Rok 2015 może być lepszym dla rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce od poprzedniego – takie wnioski płyną z najnowszego raportu Cushman & Wakefield: Marketbeat – Jesień 2015.
W ciągu minionych 6 miesięcy zawarto 21 transakcji na rynku nieruchomości komercyjnycho łącznej wartości 794 mln EUR, w tym 47% inwestycji dotyczyło nieruchomości biurowych, 34% nieruchomości handlowych, a ok. 19% nieruchomości przemysłowych i magazynowych.
Jak zaznaczają eksperci C&W – w porównaniu z analogicznym okresem w 2014 r, wolumen inwestycji zmniejszył się o 47% przy jednoczesnym spadku liczby zawartych umów sprzedaży o 16%. Podstawową przyczyną spadku wolumenu transakcji jest coraz mniejsza podaż dużych atrakcyjnych nieruchomości.
Wartość transakcji w sektorze biurowym wyniosła 374 mln EUR, w sektorze nieruchomości handlowych – 271 mln EUR, w sektorze nieruchomości przemysłowo-magazynowych – 149 mln EUR. Wszystkie te wyniki są niższe niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
RYNEK BIUR
W stolicy podaż przewyższa absorpcję. Rośnie liczba pustostanów (w porównaniu do końca 2014 roku). Jednak zgodnie z przewidywaniami wzrasta też liczba zawieranych umów najmu. Wolumen transakcji w minionym półroczu wyniósł 385 200 mkw. i był wyższy o blisko 50% w porównaniu z tym samym okresem w ubiegłym roku.
W sześciu głównych polskich miastach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice, Łódź) zasoby ponownie się powiększyły i po pierwszej połowie 2015 r. wynoszą ponad 3 mln mkw. co daje 66% powierzchni biurowej Warszawy. Największym rynkiem biurowym po stolicy wciąż pozostaje Kraków (752 000 mkw.). W miastach regionalnych zdecydowanie wzrósł popyt – przez pierwsze dwa kwartały 2015 r. podpisano umowy najmu na ponad 217 200 mkw., co stanowi blisko 59% całkowitego wolumenu 2014 r. Najwięcej umów zostało podpisanych w Krakowie oraz Trójmieście. Bazowe stawki czynszowe w miastach regionalnych kształtują się w przedziale od 13 EUR/mkw./miesiąc w Łodzi do 15,5 EUR/mkw./miesiąc we Wrocławiu.
CENTRA HANDLOWE
W pierwszej połowie 2015 r. w Polsce oddano 176 800 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. Do końca czerwca zakończyły się rozbudowy dziewięciu istniejących już nieruchomości handlowych oraz otworzyło się siedem nowych obiektów. Największym ukończonym projektem były Tarasy Zamkowe w Lublinie o powierzchni handlowej równej 38 000 mkw. W trakcie budowy pozostaje ok. 800 000 mkw. powierzchni handlowej, z czego 439 000 mkw. ma zostać oddanych do użytku jeszcze w 2015 r., w tym: Zielone Arkady (51 000 mkw. GLA) w Bydgoszczy oraz Sukcesja (46 000 mkw. GLA) w Łodzi. Najnowsze dane wskazują, że całkowita podaż 2015 r. wyniesie 616 000 mkw. i będzie o 30% wyższa od podaży 2014 r.
Inwestorzy wrócili do dużych miast. Blisko 38% tegorocznej podaży zostanie zrealizowane w ośmiu największych aglomeracjach (w ubiegłym roku wynik ten wynosił jedynie 9%). W tym roku za większość podaży (67%) odpowiadają głównie duże miasta (pow. 200 tys. mieszkańców) – co stanowi zasadniczą różnicę w stosunku do 2014 r., w którym ponad 70% nowej powierzchni handlowej oddano do użytku w miastach poniżej 200 tys. mieszkańców (w tym 48% w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców).
Wśród 15 największych polskich aglomeracji (miasta z co najmniej 200 tys, mieszkańców) najbardziej nasycone powierzchnią handlową są Lublin, Wrocław, Kielce oraz Poznań. Najwyższe czynsze obowiązują w najlepszych centrach warszawskich, gdzie za 100-150 mkw. na potrzeby sklepu odzieżowego trzeba zapłacić 80-90 EUR/mkw./miesiąc, a za najlepsze lokale w tych obiektach nawet 120-140 EUR/mkw./miesiąc. W pozostałych aglomeracjach czynsze wynoszą średnio 35-45 EUR/mkw./miesiąc, natomiast w miastach średniej wielkości i małych 20-30 EUR/mkw./miesiąc.
MAGAZYNY
Ilość powierzchni oddanej do użytku przekroczyła 450 000 mkw. (wzrost o 33% w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku). Wysoki popyt (1,21 mln mkw.) spowodował kolejny spadek wskaźnika pustostanów z 6,8% do 6,2%. Dane szacunkowe pokazują, że ilość powierzchni dostarczonej na rynek w 2015 r. przekroczy poziom 1 mln mkw.
Wysoki popyt oraz fakt, że większość projektów, które są realizowane, to obiekty BTS i magazyny w dużej części objęte umowami przednajmu sprawia, że poziom powierzchni niewynajętej powinien utrzymać się na niskim poziomie.
Największym rynkiem magazynowym jest wciąż Warszawa i okolice, 77% powierzchni magazynowej zlokalizowane jest poza granicami administracyjnymi miasta. Dzięki coraz lepszej infrastrukturze transportowej wciąż rośnie atrakcyjność rynków regionalnych tj. Górnego Śląska, Polski Centralnej, Poznania oraz Wrocławia (60% zasobów kraju w porównaniu do 31% dla Warszawy).
Coraz więcej nowych projektów powstaje na rynkach mniejszych (Szczecin, Lublin, Kraków, Rzeszów, Trójmiasto) – w pierwszej połowie 2015 r. na tych rynkach oddano do użytku 167 000 mkw. powierzchni magazynowej, o 36% więcej niż na przestrzeni całego ubiegłego roku (123 000 mkw.).
Charles Taylor, Partner Zarządzający w firmie doradczej Cushman & Wakefield w Polsce, powiedział: W dalszym ciągu obserwujemy bardzo duże zainteresowanie inwestorów polskimi nieruchomościami komercyjnymi we wszystkich sektorach rynku. Aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości biurowych przenosi się do miast regionalnych, które w pierwszej połowie 2015 r. po raz pierwszy w historii osiągnęły wyższą wartość transakcji niż Warszawa. Obecnie największą popularnością w sektorze biurowym cieszy się Kraków.
