m2, posiada 3 pomieszczenia oraz toaletę.
Lokal pod funkcję gastronomiczną, usługową, handlową bądź biurową.

Podsumowując – rynek nieruchomości komercyjnych – najmu lokali użytkowych, mimo dekoniunktury, wydaje się nie przechodzić gwałtownych spadków cenowych. Stawki za metr kwadratowy w dużych miastach utrzymują się – w większości powyżej średniej rynkowej. Za prestiżowe lokalizacje trzeba zapłacić 100 – 150 zł miesięcznie. Wyjątkiem jest tu Poznań, gdzie ceny są nieco niższe.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN