Nieruchomości komercyjne w segmencie biurowym rozwijają się w Trójmieście. Według najnowszego raportu firmy Newmark Polska „Office Occupier: Rynek biurowy w Trójmieście w I-IV kw. 2022 r.” Trójmiasto jest czwartym największym rynkiem biurowym w Polsce, który z roku na rok przyciąga coraz więcej najemców oraz wzbogaca się o kolejne metry kwadratowe nowoczesnych biur. Jednak w tym regionie, tak jak w całej Polsce, deweloperzy ostrożniej podchodzą do realizacji nowych inwestycji, co przekłada się na spadek wolumenu powierzchni biurowej w budowie. Na koniec grudnia 2022 r. współczynnik pustostanów na rynku trójmiejskim przekroczył 13%.
– Na koniec IV kw. 2022 r. trójmiejski rynek biurowy szacowany był na ponad 1,01 mln mkw., co oznacza, że powiększył się w ciągu roku aż o 5%. Tym samym Trójmiasto dołączyło do Warszawy, Krakowa i Wrocławia – trzech miast z zasobami przekraczającymi 1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W minionym roku wybudowano tu łącznie 50 600 mkw., tj. o 31% mniej niż w 2021 r. – mówi Michał Rafałowicz, Dyrektor Regionalny w Newmark Polska.
Na nową podaż złożyły się biurowce oddane do użytku w Gdańsku: Format (I kw., 16 000 mkw.), Airport City Gdańsk Alpha (I kw., 8500 mkw.), Palio Office Park B (II kw., 7850 mkw.) i Officyna II (I kw., 7300 mkw.), a także gdyńska inwestycja K2 (II kw., 10 900 mkw.). Warto przy tym podkreślić, że wszystkie wymienione obiekty trafiły na rynek w pierwszej połowie 2022 r.
Począwszy od IV kw. 2021 r. obserwujemy spowolnienie aktywności deweloperów w Trójmieście. W latach 2016-2020 w regionie trójmiejskim powstawało średnio ok. 150 000 mkw. biur rocznie. Natomiast na koniec IV kw. 2022 r. w trakcie realizacji znajdowały się projekty o łącznej powierzchni ok. 81 750 mkw., z czego 58% znajdowało się w Gdańsku (47 650 mkw.), a 42% w Gdyni (34 100 mkw.). Oznacza to spadek o 56% w porównaniu z rekordowym IV kw. 2017 r., kiedy to w budowie pozostawało 186 300 mkw. biur.
Bez wątpienia trudności z pozyskaniem finansowania dla nowych inwestycji, jak i utrzymujące się na wysokim poziomie ogólne koszty budowy odcisnęły swoje piętno na trójmiejskim rynku biurowym. Do największych inwestycji w budowie zalicza się dwa budynki w ramach II fazy kompleksu Gdynia Waterfront w Gdyni o łącznej powierzchni 14 500 mkw. oraz trzy biurowce w Gdańsku: C300 (13 750 mkw.), .PUNKT (12 800 mkw.) i Palio Office Park C (12 600 mkw.).
– Aktywność najemców w Trójmieście w ubiegłym roku wyniosła prawie 101 000 mkw. i był to trzeci najwyższy wynik w historii tego regionu. Pod względem popytu Trójmiasto wyprzedziły tylko trzy miasta: Warszawa (860 000 mkw.), Kraków (198 100 mkw.) i Wrocław (137 200 mkw.). Choć w porównaniu z poprzednim rokiem najemcy wynajęli o 6,5% mniej metrów kwadratowych biur, to od 2015 r. wolumen transakcji najmu na rynku trójmiejskim utrzymuje się na bardzo stabilnym poziomie, wynoszącym średnio ok. 98 000 mkw. rocznie – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, w firmie Newmark Polska.
W 2022 r. w strukturze popytu dominowały nowe umowy najmu, których udział w całkowitym wolumenie transakcji sięgnął 67,8%. Renegocjacje i ekspansje stanowiły odpowiednio 21,4% oraz 10,8%. Najwięcej umów najmu podpisano w Gdańsku – 81 900 mkw., co stanowiło 81% popytu odnotowanego w Trójmieście w ubiegłym roku; pozostałe 19%, tj. 19 100 mkw., najemcy wynajęli w Gdyni.
Jednym z najbardziej aktywnych sektorów na trójmiejskim rynku biurowym są firmy świadczące nowoczesne usługi dla biznesu, które dysponują tu już 184 centrami usług. Dzięki temu region ten jest już czwartym największym ośrodkiem tego typu w Polsce (zaraz po Warszawie, Krakowie i Wrocławiu).
Na koniec IV kw. 2022 r. wskaźnik pustostanów w Trójmieście wyniósł 13,3%, co oznacza spadek o 0,2 p.p. względem trzeciego kwartału, ale jednocześnie wzrost o 1 p.p. w ujęciu rocznym. W kolejnych kwartałach spodziewamy się dalszej absorpcji dostępnej powierzchni, co przełoży się na malejącą dostępność biur. W Trójmieście do wynajęcia pozostaje łącznie ponad 134 000 mkw. biur.
W 2022 r. znacząco wzrosła presja na wzrost czynszów w Trójmieście. Dotyczyła ona przede wszystkim nowych projektów, co związane jest z rosnącymi kosztami pozyskania finansowania na inwestycje oraz wzrostem ogólnych kosztów budowy.
– Rok 2023 upłynie pod znakiem indeksacji stawek czynszowych oraz wzrostu kosztów eksploatacyjnych. Z tego względu największym zainteresowaniem najemców będą cieszyły się biurowce, które już wdrożyły rozwiązania pozwalające na optymalizację kosztów – związane między innymi z ESG – dodaje Agnieszka Giermakowska.
Źródło: Newmark Polska.
