Inwestycja w lokale na wynajem, ziemię rolną, grunty do przekształcenia, działki budowlane, lokale handlowo – usługowe, a może kamienice? Takie pytanie może sobie zadawać inwestor, który chce wejść na rynek nieruchomości komercyjnych. W co obecnie opłaca się ulokować pieniądze, co może przynieść wysoką stopę zwrotu? Pokusiliśmy się o próbę odpowiedzi na to pytanie, przy założeniu, że nasz przykładowy inwestor dysponuje kwotą miliona złotych. Sprawdziliśmy też, jakie nieruchomości komercyjne w ramach ofert WGN można za te pieniądze kupić.
Potencjalny inwestor, przed podjęciem działań, powinien sobie jednak odpowiedzieć na kilka pytań: po pierwsze – jak szybko i jak dużą stopę zwrotu chce uzyskać, po drugie – czy jest gotowy na ryzyko związane ze zmienną koniunkturą, po trzecie – czy jest przygotowany na ewentualne nakłady finansowe (w postaci np. remontów, przekształceń), które mogą go czekać.
Jeśli oczekujemy długoletnich, w miarę stabilnych przychodów z naszej inwestycji, być może warto zastanowić się nad kupnem lokali użytkowych z przeznaczeniem na wynajem.
Co przemawia za tego typu inwestycją? Choćby to, że umowy na wynajem w takim wypadku często są wieloletnie (np. pięcioletnie) w odróżnieniu od wynajmu mieszkań, gdzie regułą jest podpisanie umowy na rok. Wg różnych analiz, przy dobrym zainwestowaniu pieniędzy w lokal użytkowy, można liczyć na roczną stopę zwrotu na poziomie około 8 – 10 proc., co by oznaczało, że koszt kupna lokalu zwróciłby się w ciągu 10 – 12 lat. Oczywiście by tak się stało, przy kupnie nieruchomości komercyjnej trzeba spełnić kilka warunków. Przede wszystkim ważna jest lokalizacja. Dobre umiejscowienie lokalu sprzyja szybkiemu podpisaniu umowy z ewentualnym najemcą. Jeśli więc na danym osiedlu przykładowo brakuje małych punktów usługowych typu fryzjer, bądź sklepu osiedlowego, warto poszukać lokali o niewielkiej powierzchni, do 100 m kw. Z kolei, jeśli na osiedlu bądź w miejscowości nie ma hipermarketu, lepszym wyjściem byłoby kupno dużej nieruchomości.
Kolejne pytanie wiąże się z poziomem ryzyka, który chcemy ponieść. Jeśli nie jesteśmy gotowi ryzykować, lepiej rozejrzeć się za lokalami już wynajętymi. Za takim rozwiązaniem przemawia też fakt, że obecnie na rynku najmu lokali użytkowych widać spowolnienie, przybywa pustostanów i w związku z ogólną dekoniunkturą ewentualne wynajęcie lokalu może wiązać się z problemami, bądź koniecznością dłuższego oczekiwania na najemcę. To też ważna przestroga dla inwestorów wchodzących na ten segment rynku nieruchomości komercyjnych. Najbliższy czas może być okresem „chudym”, który trzeba będzie przeczekać.
Przyjmuje się, że średnie ceny najmu lokali handlowych w dużych miastach Polski kształtują się na poziomie 40 – 60 zł/ m kw., z kolei w przypadku najlepszych lokalizacji tzw. prime, w galeriach handlowych stawki mogą osiągać nawet ponad 200 zł za metr kwadratowy. W Warszawie może być to nawet ponad 400 zł / m kw.
Przyjmując, że nasz inwestor jest gotowy wyłożyć na swoją nieruchomość komercyjną na wynajem milion złotych, sprawdziliśmy wśród ofert WGN dotyczących lokali handlowo – usługowych, co za te pieniądze może kupić.
We Wrocławiu, za 770 tys. zł do kupienia jest choćby 71 m kw. lokalu handlowego na Środmieściu, w centralnej lokalizacji dla tego obszaru, u zbiegu ulic Traugutta i Kościuszki. W Krakowie za 825 tys. zł, kupimy 118 m kw. lokalu w ciągu handlowym w dzielnicy Czyżyny. W Warszawie z naszym milionem złotych moglibyśmy się stać właścicielami 120 m kw. lokalu w dzielnicy Ochota, na parterze budynku mieszkalnego, z witrynami na całej długości.
Inna forma inwestowania w nieruchomości komercyjne to kamienice na wynajem. Rynek najmu mieszkań cechuje większa stabilność i większa odporność na zmiany koniunktury, niż w przypadku lokali użytkowych, ale też zdecydowanie mniejsze są stopy zwrotu. Wg analityków można je szacować na poziomie 4 – 6 procent rocznie. Jeśli jednak chcemy obliczyć faktyczną rentowność wynajmu, musimy uwzględnić koszty transakcyjne ponoszone przy zakupie, podatek i czynsz, który będziemy płacić jako właściciel. Należy też założyć, że po 3-4 latach konieczny będzie remont. Na razie też nie ma co jeszcze liczyć na wyraźny wzrost wartości mieszkań, które pozwoliłyby nam nieruchomość dobrze sprzedać.
Czy za milion złotych na rynku nieruchomości komercyjnych moglibyśmy kupić kamienicę z przeznaczeniem na wynajem mieszkań i lokali użytkowych? Taka kwota pozwala na zakup całych budynków, ale w mniejszych miejscowościach. Wśród ofert WGN znajdziemy kamienice na sprzedaż w cenie ofertowej do miliona złotych w takich lokalizacjach, jak choćby: Świdnica, Piotrków Trybulanski, Mysłowice, Międzyrzecz czy Rawicz. Zdarzają się też pojedyncze oferty z dużych rynków. Przykładowo: w Krakowie za milion złotych można kupić kamienicę z 1930 roku, z dwoma mieszkaniami przy ulicy Kalwaryjskiej. By stać się posiadaczem kamienicy w centrum Krakowa, czy Wrocławia trzeba jednak dysponować kilkukrotnością miliona złotych. Za 3 mln kupimy obiekt na Kazimierzu w Krakowie. 6,5 mln będzie kosztowała gruntownie odremontowana, 4 – kondygnacyjna kamienica w centrum Wrocławia.
Innym wariantem inwestycji jest ziemia. Wbrew pozorom – nie chodzi tu o działki budowlane. W czasach dekoniunktury inwestorzy chętniej spoglądają w stronę segmentu nieruchomości komercyjnych, na które składają się działki rolne i te do przekształcenia. Tego typu grunty, mimo, że ich ceny gwałtownie rosną, ciągle są jeszcze tańsze od nieruchomości budowlanych, a dają szansę na bardzo wysoką stopę zwrotu w perspektywie najbliższych kilku lat.
Już w 2016 roku minie okres ochronny na obrót polską ziemią w Unii Europejskiej, co oznacza, że nieograniczony dostęp do niej będą mieli obcokrajowcy. To z kolei może oznaczać, że ceny zdecydowanie wzrosną. Dość powiedzieć, że wg danych statystycznych od wejścia Polski do Unii Europejskiej stawki za ziemię rolną wzrosły nawet o 260 proc.
Obecnie – na podstawie danych z Agencji Nieruchomości Rolnych – średnia cena hektara ziemi rolnej w Polsce (II kw. 2013) wynosi 21 tys. zł. To oznacza, że w ciągu roku ceny wzrosły o ponad 15 proc. Po raz pierwszy w historii średnia cena dla całego kraju przekroczyła poziom 20 tys. zł/ha. Dynamika wzrostu jest imponująca – w porównaniu ze stanem z końca 2010 r. średnia cena gruntów rolnych sprzedawanych przez ANR wzrosła już o 39 proc.
Najdroższą ziemię obecnie znajdziemy w województwach: kujawsko – pomorskim i dolnośląskim (powyżej 27 tys. zł/ ha), najtaniej jest na Podkarpaciu, Lubelszczyźnie i w województwie lubuskim (poniżej 20 tys. / ha).
Oczywiście potencjalny inwestor, który jest gotowy ulokować swój milion złotych w ten typ nieruchomości komercyjnych, będzie zwracał uwagę na inne cechy ziemi niż rolnik zainteresowany uprawą. Grunt rolny, kupiony w celach inwestycyjnych, ma większą wartość jeśli dobrze położony, daje możliwość przekształcenia i innej niż rolnicza działalności. Ma warunki zabudowy, jest w trakcie uzyskiwania takich warunków, bądź też w planach przewidziano przeznaczenie inne niż rolnicze. Liczą się więc grunty blisko dróg, z dobrym dostępem do mediów, z warunkami zabudowy, w sąsiedztwie budynków mieszkalnych i usługowych, atrakcyjnie położone – wśród zabytków przyrody, bądź na terenach lub w ścisłym sąsiedztwie dużych miast. Takie grunty rolne są traktowane jako alternatywa dla działek budowlanych, rekreacyjnych czy też przeznaczonych pod działalność gospodarczą.
Wśród ofert WGN przykład tego typu nieruchomości komercyjnych to choćby działka w Chrzanowie, w województwie małopolskim. Cena za 20 ha ziemi wynosi 990 tys. zł. Sprzedający zachwala położenie działki: Bardzo atrakcyjne tereny. Do węzła komunikacyjnego A4 (Kraków – Katowice) ok. 5 km. Idealne miejsce na: Działalność rekreacyjną np. ośrodek jeździecki (stadnina koni). Inwestycje dla obrotnego dewelopera, Zainwestowanie wolnych środków finansowych w grunty. Inny przykład nieruchomości rolnej, która mogłaby być kupiona w celach inwestycyjnych to blisko 4 hektary w miejscowości Spręcowo na Mazurach. Oferent zachwala, że działka jest malowniczo usytuowana, z częścią małego jeziora o powierzchni 1,0 ha z wyspą 0,80 ha. Z możliwością uzyskania warunków zabudowy.
Wariantem inwestycji w grunty są też działki rekreacyjne, zwłaszcza wyposażone w budynki typu domki, dacze itp. Droższe są działki wokół dużych aglomeracji i w rejonach atrakcyjnych turystycznie. Najtaniej jest na Podkarpaciu i Podlasiu ze średnimi cenami w granicach 35 i 45 zł. Z kolei najdroższe lokalizacje dla działek rekreacyjnych to województwa: mazowieckie, kujawsko – pomorskie i wielkopolskie. Tam ceny wynoszą nawet 100 zł za metr. Tradycyjnie duży popyt, a tym samym wyższe ceny dotyczą działek rekreacyjnych nad morzem i na Mazurach. Duży popyt dotyczy działek rekreacyjnych w województwie pomorskim, nieprzekraczających 1000 m kw.
Jeszcze inną formą inwestycji może być lokata pieniędzy w nieruchomości o przeznaczeniu rekreacyjno – hotelowym. Dosyć popularną formą inwestowania są pensjonaty w miejscach atrakcyjnych turystycznie. Wg niektórych szacunków tego typu nieruchomości nad Bałtykiem potrafią dać 10 proc. zwrotu w skali roku. Milion złotych, przy założeniu, że kupimy gotowy obiekt, to minimalna kwota, by zainwestować na takim rynku. Wśród ofert WGN znajdziemy m.in. pensjonat o powierzchni 520m2, w nadmorskiej miejscowości wypoczynkowej Rewal. Z kwotą do miliona złotych moglibyśmy się stać także posiadaczami pensjonatów w takich miejscowościach jak Kudowa – Zdrój, Szczyrk czy Karpacz.
Podsumowując – z kwotą miliona złotych mamy wiele możliwości inwestycji w nieruchomości komercyjne. Z wymienionych powyżej przykładów najatrakcyjniej obecnie wydają się prezentować inwestycje w grunty rolne do przekształcenia i rekreacyjne. Ten segment nieruchomości komercyjnych rośnie dynamicznie i w perspektywie kilku lat można oczekiwać wysokiej stopy zwrotu.
Jeśli chodzi o kupno lokali użytkowych z przeznaczeniem na wynajem, tutaj musimy się nastawić na długi czas zwrotu zainwestowanych pieniędzy i zmienną koniunkturę. Z kolei inwestycja w np. kamienice z przeznaczeniem na wynajem mieszkań jest bardziej stabilna, ale okres oczekiwania na zwrot całej zainwestowanej sumy jest jeszcze dłuższy, dobry dla inwestowania długoterminowego. Najkorzystniejsze efekty uzyskuje się w perspektywie ponad 15 lat.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
